Analisi delle dimensioni e delle quote di mercato del mercato degli affitti turistici a breve termine negli Stati Uniti: trend di crescita e previsioni (2026-2031)

Tendenze e approfondimenti sul mercato degli affitti turistici a breve termine negli Stati Uniti.

La resilienza dei brevi soggiorni nazionali alimenta la domanda di base

I viaggi interni rimangono la principale fonte di domanda per il mercato degli affitti per vacanze negli Stati Uniti e la US Travel Association prevede che la spesa totale per i viaggi raggiungerà 1.37 miliardi di dollari nel 2026, di cui l'87% (circa 1.20 miliardi di dollari) sarà rappresentato dai viaggi interni. Questa prevalenza dei viaggi interni offre al mercato degli affitti per vacanze negli Stati Uniti una maggiore protezione dal rallentamento del turismo in entrata, che sta influenzando più direttamente la domanda nelle principali città. Anche la durata media dei soggiorni è migliorata, passando da 4.0 a 4.42 notti nel 2025, rafforzando la redditività delle prenotazioni senza richiedere lo stesso grado di crescita del tasso di occupazione. Gli annunci in grado di attrarre ospiti per soggiorni di media e lunga durata stanno quindi intercettando una quota maggiore della spesa, soprattutto da parte di viaggiatori che apprezzano la privacy, l'accesso alla cucina e la flessibilità degli itinerari. Questo andamento favorisce una domanda più stabile durante tutto l'anno e offre al mercato degli affitti per vacanze negli Stati Uniti una base più ampia rispetto a un modello basato esclusivamente sui viaggi di piacere in alta stagione.

Il predominio delle piattaforme di prenotazione online ridefinisce il potere distributivo.

I canali online stanno plasmando le modalità di acquisizione della domanda nel mercato degli affitti per vacanze negli Stati Uniti, e le OTA (Online Travel Agency) hanno rappresentato l'81.4% del fatturato derivante dalle prenotazioni nel 2025. Airbnb ha riportato un fatturato di 2.7 miliardi di dollari nel primo trimestre del 2026, in crescita del 18% rispetto all'anno precedente, e un valore lordo delle prenotazioni (Gross Booking Value) di 29.9 miliardi di dollari, in crescita del 19% rispetto all'anno precedente, a dimostrazione di come le grandi piattaforme continuino a rafforzare il loro ruolo transazionale. Airbnb ha anche rivelato che il 63% delle notti totali prenotate nel primo trimestre del 2026 è avvenuto tramite l'app mobile, indicando una maggiore fidelizzazione dei clienti tramite app e una minore complessità nel processo di prenotazione. Con l'espansione del ruolo delle piattaforme, dalla semplice distribuzione degli annunci alla pianificazione dei viaggi e ai servizi in-app, i canali diretti si trovano ad affrontare un contesto più difficile per l'acquisizione di nuovi clienti, anche se la migrazione di clienti abituali rimane possibile. Ciò rende il mercato degli affitti per vacanze negli Stati Uniti più dipendente dalla visibilità delle piattaforme, dai sistemi di ranking e dalla fidelizzazione dei clienti tramite app rispetto a pochi anni fa.

Le case più grandi, adatte a gruppi, offrono prestazioni migliori in tutte le fasce di prezzo.

Nel 2025, le case vacanza hanno rappresentato il 40.2% del fatturato, a dimostrazione del fatto che i viaggi di gruppo rimangono uno dei principali motori della domanda nel mercato degli affitti per vacanze negli Stati Uniti. Una casa con 5 camere da letto, al prezzo di 750 dollari a notte, può ospitare 10 persone a 75 dollari a persona, e questa logica di costo per gruppi continua a essere molto competitiva rispetto al costo di più camere d'albergo nelle destinazioni turistiche. L'attrattiva non risiede solo nel prezzo, poiché i viaggiatori beneficiano anche dell'uso della cucina, di aree comuni e di spazi esterni privati, caratteristiche che gli hotel non possono offrire su larga scala nella maggior parte delle località turistiche. Il portfolio di AvantStay, con oltre 3,000 proprietà in 65 mercati, e il suo progetto Nexo Residences a North Miami Beach, dimostrano come gli operatori stiano attivamente sviluppando offerte incentrate sulla domanda di servizi per gruppi, tra cui accesso intelligente, internet ad alta velocità e aree comuni in stile resort. Questo mantiene le case di grandi dimensioni al centro del mercato degli affitti per vacanze negli Stati Uniti, soprattutto nelle destinazioni balneari e montane, dove i viaggi con condivisione di spazi rappresentano un modello di prenotazione stabile.

La premiumizzazione migliora la resa lungo tutta la piramide dell'inventario

Gli alloggi di lusso e di fascia alta stanno innalzando il tetto massimo dei ricavi del mercato degli affitti per vacanze negli Stati Uniti, anche se la base di domanda include ancora un'ampia gamma di viaggiatori per piacere di fascia media. Le prenotazioni di appartamenti di lusso sono aumentate da 9,724 a 21,354 nel 2025, mentre il valore totale delle prenotazioni è cresciuto da 12.5 milioni di euro a 33.8 milioni di euro, equivalenti a 13.7 milioni di dollari a 37.2 milioni di dollari, utilizzando il tasso di cambio già fornito. ELP Luxury Vacations ha superato i 700 milioni di dollari di asset in gestione entro marzo 2026. L'espansione attraverso American Express Select Homes and Retreats e Marriott Homes and Villas dimostra una più forte distribuzione istituzionale per gli immobili di lusso. Questo spostamento verso il segmento premium non si limita alle case di lusso estremo, poiché gli host di fascia media che investono dai 15,000 ai 20,000 dollari in migliorie hanno ottenuto un sovrapprezzo sulle prenotazioni dal 15% al ​​25%. Ciò significa che il mercato statunitense degli affitti per vacanze sta assistendo a un ciclo di miglioramento qualitativo più ampio, in cui un design, servizi e comfort migliori possono aumentare i prezzi di vendita non solo per le unità di fascia alta.

I limiti imposti a livello cittadino sui permessi restringono l'offerta conforme

La regolamentazione comunale rimane uno dei principali vincoli al mercato degli affitti turistici negli Stati Uniti, con un numero crescente di città che, dopo il 2024, adotteranno limiti al numero di permessi, norme sulla residenza principale e controlli sulla densità abitativa. Newberg, in Oregon, ha fissato il limite massimo di case vacanza per il 2026 a 187 unità, pari al 2% delle famiglie cittadine, in base all'ordinanza n. 2025-2935 entrata in vigore nel settembre 2025.^{[2]Città di Newberg, Oregon, "Ordinanza n. 2025-2935, Limite massimo per le case vacanza in affitto", Dipartimento per lo sviluppo comunitario della città di Newberg, newbergoregon.gov} Nell'aprile del 2025, South Lake Tahoe ha inoltre imposto una moratoria di 45 giorni sui permessi per l'affitto di case vacanza, in attesa di finalizzare restrizioni a lungo termine. Queste misure riducono la crescita dell'offerta conforme alle normative, innalzano le barriere all'ingresso e aumentano il valore operativo degli immobili già autorizzati. Il mercato statunitense degli affitti per vacanze si trova quindi ad affrontare un percorso di espansione più irregolare, poiché le località con normative più restrittive possono sostenere prezzi più elevati, limitando al contempo il numero di immobili legalmente disponibili.

La crescita dell'offerta, superiore alla domanda, comprime l'economia per singola quotazione.

La crescita dell'offerta rimane una preoccupazione diffusa per il mercato degli affitti turistici negli Stati Uniti, poiché gli annunci attivi di affitti a breve termine hanno raggiunto 1.6 milioni a dicembre 2025 e si prevede che saliranno a 1.77 milioni nel 2026, mentre la crescita della domanda è rallentata al 4.1% su base annua. Questo divario non è distribuito uniformemente, poiché i mercati con una crescita dell'offerta superiore al 10% stavano già registrando tassi di occupazione inferiori. La pressione ricade maggiormente sugli annunci non differenziati nei mercati secondari, che hanno beneficiato dei precedenti picchi di domanda ma non possiedono lo stesso potere attrattivo o la stessa capacità di determinazione dei prezzi delle località turistiche più rinomate. Gli host sprovvisti di strumenti di gestione delle entrate sono particolarmente esposti, e la bozza ha evidenziato che il 64% degli host di Airbnb negli Stati Uniti non utilizzava un sistema di gestione della proprietà (PMS) nel 2025. Ciò rende il mercato degli affitti turistici negli Stati Uniti più competitivo a livello di singolo annuncio, anche se la crescita complessiva del mercato appare ancora solida.

Analisi del segmento

Per tipologia di alloggio: le case generano entrate principali, i condomini ridefiniscono la flessibilità dei resort.

Nel 2025, le case vacanza rappresentavano il 40.2% del mercato statunitense degli affitti per vacanze, risultando la categoria di alloggio più diffusa. Questa posizione di leadership riflette la forza dei viaggi di gruppo, dove alloggi con più camere da letto, cucine complete e spazi esterni privati ​​sono difficili da replicare per le strutture alberghiere a costi comparabili. La dimensione media dei gruppi, che si aggira tra le 4 e le 6 persone, favorisce ulteriormente le case vacanza, poiché il costo è paragonabile a quello di due camere d'albergo adiacenti, offrendo al contempo uno spazio condiviso più ampio, secondo quanto riportato nella bozza. Ciò garantisce alle case vacanza una solida base di domanda per viaggi in famiglia, riunioni di famiglia e gruppi di piacere in destinazioni balneari e montane. Nel settore degli affitti per vacanze negli Stati Uniti, questo segmento rimane il principale motore di fatturato, in quanto si allinea perfettamente con le modalità con cui i viaggiatori nazionali organizzano viaggi di piacere condivisi.

Si prevede che i condomini e i resort condominiali cresceranno a un tasso di crescita annuo composto (CAGR) del 7.9% fino al 2031, il tasso più rapido tra le tipologie di alloggio. La partnership di AvantStay con Nexo Residences a North Miami Beach si allinea a questa tendenza, combinando la flessibilità degli affitti a breve termine con strutture appositamente progettate, accesso tramite chiave intelligente, connettività avanzata e servizi in stile resort. Questo formato offre ai gestori professionisti una maggiore scalabilità operativa rispetto alle singole unità abitative sparse sul territorio, pur mantenendo la flessibilità e l'atmosfera familiare desiderate dagli ospiti. Gli appartamenti continuano a servire i viaggiatori urbani e i viaggiatori che combinano lavoro e svago, le baite e i cottage rimangono legati alla domanda legata alla natura, mentre le ville e le case di lusso si rivolgono ai viaggiatori con maggiore capacità di spesa. Il mercato degli affitti per vacanze negli Stati Uniti sta quindi ampliando il suo mix di offerta, ma le case rappresentano ancora la principale fonte di reddito attuale, mentre i condomini stanno diventando la via di crescita più scalabile.

Nota: le quote di tutti i segmenti individuali sono disponibili al momento dell'acquisto del report

Per canale di prenotazione: la gravità delle OTA si intensifica, le prenotazioni dirette mettono in atto una controffensiva strutturale

Nel 2025, le OTA e le prenotazioni tramite piattaforme detenevano l'81.4% della quota di mercato statunitense degli affitti per vacanze, a testimonianza della continua concentrazione dell'acquisizione di clienti a livello di piattaforma. Questo predominio riflette la costante capacità delle principali app di prenotazione di intercettare la domanda iniziale, supportare i viaggi dell'ultimo minuto e mantenere l'attenzione degli utenti attraverso flussi di prenotazione mobile efficienti. Airbnb da sola ha rappresentato il 50% delle prenotazioni di affitti a breve termine negli Stati Uniti nel primo trimestre del 2026, in aumento rispetto al 46% dell'anno precedente. Con il 63% delle notti totali prenotate tramite l'app mobile nel primo trimestre del 2026, Airbnb sta anche rafforzando l'abitudine di prenotazione tramite app, che favorisce l'utilizzo ripetuto e una maggiore fidelizzazione alla piattaforma. Ciò rende la distribuzione nel mercato statunitense degli affitti per vacanze sempre più dipendente dalla visibilità all'interno dei sistemi di ricerca delle piattaforme, piuttosto che dalla sola costruzione del marchio a livello di singola struttura.

Si prevede che i siti web di prenotazione diretta cresceranno a un tasso annuo composto (CAGR) dell'8.5% fino al 2031, diventando il canale in più rapida crescita, sebbene siano ancora molto indietro rispetto alle OTA (Online Travel Agency). Ciò riflette una frammentazione del mercato in cui le OTA continuano a dominare l'acquisizione di clienti, mentre i clienti abituali si rivolgono sempre più ai canali diretti per evitare commissioni e assicurarsi vantaggi fedeltà. Anche i portali delle società di gestione immobiliare (PMO) stanno acquisendo maggiore importanza, poiché i grandi operatori investono nelle relazioni con i clienti dopo aver consolidato la notorietà del marchio attraverso le piattaforme marketplace. Le agenzie di viaggio tradizionali rimangono più piccole, ma mantengono un ruolo importante nelle prenotazioni di lusso e aziendali, dove il supporto nella pianificazione dell'itinerario è più importante della semplice prenotazione self-service. Il mercato statunitense degli affitti per vacanze non si sta quindi allontanando dalle OTA. Tuttavia, sta gradualmente diversificando i canali di prenotazione, poiché i gestori professionali e i clienti abituali stanno sviluppando alternative alla dipendenza esclusiva dalle piattaforme.

Per tipologia di viaggiatore: viaggiatori in cerca di svago, nomadi digitali che ridefiniscono il calendario

Nel 2025, i viaggiatori per piacere hanno rappresentato il 33.8% del fatturato del mercato, risultando il gruppo di viaggiatori più numeroso. Questo segmento è trainato dalle famiglie dei Millennials e della Generazione X, che prenotano durante le vacanze scolastiche, i periodi di viaggio estivi e i weekend lunghi. Anche le famiglie e i gruppi di viaggiatori rimangono centrali, in quanto alimentano la domanda di alloggi con più camere da letto e le prenotazioni di valore più elevato nel Sud e nella regione delle Montagne Rocciose. Questi modelli di viaggio mantengono il mercato degli affitti per vacanze negli Stati Uniti strettamente legato ai comportamenti di viaggio per piacere a livello nazionale, anche se i calendari di prenotazione stanno diventando più flessibili. Il bacino di domanda più ampio è ancora costituito dai viaggi di piacere tradizionali, ma la tipologia di viaggi per piacere si sta spostando da un periodo di punta all'altro.

I nomadi digitali e i lavoratori da remoto rappresentano la tipologia di viaggiatore in più rapida crescita, con un tasso di crescita annuo composto (CAGR) dell'8.9% fino al 2031. Secondo MBO Partners, nel 2024 oltre 18 milioni di americani si identificavano come nomadi digitali. Questa cifra rappresentava quasi il 10% della forza lavoro statunitense e indica una considerevole domanda di soggiorni da 14 a 30 giorni. Questi viaggiatori contribuiscono a riempire i mesi di bassa stagione e i periodi di minore affluenza, poiché non hanno bisogno di viaggiare solo durante l'alta stagione turistica. Gli alloggi con una connessione internet stabile, spazi di lavoro e sistemazioni confortevoli per soggiorni prolungati attraggono una clientela più affidabile con un minor rischio di cancellazione. Il settore degli affitti per vacanze negli Stati Uniti si sta adattando a questo cambiamento, considerando la predisposizione per lo spazio di lavoro e l'idoneità per soggiorni di lunga durata come caratteristiche standard, anziché come optional di nicchia.

In base alla durata del soggiorno: i soggiorni di media durata dominano il volume, mentre i soggiorni prolungati generano un valore aggiuntivo.

Nel 2025, i soggiorni di media durata (4-6 notti) rappresentavano il 30.7% del mercato degli affitti per vacanze negli Stati Uniti, in linea con il tipico modello di brevi vacanze nazionali. Questa durata del soggiorno rimane il fulcro del mercato in termini di volume, poiché coincide con le vacanze scolastiche, i viaggi estivi e i weekend lunghi, senza richiedere un impegno di tempo eccessivo da parte dei viaggiatori. Si allinea inoltre al modello operativo di molti host che cercano di bilanciare l'efficienza del turnover con tariffe notturne accessibili. I soggiorni brevi (1-3 notti) sono ancora rilevanti nei mercati urbani e raggiungibili in auto, ma subiscono una maggiore pressione sui prezzi a causa della trasparenza delle tariffe e della concorrenza alberghiera. Ciò lascia i soggiorni di media durata come base stabile della domanda per il mercato degli affitti per vacanze negli Stati Uniti.

Si prevede che il segmento degli affitti brevi di durata compresa tra 14 e 30 notti crescerà a un tasso annuo composto (CAGR) del 9.3% fino al 2031, il più rapido tra tutte le tipologie di affitto. PriceLabs e Rentals United hanno registrato un aumento della durata media del soggiorno da 4.0 a 4.42 notti nel 2025, suggerendo una tendenza più ampia all'allungamento della durata del soggiorno piuttosto che un fenomeno di nicchia isolato. Per gli host, questi soggiorni migliorano la redditività riducendo la frequenza delle pulizie, diminuendo i periodi di inoccupazione e aumentando il valore a vita del cliente all'interno di un singolo ciclo di prenotazione. Ciò crea un chiaro incentivo ad aggiungere regole di soggiorno minimo, servizi di postazione di lavoro e strutture tariffarie attraenti per i lavoratori da remoto e per i viaggi di piacere più lunghi. Il mercato degli affitti per vacanze negli Stati Uniti dipende ancora dai soggiorni di media durata per la sua scalabilità, ma i soggiorni di lunga durata stanno diventando sempre più importanti per la redditività e l'equilibrio stagionale.

Per tipologia di gestione: i singoli gestori mantengono le proprie dimensioni, i gestori professionisti colgono l'opportunità di crescita.

Nel 2025, le proprietà gestite individualmente rappresentavano il 55.9% del fatturato di mercato, a dimostrazione del fatto che gli host indipendenti controllavano ancora la maggior parte dell'offerta. Ciò riflette il consolidato modello imprenditoriale degli host, che le grandi piattaforme hanno contribuito a costruire negli Stati Uniti. Tuttavia, la stessa bozza ha anche evidenziato che nel 2025 il 64% degli host di Airbnb negli Stati Uniti non utilizzava un sistema di gestione delle proprietà (PMS), il che indica significative lacune operative e di prezzo in una quota considerevole di annunci. In termini pratici, molti host indipendenti hanno ancora una certa dimensione, ma non sempre dispongono dei sistemi necessari per ottimizzare costantemente prezzi, conformità e gestione degli ospiti. Questo mantiene il mercato degli affitti per vacanze negli Stati Uniti aperto a un ulteriore consolidamento della gestione, nonostante la proprietà rimanga ampiamente dispersa.

Si prevede che le proprietà gestite professionalmente cresceranno a un tasso di crescita annuo composto (CAGR) dell'8% fino al 2031, grazie al consolidamento e a strumenti operativi più efficienti. Casago ha completato l'acquisizione di Vacasa per 130 milioni di dollari nel maggio 2025, creando una rete di gestione professionale di oltre 40,000 proprietà in 41 stati degli Stati Uniti. Anche Airbnb ha dichiarato che il suo assistente basato sull'intelligenza artificiale ha risolto oltre il 40% delle richieste di assistenza degli ospiti senza intervento umano nel primo trimestre del 2026, riducendo il costo per prenotazione di quasi il 10% su base annua. Questi strumenti favoriscono gli operatori di grandi dimensioni che possono ripartire i costi di tecnologia e conformità su portafogli più ampi. Con l'inasprirsi delle normative comunali, degli obblighi di rendicontazione fiscale e delle aspettative degli ospiti in termini di servizio, è probabile che il mercato degli affitti per vacanze negli Stati Uniti continui a orientarsi verso la gestione professionale.

Nota: le quote di tutti i segmenti individuali sono disponibili al momento dell'acquisto del report

Analisi geografica

Nel 2025, il Sud degli Stati Uniti rappresentava il 36.7% del mercato statunitense degli affitti per vacanze, risultando la regione con il maggior contributo. La regione beneficia della Costa del Golfo, dei Monti Smoky, del Panhandle della Florida e degli Outer Banks, tutti elementi che favoriscono un forte afflusso di turisti nazionali. A marzo 2026, ELP Luxury Vacations ha superato i 700 milioni di dollari di asset in gestione, e questa crescita sulla Emerald Coast della Florida dimostra come l'offerta di immobili di lusso si stia espandendo nella regione. Anche Casago si è espansa attraverso una partnership in franchising nel nord-est della Florida e nella costa della Georgia a febbraio 2026, a dimostrazione del fatto che la gestione professionale si sta spostando sempre più verso i corridoi turistici di seconda e terza fascia. La facile accessibilità in auto, le lunghe stagioni turistiche e condizioni di offerta più favorevoli a livello statale mantengono il Sud al centro del mercato statunitense degli affitti per vacanze.

La regione occidentale degli Stati Uniti è quella in più rapida crescita, con un tasso di crescita annuo composto (CAGR) del 9.2% fino al 2031. Questa crescita è legata ai mercati costieri della California, alle località turistiche delle Montagne Rocciose e alle destinazioni naturalistiche del Pacifico nord-occidentale, dove i viaggiatori continuano a ricercare soggiorni privati ​​e incentrati sull'esperienza. L'apertura del Mara Laguna Beach da parte di AvantStay nell'aprile 2026 ha dimostrato come i mercati costieri regolamentati possano ancora supportare il riposizionamento degli asset quando gli operatori hanno la scala e la capacità di ottenere i permessi necessari. Anche le destinazioni montane del Colorado e dello Utah rimangono importanti, poiché la penetrazione della gestione professionale è risultata inferiore al 30% degli annunci, lasciando spazio a un miglioramento del tasso di occupazione e a una migliore gestione dei prezzi. Ciò rende la regione occidentale un'area chiave per l'espansione del mercato degli affitti per vacanze negli Stati Uniti, soprattutto dove la domanda di resort e la disciplina dell'offerta possono coesistere.

Il Nord-Est e il Midwest sono meno estesi del Sud e dell'Ovest, ma rispondono a modelli di domanda differenti all'interno del mercato degli affitti turistici degli Stati Uniti. Il Nord-Est è stato descritto come una regione con un ADR (Average Daily Rate) di fascia alta, sostenuta dalla domanda dei fine settimana che si sposta da New York e Boston verso i vicini corridoi turistici. Princeton, nel New Jersey, ha introdotto nuove norme sulla registrazione degli affitti a breve termine tramite l'Ordinanza n. 2025-20, a dimostrazione di come il rispetto delle normative sia più importante in questa regione rispetto a mercati turistici meno regolamentati.^{[3]Princeton, New Jersey, “Ordinanza n. 2025-20, Regolamentazione degli affitti a breve termine”, Comune di Princeton, princetonnj.gov} Il Midwest rimane il segmento regionale più piccolo, ma le aree lacustri e adiacenti ai parchi nazionali offrono ancora spazio per la professionalizzazione, poiché l'offerta di alloggi gestiti è meno sviluppata rispetto alla domanda turistica interna. Le brevi finestre di prenotazione e la facilità di accesso in auto da città come Chicago, Minneapolis e Detroit conferiscono al Midwest un profilo di domanda diverso, che può premiare una rapida risposta ai prezzi e una gestione del portafoglio a livello locale.