Analisi delle dimensioni e delle quote di mercato del co-living a Singapore: trend di crescita e previsioni (2026-2031)

Tendenze e approfondimenti sul mercato del co-living a Singapore

La crescente popolazione di espatriati e professionisti stranieri stimola la domanda di alloggi in co-living.

La popolazione non residente di Singapore è aumentata del 2.7% raggiungendo quota 1.91 milioni nel giugno 2025, e questo gruppo rimane uno dei bacini di domanda più evidenti per il mercato del co-living di Singapore.^{[1]Divisione nazionale per la popolazione e i talenti, "Panoramica sulla popolazione 2025", Governo di Singapore, channelnewsasia.com} I professionisti stranieri qualificati che rientrano nei programmi Employment Pass e S Pass rappresentano un segmento di inquilini di alto valore, garantendo un elevato tasso di occupazione e un reddito da locazione stabile per i gestori. Poiché Singapore continua a consolidare la sua posizione di hub regionale per la finanza, la tecnologia e gli affari, i professionisti in arrivo con incarichi a progetto o pluriennali preferiscono sempre più alloggi completamente arredati con contratti di locazione flessibili rispetto ai tradizionali affitti a lungo termine. Questo cambiamento strutturale verso una maggiore mobilità della forza lavoro continua a rafforzare la domanda di immobili in co-living gestiti professionalmente.

La crescente popolazione di giovani professionisti e studenti internazionali amplia il tasso di occupazione.

Il mercato del co-living di Singapore beneficia anche della crescente domanda da parte di giovani professionisti e studenti internazionali alla ricerca di alloggi flessibili e ben collegati, vicini a università e centri lavorativi. I dati del settore indicano che la forza lavoro straniera qualificata a Singapore è cresciuta del 13% dal 2018, mentre la popolazione studentesca internazionale è aumentata del 47% nello stesso periodo, superando l'espansione dell'offerta di co-living. Gli studenti hanno rappresentato il 54.7% del fatturato degli utenti finali nel 2025. Grazie a questa duplice base di domanda, il tasso di occupazione del co-living si è mantenuto tra l'85% e il 95% per tutto il 2025, dimostrando un assorbimento costante nonostante il continuo aumento dell'offerta di alloggi.

La preferenza per contratti di locazione flessibili incentiva l'adozione del co-living.

A Singapore, i tradizionali contratti di locazione residenziali hanno solitamente una durata di 12-24 mesi, un lasso di tempo inadatto a molti lavoratori a progetto, personale in trasferimento o studenti. Gli operatori del mercato del co-living a Singapore hanno sfruttato questa lacuna offrendo contratti di locazione di 3-6 mesi con arredamento e utenze inclusi, riducendo le difficoltà legate al trasloco e i costi iniziali di allestimento. Un sondaggio del 2025 tra gli investitori ha rilevato che il 77% di essi preferiva periodi di detenzione di 3-5 anni per gli immobili in co-living, a supporto di un prodotto pensato per soggiorni a medio termine piuttosto che per cicli di occupazione giornalieri o annuali. Questo modello si adatta particolarmente bene agli studenti internazionali cinesi, poiché i calendari accademici creano una forte domanda di alloggi stagionali che non si concilia bene con i contratti di locazione annuali. Anche le politiche di trasferimento aziendale hanno iniziato a supportare le indennità di co-living per i dipendenti internazionali, riducendo il divario tra appartamenti con servizi e co-living nel mercato di Singapore.

L'aumento degli investimenti istituzionali sostiene la crescita del mercato del co-living.

Gli investitori istituzionali considerano sempre più il mercato del co-living di Singapore come un investimento più difensivo all'interno del settore residenziale, piuttosto che una scommessa di nicchia sulla crescita. Un sondaggio condotto nel 2025 tra gli investitori ha mostrato che il 65% di essi puntava a tassi di rendimento interni inferiori al 15%, in aumento rispetto al 27% del 2023, il che suggerisce soglie di rendimento più basse e una visione del rischio più convenzionale. Una strategia comune è stata l'acquisto di hotel, uffici o ostelli per la conversione, come l'acquisizione da parte di CapitaLand Ascott Trust, nel gennaio 2024, dell'ex Hotel G Singapore per 240 milioni di dollari di Singapore (180 milioni di dollari USA), riaperto come lyf Bugis nell'agosto 2024. Warburg Pincus ha rafforzato la sua posizione in Weave Living nel 2024 e successivamente ha co-investito con BlackRock in una joint venture a Singapore valutata 188 milioni di dollari di Singapore (141 milioni di dollari USA), a dimostrazione di come grandi capitali si stiano ora spostando verso questo formato. Singapore è uno dei principali mercati immobiliari dell'Asia-Pacifico in cui il co-living rappresenta la principale via d'ingresso per gli investitori istituzionali; pertanto, la concorrenza per gli immobili idonei alla conversione nel mercato del co-living di Singapore rimarrà probabilmente elevata.

Gli elevati costi di acquisizione e sviluppo immobiliare limitano la nuova offerta.

I costi di acquisizione e sviluppo rimangono tra i principali ostacoli alla nuova offerta nel mercato del co-living di Singapore. I terreni oggetto di vendita da parte del governo con una componente residenziale hanno registrato una crescita media del valore dei terreni di quasi il 13% nel 2025, e i valori dei terreni nella regione centrale hanno raggiunto i 1,820 SGD (1,365 USD) per piede quadrato per indice di edificabilità nelle recenti aste. Questi costi di ingresso più elevati indeboliscono la redditività della conversione, poiché gli operatori necessitano di immobili con prezzi inferiori ai benchmark dei condomini per mantenere rendimenti accettabili. Gli immobili adatti alla conversione rimangono limitati, anche se i costi di acquisizione aumentano, rendendo l'espansione più difficile sia per le piattaforme esistenti che per i nuovi operatori. La risposta dei grandi operatori si è spostata verso il riciclo del capitale, e il processo di vendita di Coliwoo nel marzo 2026 di 7 immobili a titolo definitivo per 218.5 milioni di SGD (163.9 milioni di USD) ha dimostrato che la crescita può dipendere tanto dalla rotazione degli asset quanto dalla semplice espansione del portafoglio. 

Un quadro normativo rigoroso aumenta gli oneri di conformità.

Il quadro normativo del mercato del co-living a Singapore è chiaro, ma aumenta i costi di conformità e limita la flessibilità operativa. Le norme dell'Urban Redevelopment Authority (URA) richiedono un soggiorno minimo di 90 giorni per gli immobili a destinazione residenziale e limitano l'occupazione a 6 persone non imparentate per unità abitativa privata, restringendo la gamma di modelli operativi che possono funzionare su larga scala. Il progetto pilota SA2 per appartamenti con servizi per soggiorni di lunga durata, introdotto nel novembre 2023, richiede un soggiorno minimo di 3 mesi in edifici approvati, ma aggiunge un ulteriore livello di approvazione che gli operatori più piccoli potrebbero trovare più difficile da gestire. Gli operatori che violano le norme sull'occupazione o sul soggiorno minimo rischiano multe fino a 200,000 SGD (150,000 USD) e le violazioni ripetute possono portare a procedimenti penali, quindi la mancata conformità comporta un rischio finanziario reale. Di conseguenza, il mercato del co-living di Singapore offre meno libertà di prodotto e minori ricavi per unità rispetto ad alcuni mercati regionali meno regolamentati, nonostante la domanda rimanga elevata.

Analisi del segmento

In base alla configurazione dell'immobile: monolocali/unità intere in testa, poiché la preferenza per la privacy rimodella il mix di prodotti

Nel 2025, le configurazioni monolocali/interi appartamenti detenevano il 45.4% della quota di mercato del co-living a Singapore e si prevede che cresceranno a un tasso annuo composto del 16.90% fino al 2031. Questa leadership riflette un chiaro cambiamento nelle preferenze verso soluzioni abitative che offrono privacy, spazi abitativi indipendenti e un maggiore senso di casa rispetto alle camere condivise. Questo formato si adatta anche al modello di soggiorno prevalente, che va dai 3 ai 12 mesi, poiché gli inquilini che si trovano a Singapore per lavoro o studio spesso desiderano una base privata senza impegnarsi con un contratto di locazione per un intero appartamento. Nel mercato del co-living di Singapore, questo rende i monolocali attraenti sia per i gestori che per gli inquilini, in quanto possono essere offerti a prezzi più elevati pur rimanendo al di sotto del costo di molti affitti tradizionali.

La composizione demografica degli studenti ha contribuito a rafforzare questo modello, soprattutto perché gli studenti internazionali cinesi sono diventati una fonte di domanda più consistente e spesso privilegiano uno spazio di studio personale rispetto a zone abitative condivise più ampie. Le camere singole rimangono un'opzione valida per i professionisti appena arrivati ​​che desiderano familiarizzare con il mercato degli affitti prima di impegnarsi in una soluzione più completa. Le camere condivise restano rilevanti per gli utenti attenti al prezzo, ma il loro ruolo si sta riducendo poiché i gestori stanno convertendo parte di queste unità in appartamenti con camere singole, in risposta a una maggiore disponibilità a pagare. Anche i monolocali ampliano il potenziale bacino di utenza, poiché una singola unità può ospitare un singolo inquilino o una coppia in missione, ottimizzando l'utilizzo degli spazi disponibili senza modificarne la metratura.

Nota: le quote di tutti i segmenti individuali sono disponibili al momento dell'acquisto del report

Per modello di business: Asset-Light: i modelli di master lease/lease arbitrage si espandono mentre gli accordi di gestione Asset-Light guadagnano terreno

Nel 2025, le strutture di master lease/lease-arbitrage a basso impiego di capitale hanno rappresentato il 42% del fatturato del segmento, diventando il modello operativo più diffuso nel mercato del co-living di Singapore. Questo modello ha guadagnato terreno perché consente agli operatori di espandere il numero di alloggi senza immobilizzare ingenti capitali in proprietà immobiliari. L'approccio è pratico in un mercato in cui i costi di acquisizione sono elevati e gli operatori necessitano comunque di sufficiente flessibilità per incrementare rapidamente l'offerta nelle aree a forte domanda. È inoltre ideale per i proprietari che desiderano un reddito da locazione stabile senza dover costruire una propria piattaforma operativa.

Gli accordi di gestione "asset-light" rappresentano il modello in più rapida crescita, con una crescita prevista del 16.50% entro il 2031, poiché i proprietari immobiliari sono sempre più propensi ad affidarsi a operatori specializzati pur mantenendo la proprietà e il potenziale di valorizzazione degli asset. Questa struttura trasferisce gran parte della responsabilità operativa quotidiana al marchio di co-living e riduce il rischio di bilancio per l'operatore. I modelli "owner-develop-operate" (possiedi-sviluppa-gestisci) rimangono più selettivi perché richiedono un ingente investimento iniziale, ma continuano ad attrarre i gruppi che desiderano un valore patrimoniale a lungo termine e future opzioni di monetizzazione. Un sondaggio del 2025 dell'Industry Association, secondo cui il 77% degli investitori predilige periodi di detenzione da 3 a 5 anni, suggerisce che gli asset di proprietà rimarranno strategicamente importanti anche se le strutture "asset-light" continueranno a dominare le nuove attività di espansione.

Per fascia di prezzo: il segmento di fascia media detiene la maggioranza, mentre il posizionamento basato sul valore matura

Nel 2025, le proprietà di fascia media hanno rappresentato il 48% del fatturato del segmento e si prevede che registreranno il CAGR (tasso di crescita annuale composto) più elevato, pari al 17.20%, fino al 2031. Questa posizione dimostra che il mercato del co-living di Singapore è incentrato sul rapporto qualità-prezzo piuttosto che sull'offerta più economica o più esclusiva. Le soluzioni di fascia media attraggono professionisti stranieri con stipendio fisso e studenti internazionali autofinanziati che desiderano qualità, posizione e servizi, ma necessitano comunque di contenere i costi. Inoltre, rientrano nella fascia di domanda più ampia, il che favorisce la stabilità del tasso di occupazione tra i diversi gruppi di inquilini.

Questo equilibrio è utile al segmento durante i periodi di incertezza economica, perché i dipendenti che un tempo sarebbero stati alloggiati in appartamenti con servizi inclusi possono trasferirsi in alloggi di fascia media ben gestiti, senza rinunciare alla posizione o alla comodità. Gli immobili economici continuano ad attrarre studenti attenti al budget e lavoratori alle prime armi, ma questa base di inquilini reagisce più rapidamente quando il mercato degli affitti in generale rallenta. Il co-living premium e di lusso si rivolge a un bacino più ristretto di espatriati senior e utenti ad alto reddito. Sebbene possano ottenere margini più elevati per unità, la crescita è naturalmente limitata da una base di potenziali inquilini più ristretta. Gli operatori di tutti i livelli utilizzano strumenti di abbinamento degli inquilini e sistemi di edifici intelligenti per mantenere gli standard di servizio senza adeguarsi direttamente alla crescita dei costi. Questa tendenza sta diventando sempre più importante con la maturazione del mercato del co-living a Singapore.

Nota: le quote di tutti i segmenti individuali sono disponibili al momento dell'acquisto del report

Per utente finale: la domanda degli studenti frena l'occupazione, mentre i professionisti aumentano la profondità della crescita

Nel 2025, gli studenti hanno rappresentato il 54.7% del fatturato derivante dagli utenti finali, confermandosi come la principale base di domanda nel mercato del co-living di Singapore. Il ruolo di Singapore come polo educativo continua a sostenere questa posizione, e l'attrattiva di università prestigiose come la NUS e la NTU garantisce un flusso costante di studenti internazionali ogni anno. Il co-living si integra perfettamente con i calendari accademici, poiché gli studenti spesso necessitano di alloggi a medio termine con utenze, arredi e connessione internet già inclusi. Gli operatori hanno quindi adattato la progettazione degli alloggi, offrendo layout pensati per lo studio, connettività più veloce e modelli di convivenza che favoriscono la condivisione tra pari.

La carenza di alloggi nei campus delle principali università ha esercitato pressione anche sul mercato degli affitti privati, che sostiene l'occupazione studentesca e le relative entrate. Gli studenti internazionali forniscono a questo segmento una domanda costante, anche in presenza di fluttuazioni del contesto economico generale. Si prevede che il numero di professionisti crescerà a un tasso annuo composto del 17.0% fino al 2031, a dimostrazione dell'intensificarsi della domanda da parte di questi professionisti, nonostante gli studenti rimangano la principale fonte di reddito. Un nuovo elemento nel mercato del co-living di Singapore è rappresentato dall'ascesa di sottogruppi specializzati, come gli operatori sanitari stranieri, per i quali gli operatori hanno iniziato a personalizzare le offerte in base alla domanda istituzionale e a promuovere il riutilizzo di immobili di proprietà statale.

Analisi geografica

Nel 2025, l'area centrale di Singapore rappresentava il 34% della quota di mercato del co-living e si prevede che crescerà a un tasso annuo composto del 17.45% fino al 2031, rimanendo il fulcro della domanda e dell'offerta in questo settore. L'area è ideale sia per i professionisti che lavorano nel Central Business District (CBD) sia per gli studenti, grazie alla sua posizione strategica che combina la vicinanza agli uffici, la vicinanza ai campus universitari e un'ottima rete di trasporti pubblici. La nuova offerta immobiliare proviene principalmente dalla riqualificazione di edifici commerciali e di ex strutture ricettive, piuttosto che da nuove costruzioni, consentendo agli operatori di aggiungere alloggi senza dover sostenere l'intero costo di un nuovo sviluppo residenziale. Il progetto pilota SA2 per appartamenti con servizi per soggiorni di lunga durata ha contribuito a sostenere questo approccio di riutilizzo, fornendo un percorso approvato per le soluzioni di soggiorno prolungato in edifici selezionati. La prevista riqualificazione del sito di Phoenix Park, di 5.7 ettari, in una comunità di co-living con 700 unità, dimostra inoltre che progetti di maggiori dimensioni stanno iniziando a essere avviati laddove sussistono le giuste condizioni in termini di immobili e pianificazione.

La regione orientale rappresenta ancora una parte minore del mercato del co-living di Singapore, ma si è distinta per un profilo di inquilini diverso rispetto al centro città. Il suo fascino deriva dalla sovrapposizione tra le opportunità di lavoro offerte dal Changi Business Park, la mobilità legata all'aeroporto e lo stile di vita della costa orientale. Ciò ha incoraggiato gli operatori a sperimentare diversi format di prodotto, tra cui soggiorni di lunga durata orientati al business e offerte più incentrate sul tempo libero per inquilini con soggiorni più lunghi. La sovrapposizione con la domanda di servizi sanitari nella zona di Novena aggiunge un ulteriore elemento di attrattiva, soprattutto per i professionisti che necessitano di alloggi arredati al di fuori del CBD.

Le regioni Ovest, Nord-Est e Nord, considerate insieme, rappresentano ancora una base di entrate più piccola, ma ognuna di esse sta acquisendo importanza man mano che Singapore sposta le attività verso nuovi poli occupazionali. One-North, nella regione Ovest, attrae lavoratori del settore delle scienze biologiche, dei media e della tecnologia, le cui scelte abitative sono spesso influenzate dai tempi di percorrenza piuttosto che dal prestigio della posizione centrale. La regione Nord-Est beneficia del Digital District di Punggol, dove è in fase di sviluppo un progetto di co-living per soddisfare la futura domanda legata al settore tecnologico in quella zona. La regione Nord si trova ancora in una fase iniziale di sviluppo del co-living a causa della minore concentrazione di lavoratori internazionali attualmente presente. Ciononostante, la crescita del Woodlands Regional Center potrebbe gradualmente ampliare la base di inquilini nel periodo 2026-2031, se l'attività commerciale si intensificherà come previsto.^{[2] Urban Redevelopment Authority e Housing Development Board, "Bozza del piano regolatore 2025: domanda e offerta di alloggi", Governo di Singapore, channelnewsasia.com}.