Analisi del mercato immobiliare residenziale in Vietnam - Tendenze, previsioni, dimensioni e rapporto sulla crescita del settore (2025-2030)

Tendenze e approfondimenti sul mercato immobiliare residenziale in Vietnam

Crescita della classe media urbana e della formazione delle famiglie nelle città di livello 1 e 2

L'espansione del PIL del Vietnam nel primo trimestre del 1 ha rappresentato la performance più forte nel primo trimestre dal 2025, incrementando direttamente i redditi disponibili e la formazione delle famiglie urbane.^{[1]Ministero della Pianificazione e degli Investimenti, “Rapporto sulla situazione socioeconomica del primo trimestre 1”, mpi.gov.vn}I giovani professionisti nelle città di secondo livello come Hai Phong stanno guadagnando potere d'acquisto più rapidamente rispetto ai loro pari di primo livello, poiché il costo della vita rimane più basso, amplificando l'accessibilità economica. Gli sviluppatori hanno ampliato la pipeline di progetti in queste località, fiduciosi che gli investimenti infrastrutturali manterranno stabili i flussi migratori. L'attività edilizia ha registrato un notevole aumento all'inizio del 2, rispecchiando la pipeline della domanda. Il dividendo demografico, quindi, offre sia un assorbimento immediato che una base di acquirenti duratura, ancorando il mercato immobiliare residenziale vietnamita ai fondamentali dei consumi a lungo termine.

L'aumento dei corridoi industriali guidati dagli investimenti diretti esteri crea domanda di alloggi vicino alle zone industriali indipendenti

Gli investimenti diretti esteri hanno raggiunto i 2.4 miliardi di dollari nel primo trimestre del 1, con un balzo del 2025% su base annua, strettamente correlato all'avvio di progetti residenziali adiacenti alle zone industriali. I conglomerati coreani stanno sperimentando ecosistemi integrati industriale-residenziale nelle province settentrionali, dove ingegneri espatriati e lavoratori qualificati locali preferiscono le abitazioni di prossimità. Questi cluster godono di tassi di assorbimento prevedibili perché l'avvio di nuove fabbriche innesca una domanda abitativa graduale. Con l'aumento dei redditi dei lavoratori, si forma un ciclo di ammodernamento, stimolando la domanda di fascia media e, in ultima analisi, di fascia alta negli stessi micro-bacini. Il nesso tra industria e edilizia residenziale, quindi, crea un circolo virtuoso di crescita nel mercato immobiliare residenziale vietnamita.

Limiti allentati alla proprietà straniera negli emendamenti alla legge sull'edilizia abitativa del 2023

Gli emendamenti radicali del novembre 2023 hanno equiparato i diritti abitativi dei vietnamiti all'estero a quelli dei cittadini nazionali, con decorrenza da gennaio 2025. Si stima che 5.5 milioni di vietnamiti della diaspora abbiano così ottenuto chiari percorsi legali per possedere immobili senza strutture di delega, riducendo gli attriti nelle transazioni. I dati del mercato secondario di inizio 2025 mostrano un notevole aumento degli acquisti garantiti da rimesse nelle province costiere, ideali per pensionati o per le vacanze. La legge fondiaria del 2024 ha rafforzato questo slancio concedendo diritti d'uso del suolo simili, rafforzando la fiducia degli acquirenti. La serie di misure adottate inietta nuovo capitale e amplia la domanda, soprattutto per unità di fascia media e alta in quartieri urbani consolidati.

Rapida espansione dei progetti MRT e tangenziali che liberano le riserve di terreni periferici

La Linea 2 della metropolitana di Ho Chi Minh City, costata 2 miliardi di dollari e in costruzione da febbraio 2024, sta ridisegnando le mappe degli sviluppatori, trasformando i quartieri periferici in quartieri raggiungibili in 30 minuti. La connettività comprovata consente di avviare le prevendite a un rapporto prezzo/reddito favorevole rispetto ai quartieri più maturi del centro città. Allo stesso tempo, il progetto governativo della Tangenziale 4 fornisce una spina dorsale di trasporto esterna che aprirà lotti di terreno vergine per la costruzione di cittadine su larga scala.^{[2]Banca di Stato del Vietnam, “Afflusso di rimesse 2024-2025”, sbv.gov.vn}Grazie alla sequenzializzazione delle infrastrutture e della bonifica dei terreni, le autorità riducono il rischio dei progetti e ne aumentano l'assorbimento da parte degli sviluppatori, un vantaggio strutturale che rafforza la crescita a lungo termine del mercato immobiliare residenziale vietnamita.

Sistema frammentato dei titoli fondiari e lunga burocrazia per i certificati di diritto d'uso del suolo

Gli sviluppatori edili si trovano spesso ad affrontare approvazioni in più fasi per ottenere i certificati di diritto d'uso del suolo, ritardando i lanci e aggiungendo costi di mantenimento. L'autorizzazione legale di Novaland per quasi 7,000 unità a Ho Chi Minh City evidenzia l'onere amministrativo anche per le aziende con risorse adeguate. Sebbene la Legge Fondiaria del 2024 introduca listini prezzi annuali per i terreni in sostituzione dei cicli quinquennali, la curva di apprendimento potrebbe allungare i tempi di elaborazione nel breve termine. Il rallentamento delle tempistiche dei progetti può attenuare la risposta dell'offerta, aumentando i prezzi e frenando l'accessibilità economica nel mercato immobiliare residenziale vietnamita.

Limiti periodici di credito sui prestiti immobiliari da parte della SBV

La Banca di Stato del Vietnam mantiene il credito immobiliare entro limiti prudenziali, segnalando i progetti di lusso per un controllo speciale in caso di aumento dei coefficienti di leva finanziaria. I prestiti immobiliari in essere hanno raggiunto i 3,480 miliardi di VND (136.34 miliardi di USD) all'inizio del 2025, il che ha portato a nuove linee guida di vigilanza. Mentre l'edilizia residenziale a prezzi accessibili gode di esenzioni dalle quote, i progetti di fascia media e alta possono subire improvvise restrizioni, costringendo gli sviluppatori a scaglionare i lanci. Queste oscillazioni politiche aggiungono un rischio temporale che periodicamente influenza il mercato immobiliare residenziale vietnamita.

Analisi del segmento

Per tipo di proprietà: la densità urbana determina la predominanza degli appartamenti

Appartamenti e condomini detenevano il 68% della quota di mercato immobiliare residenziale in Vietnam nel 2024, principalmente perché i formati high-rise ottimizzano la scarsità di terreni urbani e soddisfano le aspettative di stile di vita delle famiglie più giovani. Si prevede che la dimensione del mercato immobiliare residenziale vietnamita per gli appartamenti rimarrà dominante, ma si espanderà a un ritmo leggermente inferiore rispetto ai prodotti fondiari, con l'invecchiamento della popolazione. Ville e case a schiera sono sulla buona strada per un CAGR del 12.05% fino al 2030, sostenuto dall'accumulo di ricchezza e dal ritorno degli acquirenti della diaspora in cerca di proprietà terriere. 

Hanoi ha registrato un aumento del 9% su base trimestrale dell'offerta di appartamenti primari nel primo trimestre del 1, mentre Ho Chi Minh City ha registrato un calo trimestrale del 2024% a causa dei ritardi nelle approvazioni, evidenziando squilibri regionali. L'aumento dei prezzi secondari stimola gli investimenti in unità più grandi o ville suburbane, riducendo il divario di prezzo. Per gli sviluppatori, il segmento degli immobili residenziali offre margini di profitto elevati al metro quadro e consente una costruzione graduale in linea con l'assorbimento della domanda, una copertura strategica contro la volatilità delle approvazioni nel segmento verticale.

Per fascia di prezzo: il segmento accessibile accelera nonostante la leadership del mercato medio

Nel 45, gli immobili di fascia media hanno rappresentato il 2024% del mercato immobiliare residenziale vietnamita, offrendo un mix ottimale di prezzo e comfort per una classe media in crescita. Ciononostante, si prevede che la categoria accessibile crescerà a un CAGR del 13.11% fino al 2030, grazie alle quote governative per l'edilizia popolare e ai mutui a tasso agevolato che aumenteranno l'idoneità per gli acquirenti di età inferiore ai 35 anni. 

Le linee guida creditizie della Banca di Stato indirizzano i capitali verso progetti accessibili, proteggendo il segmento dalle restrizioni macroprudenziali che gravano sui lanci di lusso. La Risoluzione 77, adottata nell'aprile 2025, ha ulteriormente ridotto le tasse sul clinker per contenere i costi di produzione, consentendo agli sviluppatori di sostenere i prezzi unitari senza sacrificare i margini. Con l'aumento dell'offerta guidato dalle politiche, gli sviluppatori dotati di progetti standardizzati e metodi di costruzione modulari acquisiranno volume, rispettando al contempo gli obiettivi ambientali ed ESG.

Per modalità di vendita: il mercato secondario guadagna slancio

Nel 57, i lanci primari hanno detenuto una quota del 2024% nel mercato immobiliare residenziale vietnamita, grazie all'abbondante nuova offerta, mentre le transazioni secondarie procedono a un CAGR del 13.51% fino al 2030, a dimostrazione di un ecosistema in fase di maturazione. Con l'espansione del mercato immobiliare residenziale vietnamita, una migliore simmetria informativa e strumenti di valutazione digitali rendono più trasparente l'attività di rivendita, incoraggiando la mobilità tra i proprietari di immobili. 

Il rapido apprezzamento dei prezzi nei quartieri urbani centrali spinge alcuni acquirenti verso immobili più datati, che offrono superfici più ampie a costi al metro quadro inferiori. Una maggiore trasparenza sulla proprietà straniera, insieme all'approvazione digitale dei mutui entro cinque giorni, aiuta a vendere più velocemente gli immobili riciclati, fornendo liquidità a supporto dei futuri acquisti primari. Nel medio termine, il turnover secondario è destinato a diventare una forza stabilizzatrice che mitiga i cicli di espansione e contrazione.

Nota: le quote di tutti i segmenti individuali sono disponibili al momento dell'acquisto del report

Per modello di vendita: il segmento del noleggio emerge come motore di crescita

La proprietà immobiliare rimane culturalmente radicata e ha rappresentato l'86% del fatturato del 2024, ma si prevede che la categoria degli affitti registrerà un CAGR del 12.35% fino al 2030, grazie alla crescente esigenza di flessibilità urbana. Gli appartamenti con servizi di Grado A costano già 42 dollari al metro quadro al mese nel CBD di Ho Chi Minh City, e asset simili si stanno diffondendo a Danang e Hai Phong. 

Gli investitori istituzionali stanno sperimentando portafogli "build-to-rent" che promettono flussi di cassa costanti e indipendenti dai cicli di vendita. I programmi governativi di edilizia sociale prevedono anche quote di affitto, riconoscendo che non tutte le famiglie possono raggiungere le soglie di deposito. Con il miglioramento degli standard di gestione professionale, gli inquilini ottengono una maggiore qualità del servizio e una maggiore sicurezza della locazione, rafforzando la tendenza del mercato immobiliare residenziale vietnamita verso opzioni di locazione diversificate.

Analisi geografica

Ho Chi Minh City ha contribuito con il 48% del valore delle transazioni del 2024, a testimonianza del suo status di potenza commerciale della nazione e prima beneficiaria di investimenti MRT su larga scala^{[3]Dipartimento delle Costruzioni di Ho Chi Minh City, “Panoramica del mercato immobiliare residenziale 2024”, hochiminhcity.gov.vn}I prezzi degli appartamenti nei quartieri più prestigiosi sono aumentati del 6%, attestandosi tra i 3,200 e i 5,200 dollari al metro quadro, frenati dai limitati lanci di nuovi immobili e dalla solida domanda degli investitori. Si prevede che la linea 2 della metropolitana e la tangenziale 4 ridistribuiranno la domanda verso Thu Duc City e i quartieri periferici, dove la disponibilità di aree verdi consente la realizzazione di megaprogetti a uso misto.

Le previsioni di un CAGR del 13.28% per Hai Phong derivano da sinergici ammodernamenti portuali e dall'espansione delle zone industriali, che generano posti di lavoro ben retribuiti nel settore manifatturiero. Sviluppatori come Vinhomes stanno già lottizzando siti di oltre 500 ettari per la creazione di township integrate che combinano alloggi per lavoratori, strutture commerciali e logistiche, creando effetti di localizzazione virtuosi. Hanoi, al contrario, opera sotto controlli urbanistici più rigorosi che limitano la densità di edifici alti, determinando un aumento dei prezzi del 26% nel mercato secondario nel corso del 2024. La scarsità ha favorito la diffusione di formati efficienti in termini di utilizzo del territorio, come microappartamenti e programmi di co-living rivolti a giovani professionisti.

La città costiera centrale di Danang sfrutta il turismo e l'outsourcing IT per attrarre sia acquirenti di case vacanze che affittuari espatriati, grazie anche al potenziamento dell'aeroporto internazionale. Gli affitti mensili per i condomini fronte mare sono aumentati dell'8% nel 2024, superando le medie nazionali. Can Tho, nel Delta del Mekong, e Bac Ninh, vicino ad Hanoi, rappresentano mercati urbani di frontiera dove gli sviluppatori si insediano in aree verdi in attesa del completamento delle autostrade. I finanziamenti governativi prioritari per ponti e opere di mitigazione delle inondazioni sottolineano l'impegno verso questi nodi emergenti, segnalando un potenziale di crescita a lungo termine per il mercato immobiliare residenziale vietnamita.