Analisi delle dimensioni e della quota del mercato immobiliare residenziale in Europa - Tendenze di crescita e previsioni (2026-2031)

Tendenze e approfondimenti del mercato immobiliare residenziale in Europa

Gli incentivi del Green Deal dell'UE accelerano la domanda di ristrutturazione radicale del patrimonio immobiliare

La Direttiva (UE) 2024/1275 impone agli Stati membri di ridurre il consumo medio di energia primaria degli edifici residenziali del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035 rispetto ai valori di riferimento del 2020, con almeno il 55% di riduzione rispetto al 43% del patrimonio immobiliare con le prestazioni peggiori. Le politiche nazionali stanno convergendo con la scadenza del recepimento a maggio 2026, con il decreto di decenza francese che elimina gradualmente le classi EPC basse e il sostegno finanziario tramite MaPrimeRénov. I Paesi Bassi stanno consultando l'obiettivo di un'etichetta energetica minima D per tutte le case in affitto entro il 2029, sostenuta da sussidi fino a 15,000 euro per unità (16,200 dollari) e un budget di 126 milioni di euro fino al 2030 (136.1 milioni di dollari). La Germania renderà obbligatorio il 65% di energia termica rinnovabile nelle città più grandi a partire da giugno 2026, mentre il Piano Nazionale di Ristrutturazione Edile della Spagna prevede tagli energetici più drastici rispetto al livello di riferimento UE con finanziamenti NextGenerationEU. Gli operatori delle piattaforme segnalano un potenziale di aumento regolamentato degli affitti e risparmi per gli inquilini dopo gli ammodernamenti, che possono anche aumentare i nuovi canoni di locazione.^{[2]https://www.bpie.eu/}

Aumento degli afflussi di private equity transfrontalieri destinati ai portafogli europei Build-to-Rent

Gli investitori transfrontalieri hanno rappresentato il 45% delle transazioni residenziali europee nel 2025, supportati da acquirenti britannici, francesi e svedesi, insieme a crescenti allocazioni da parte di veicoli sovrani dell'Asia-Pacifico e del Medio Oriente. Il capitale si sta concentrando su piattaforme build-to-rent che offrono scalabilità, diversificazione geografica e asset conformi alla Direttiva sulla prestazione energetica degli edifici. Partners Group ha acquisito Empira nel gennaio 2025, aggiungendo un portafoglio di sviluppo a valore lordo di 17 miliardi di dollari concentrato nel settore multifamiliare tedesco e progettato per eseguire ristrutturazioni su larga scala. Questa mossa favorisce piattaforme verticalmente integrate in grado di limitare la dispersione del reddito operativo netto attraverso operazioni standardizzate. Il finanziamento del settore multifamiliare in Germania e i flussi di sviluppo build-to-rent nel Regno Unito rafforzano un passaggio verso strategie di locazione incentrate sul reddito, poiché gli istituti di credito offrono i più elevati LTV per il settore multifamiliare.^{[3]https://www.cbre.de/}

Il capitale istituzionale si orienta verso comunità in affitto appositamente costruite

Gli investitori immobiliari operativi europei prevedono di investire 51 miliardi di euro in tre anni in immobili residenziali (55.1 miliardi di dollari), poiché il settore immobiliare residenziale (PBSA) ha superato per la prima volta il segmento multifamiliare all'inizio del 2025. Nei primi tre trimestri del 2025, le case di cura sono cresciute del 182% su base annua, il segmento PBSA è aumentato del 71%, raggiungendo una quota record del 6% sul totale degli investimenti immobiliari europei, e il segmento multifamiliare è cresciuto del 10.2%. Il settore del build-to-rent nel Regno Unito è passato da meno di 1,000 unità nel 2004 a quasi 90,000 unità due decenni dopo, grazie all'evoluzione della progettazione e della gestione integrate. Gli istituti di credito continuano a dare priorità al settore multifamiliare con LTV senior di prima qualità tra il 60% e il 65%, mentre la legislazione britannica supporta gli operatori professionali nell'ambito dell'evoluzione delle normative in materia di locazione. La fusione di Aedifica e Cofinimmo, avvenuta nel giugno 2025, ha dato vita al più grande fondo immobiliare europeo focalizzato su assistenza sanitaria e residenze per anziani, a dimostrazione del vantaggio competitivo di una dimensione paneuropea. 

L'aumento delle famiglie monopersonali alimenta l'acquisto di appartamenti multifamiliari nei centri urbani

La locazione privata si sta espandendo in tutta l'Europa continentale, poiché la formazione netta di nuclei familiari supera l'aumento netto di alloggi nelle città chiave, generando la più elevata allocazione di capitale triennale pianificata per il multifamiliare tra i sottosettori residenziali. Le sette principali città tedesche hanno registrato un'escalation degli affitti su base annua nella prima metà del 2025, guidata da Lipsia e sostenuta dall'aumento dei canoni medi richiesti a Berlino, poiché le tendenze nella composizione dei nuclei familiari estendono la domanda di affitti in posizioni centrali vicine a luoghi di lavoro e trasporti. Nei Paesi Bassi si prevede un'inflazione degli affitti del 4.8% nel 2026, dopo l'8.8% del 2025, mentre la carenza di alloggi e le transazioni ex-locazione a prezzi medi più bassi attraggono gli acquirenti per la prima volta nel mix di rivendita. I mercati degli affitti ristretti nelle principali città francesi riflettono una bassa sfitta e un deficit edilizio che sostiene la domanda di formati urbani compatti. Gli operatori stanno professionalizzando la gestione per ridurre i giorni di sfitto ed espandere il reddito operativo netto attraverso i servizi, come si è visto nel portafoglio OnPlace in Italia. 

Gli aumenti dei tassi della BCE ampliano il divario di accessibilità ai mutui

L'inasprimento della Banca Centrale Europea ha portato i tassi ufficiali a un picco del 4.0% prima di allentarsi, ma i tassi sui mutui rimangono al di sopra del periodo 2020-2021 e incidono negativamente sull'accesso al mercato immobiliare per i nuovi acquirenti. Nei Paesi Bassi, le erogazioni del terzo trimestre 2025 sono aumentate del 21.8%, raggiungendo i 44.70 miliardi di euro (48.3 miliardi di dollari), ma i costi degli alloggi hanno superato il 40% del reddito netto per i nuovi acquirenti, nonostante un leggero calo del tasso sui mutui decennali al 3.76%. La Spagna ha registrato oltre 500,000 mutui nel 2025 e prevede un ulteriore aumento delle vendite, ma nove paesi dell'UE superano ora il 40% del reddito per il servizio di mutuo tipico. In tutta Europa, la crescita dei prestiti alle famiglie è inferiore al PIL nominale, poiché le famiglie ricostituiscono riserve dopo che l'inflazione ha eroso i coefficienti delle attività finanziarie dal 2020. Il risultato è una biforcazione nel mercato immobiliare residenziale europeo, dove le piattaforme di affitto istituzionali catturano le famiglie che non hanno più la proprietà, mentre gli acquirenti con un patrimonio netto elevato fanno affidamento sul capitale proprio o sui trasferimenti familiari.

Norme EPC più severe gonfiano i Capex dei locatori

Le norme UE impongono una riduzione del 16% del consumo di energia primaria entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035 rispetto al 2020, con almeno il 55% del guadagno derivante dalle abitazioni con le peggiori prestazioni, il che accelera le esigenze di ristrutturazione e gli investimenti in conto capitale. La Francia ha gradualmente eliminato i divieti di locazione per le abitazioni con bassa classificazione energetica, mentre i Paesi Bassi stanno promuovendo l'etichetta minima D per tutti gli affitti entro il 2029 con sussidi per unità fino a 15,000 euro (16,200 dollari) e uno stanziamento di 126 milioni di euro fino al 2030 (136.1 milioni di dollari). La Spagna consente detrazioni fiscali fino al 60%, con un limite massimo di 9,000 euro, per i lavori di efficientamento a livello di edificio, che spesso non coprono costi che possono superare i 20,000-40,000 euro per appartamento negli edifici urbani. L'Associazione Europea delle Pompe di Calore sottolinea che i costi iniziali di installazione, compresi tra 12,000 e 20,000 euro per unità, in un parco multifamiliare, continuano a rappresentare un ostacolo per i piccoli proprietari, poiché il rapporto tra prezzo dell'elettricità e prezzo del gas varia da paese a paese. Queste normative spostano il parco da proprietari frammentati a piattaforme istituzionali in grado di ottenere finanziamenti, negoziare appalti all'ingrosso e accedere ai programmi UE per migliorare le prestazioni energetiche. 

Analisi del segmento

Per tipologia di proprietà: i condomini catturano i flussi istituzionali nonostante la predominanza delle ville

Ville e case a schiera rappresentavano il 65.00% del mix immobiliare nel 2025, la quota maggiore nel mercato immobiliare residenziale europeo. Si prevede che appartamenti e condomini cresceranno a un CAGR del 6.14% fino al 2031, con gli investitori che si orienteranno verso complessi multifamiliari urbani scalabili e conformi alla direttiva EPBD. Le dinamiche degli affitti nei principali centri ne sottolineano l'attrattiva, con un canone medio richiesto a Berlino di 19.23 euro al metro quadro (valore in dollari USA tra parentesi, se applicato) e rendimenti delle principali città che supportano una performance di reddito stabile durante tutto il ciclo. Gli istituti di credito privilegiano i complessi multifamiliari con intervalli di LTV accettabili relativamente più elevati per le strutture di prima categoria per anziani, il che favorisce il finanziamento di grandi piattaforme. Queste condizioni rafforzano l'attrattiva dei complessi multifamiliari gestiti professionalmente nel mercato immobiliare residenziale europeo.

I formati mono e bifamiliari continuano a beneficiare delle preferenze legate allo spazio e alla domanda suburbana, ma le etichette energetiche e i costi di ristrutturazione stanno influenzando valutazioni e liquidità. I ​​premi per le classi efficienti in Germania e nei Paesi Bassi evidenziano come i risparmi sui costi operativi, la regolamentazione degli affitti e i sussidi energetici influenzino i prezzi. Con l'allineamento del settore immobiliare residenziale europeo alle normative edilizie a zero emissioni per le nuove costruzioni entro il 2030, si prevede che un maggiore capitale si concentrerà su asset in grado di soddisfare gli standard futuri con investimenti in conto capitale moderati. Il flusso di transazioni in Germania e la preferenza degli istituti di credito per il multifamiliare, insieme alla crescente capacità operativa nei portafogli continentali, supportano le prospettive di crescita del segmento.

Nota: le quote di tutti i segmenti individuali sono disponibili al momento dell'acquisto del report

Per fascia di prezzo: la fascia conveniente accelera grazie ai venti favorevoli della politica nonostante la presa del mercato medio

La fascia di prezzo media del mercato rappresentava il 46.00% nel 2025 e rimane il più ampio bacino di abitazioni negoziabili nel mercato immobiliare residenziale europeo. Il segmento a prezzi accessibili è destinato a crescere a un CAGR del 6.07%, poiché governi e partner istituzionali perseguono l'edilizia abitativa per i lavoratori con politiche mirate e strategie di piattaforma. I cambiamenti politici nei Paesi Bassi estendono la regolamentazione agli affitti di fascia media e influenzano i prezzi, mentre i sussidi per gli interventi di ammodernamento energetico contribuiscono a preservare l'accessibilità economica all'interno di quadri normativi. Gli allocatori di capitale continuano a considerare l'edilizia abitativa a prezzi accessibili come un modo per sostenere risultati economici a lungo termine e la resilienza attraverso i cicli.

I Paesi Bassi offrono un chiaro esempio di come la regolamentazione e gli incentivi plasmino il segmento medio, dai requisiti di etichettatura alle formule di determinazione dei canoni di locazione. In Francia, l'ampliamento dei prestiti senza interessi e la riduzione dei tassi ipotecari stanno sostenendo gli acquirenti di prima casa nelle fasce di reddito più elevate, contribuendo a stabilizzare la domanda. I progetti pilota di semplificazione degli standard edilizi in Germania mirano a comprimere i costi per una produzione accessibile, mentre i programmi di canone protetto in Spagna aggiungono un inventario a prezzi vincolati per bilanciare le zone in difficoltà. Queste tendenze politiche favoriscono gli operatori con competenze di scala e sostenibilità nel settore immobiliare residenziale europeo.

Per modello di business: le piattaforme di noleggio superano le vendite tra generazione di affitti e regolamentazione

Le transazioni basate sul modello di vendita hanno rappresentato il 67.00% della ripartizione del 2025, la quota dominante del mercato immobiliare residenziale europeo. Si prevede che le piattaforme di noleggio cresceranno a un CAGR del 6.24% fino al 2031, con l'espansione di Generation Rent e i mandati istituzionali che enfatizzano la prevedibilità dei ricavi e la diversificazione. Il Build-to-Rent è presente nel 32% dei mandati del settore residenziale tra gli investitori istituzionali, e gli investitori si aspettano solidi rendimenti unlevered dagli immobili multifamiliari nel medio termine. I principali operatori stanno inoltre digitalizzando la gestione, il che aumenta l'efficienza e supporta la crescita del reddito operativo netto attraverso un migliore monitoraggio del leasing e dei consumi energetici.

Il volume delle vendite rimane forte nei mercati con finestre di accessibilità economica migliorate e andamenti tariffari favorevoli, come si è visto in Spagna e Francia fino al 2026. I finanziamenti per lo sviluppo Build-to-Rent nel Regno Unito sono rimasti attivi nel 2025, nonostante il ritardo nell'avvio dei lavori, supportati da un'ampia pipeline di alloggi approvati in attesa di sblocco. In tutto il settore immobiliare residenziale europeo, le strategie di affitto e vendita ora coesistono nelle stesse piattaforme, poiché gli sviluppatori bilanciano rischio e assorbimento.

Nota: le quote di tutti i segmenti individuali sono disponibili al momento dell'acquisto del report

Per modalità di vendita: il mercato primario guadagna terreno sui mandati di conformità nonostante il blocco secondario

Le rivendite secondarie hanno rappresentato il 90.00% delle transazioni del 2025, riflettendo il peso dello stock esistente e la prevalenza di prestazioni energetiche non ottimali nelle case storiche in tutta Europa. Si prevede che le transazioni primarie di nuova costruzione cresceranno a un CAGR del 6.19% fino al 2031, grazie a procedure di approvazione semplificate e a chiari standard di emissioni zero per le nuove abitazioni a partire dal 2030. Il ciclo di vendita di case nuove in Francia rimane più lento dopo i cambiamenti nei regimi fiscali per gli investitori, mentre la Spagna prevede un aumento degli avviamenti con il miglioramento delle condizioni di finanziamento.

Le dinamiche dei prezzi delle case esistenti in Germania e nei Paesi Bassi mostrano come il potenziale di ristrutturazione e i premi di sconto sui nuovi immobili sostengano la liquidità sul lato secondario. Le normative nazionali che ampliano il margine di manovra dei mutui per gli interventi di riqualificazione energetica stanno spingendo gli acquirenti verso nuove costruzioni conformi o verso interventi di riqualificazione energetica ad alto valore aggiunto in case più vecchie. Poiché l'ottenimento dei permessi rimane più lento del previsto, l'offerta primaria aumenterà gradualmente e il mercato immobiliare residenziale europeo continuerà a fare affidamento sul mercato secondario per la maggior parte delle transazioni.

Analisi geografica

Nel 2025, la Germania deteneva il 22.00% del volume regionale, la quota nazionale più ampia nel mercato immobiliare residenziale europeo, sostenuta da una persistente carenza di offerta e da condizioni di locazione urbane rigorose. La crescita degli affitti nelle prime sette città ha superato l'inflazione all'inizio del 2025, mentre i costi di costruzione al metro quadro sono rimasti elevati, il che ha limitato le nuove consegne. L'interesse degli investitori per gli immobili multifamiliari è rimasto stabile e le indagini degli istituti di credito hanno mostrato LTV favorevoli per gli immobili residenziali di pregio, il che ha sostenuto il flusso di transazioni fino al 2025. L'attuazione da parte della Germania della direttiva EPBD, che include norme sul riscaldamento sostenibile e l'allocazione dei costi di CO2, sta rimodellando i piani di investimento dei proprietari e la condivisione dei costi di locazione. Grandi piattaforme come Vonovia hanno registrato una crescita costante degli affitti e hanno continuato ad avviare i lavori di costruzione, nonostante il mercato azionario abbia valutato il portafoglio a un prezzo inferiore al NAV.

Si prevede che la crescita dei prezzi si modererà nel 2026, dopo un 2025 sostenuto, con una riaccelerazione prevista dal persistere della carenza strutturale e dall'aumento della capacità di indebitamento parallelamente alla crescita salariale. I permessi sono diminuiti nel 2025 a causa di vincoli ecologici e di rete, e i completamenti nel 2024 sono rimasti al di sotto dell'obiettivo di 100,000 unità, il che riduce le prospettive e sostiene la crescita degli affitti. Le modifiche normative hanno ridotto l'imposta di trasferimento per gli immobili da investimento a partire dal 2026, aumentato l'esenzione per gli acquirenti della prima casa e ampliato il tetto massimo della garanzia ipotecaria per sostenere la domanda. I sussidi per gli interventi di ammodernamento energetico delle case in affitto aggiungono ulteriore slancio all'impiego di capitale per la ristrutturazione, che influenzerà il mercato immobiliare residenziale europeo in questo decennio.

La Spagna ha registrato una crescita dei prezzi a due cifre fino alla fine del 2025, con transazioni superiori a 700,000 e previsioni per il 2026 che indicano un aumento delle vendite e una stabile emissione di mutui. Un ampio deficit accumulato e approvazioni limitate rispetto al fabbisogno stimato continuano a esercitare pressione su prezzi e affitti nelle principali aree metropolitane. I rendimenti lordi sono aumentati rispetto alla fine del 2024 e si prevede che gli affitti del 2026 aumenteranno ulteriormente, mentre i controlli nazionali e locali cercano di attenuare lo stress nelle zone di tensione. La Francia si sta stabilizzando dopo una prolungata correzione dei prezzi, favorita da tassi ipotecari più bassi e da un programma ampliato di prestiti senza interessi per gli acquirenti di prima casa. Le modifiche alle politiche del Regno Unito nel 2025-2026 stanno trasformando il mercato degli affitti privati, esentando PBSA e BTR da alcuni vincoli, il che sostiene la crescita delle piattaforme professionali con l'entrata in vigore delle nuove norme.