Analisi delle dimensioni e delle quote di mercato del co-living nei Paesi Bassi: trend di crescita e previsioni (2026-2031)

Tendenze e approfondimenti sul mercato del co-living nei Paesi Bassi

La grave carenza di alloggi urbani alimenta la domanda di co-living.

Il mercato olandese del co-living è caratterizzato da una persistente e aggravata carenza di alloggi nei centri urbani. Nel 2025, la carenza ha raggiunto le 396,000 unità abitative, pari al 4.8% del patrimonio immobiliare nazionale, mentre le nuove costruzioni sono rimaste ben al di sotto dell'obiettivo nazionale prefissato.^{[1]CBS (Istituto di statistica olandese), "La crescita del patrimonio immobiliare rallenta per il terzo anno consecutivo", CBS, cbs.nl}Il rapporto parlamentare sull'edilizia abitativa ha inoltre evidenziato la necessità di 702,100 nuove abitazioni tra il 2025 e il 2030 per far fronte alla crescita demografica, ridurre l'arretrato e sostituire gli alloggi obsoleti. Questa carenza di offerta mantiene alta la pressione sui canali di affitto tradizionali e sostiene una domanda costante di alloggi condivisi arredati e gestiti professionalmente. Il mercato olandese del co-living ne trae vantaggio perché può soddisfare le esigenze di chi cerca rapidità, flessibilità e una procedura di inserimento più semplice rispetto a quella offerta dai tradizionali contratti di affitto. Ciò rende il tasso di occupazione meno dipendente dal sentiment dei consumatori a breve termine e più dipendente dallo squilibrio abitativo di fondo.

Gli affitti elevati nelle aree urbane aumentano la domanda di alloggi condivisi a prezzi accessibili.

Gli affitti elevati nelle città olandesi continuano a spingere un numero sempre maggiore di inquilini verso soluzioni abitative condivise e con pacchetti integrati. Questo cambiamento non riguarda solo la riduzione dell'affitto iniziale, poiché molte offerte di co-living includono anche utenze, arredamento, accesso a internet e servizi per le aree comuni in un unico canone mensile. Questa struttura a pacchetto semplifica la pianificazione dei costi per studenti, giovani professionisti e stranieri che potrebbero non voler sostenere le spese iniziali di un appartamento non arredato standard. Aiuta inoltre i gestori a presentare la co-living come un'opzione conveniente e pratica, piuttosto che come un prodotto di nicchia. Con l'inasprimento della regolamentazione nel segmento degli affitti di fascia media, alcuni proprietari privati ​​potrebbero ridurre l'attività o reinvestire in modo selettivo, il che può aumentare l'attrattiva delle soluzioni con gestione integrata e standard di servizio più chiari. Il mercato olandese del co-living beneficia quindi di una base di domanda più ampia, che ora include inquilini motivati ​​tanto dalla prevedibilità quanto dal prezzo.

Il forte afflusso di studenti e professionisti internazionali fa aumentare il tasso di occupazione.

Il mercato olandese del co-living continua a beneficiare del supporto di studenti e professionisti in mobilità che necessitano di un alloggio subito dopo l'arrivo. Gli studenti internazionali rappresentano un bacino di utenza fondamentale, poiché spesso richiedono una procedura di locazione in inglese, tempi di ricerca più brevi e un accesso più strutturato ad alloggi arredati. Il programma di alloggi riservati dell'Università di Utrecht dimostra che le università collaborano già con partner del settore immobiliare come SSH, Xior e Plaza per indirizzare la domanda verso i fornitori di alloggi gestiti. Anche le grandi aziende e i distretti tecnologici sostengono la domanda da parte del personale di progetto, dei dipendenti trasferiti e dei professionisti con incarichi a medio termine. Questo gruppo apprezza la flessibilità, gli alloggi pronti all'uso e una procedura di trasloco più agevole rispetto alla sicurezza di un contratto di locazione a lungo termine nella prima fase del trasferimento. Questa combinazione favorisce l'occupazione durante tutto l'anno e aiuta il mercato olandese del co-living a mantenere una domanda stabile anche al di fuori dell'anno accademico.

La preferenza per uno stile di vita flessibile e con pochi impegni stimola l'adozione sul mercato.

Il mercato del co-living nei Paesi Bassi sta guadagnando terreno, poiché molti inquilini preferiscono alloggi che non richiedano contratti di locazione a lungo termine, grandi sforzi di allestimento o complesse procedure di trasloco. Questo è ancora più importante in un mercato in cui la carenza di alloggi si è attestata a 396,000 unità nel 2025, perché gli inquilini spesso necessitano di una soluzione praticabile in tempi brevi, piuttosto che aspettare che si liberi un alloggio in affitto tradizionale. Gli operatori di co-living rispondono a questa esigenza offrendo unità arredate, pacchetti di servizi e procedure di ingresso semplificate, rendendo questa formula più accessibile per chi si trasferisce in una nuova città o in un nuovo paese. L'attrattiva è particolarmente evidente tra gli studenti internazionali, per i quali i programmi di alloggio strutturati, come il programma di alloggi riservati dell'Università di Utrecht, indirizzano già la domanda verso partner organizzati piuttosto che verso il libero mercato degli affitti. È inoltre rilevante per i giovani professionisti che entrano in complessi residenziali misti, come il Merwede Block 1 di Greystar a Utrecht, che combina alloggi per studenti, per la fascia di mercato media, per il settore privato e per soggiorni brevi all'interno di un unico progetto. Di conseguenza, la flessibilità sta diventando una delle ragioni principali per cui le persone scelgono il co-living, poiché si adatta meglio agli stili di vita mobili rispetto al tradizionale sistema di affitto olandese.

La pressione normativa sulle politiche di locazione e sulle norme relative agli affitti limita la crescita del mercato.

La legge sugli affitti accessibili ha modificato le condizioni operative del mercato olandese del co-living, estendendo la regolamentazione degli affitti anche al settore residenziale. La legge è entrata in vigore il 1° luglio 2024 e gli immobili con un punteggio WWS fino a 186 sono soggetti a un tetto massimo di affitto di 1,157 euro (1,238 dollari) al mese per i nuovi contratti. A partire da gennaio 2025, i comuni hanno ottenuto poteri di controllo, tra cui sanzioni fino a 100,000 euro (107,000 dollari) per la mancata conformità. Anche gli alloggi condivisi sono interessati, poiché il quadro di valutazione si applica agli spazi residenziali non indipendenti, influenzando direttamente le decisioni sui prezzi delle singole stanze. Ciò riduce il numero di immobili che possono essere convertiti o gestiti in modo redditizio con modelli di capitale più snelli. Di conseguenza, gli operatori più grandi, con budget di allestimento più consistenti, sistemi di conformità più efficienti e la capacità di ammodernare gli immobili al di sopra delle soglie regolamentate, godono di un vantaggio competitivo più netto.

Gli elevati costi di sviluppo limitano i nuovi investimenti nel co-living.

Gli elevati costi di sviluppo continuano a rallentare il ritmo di nuove costruzioni nel mercato olandese del co-living. L'indagine 2025 dell'Organizzazione per la cooperazione e lo sviluppo economico (OCSE) sui Paesi Bassi ha evidenziato le strozzature normative, i limiti ambientali e le restrizioni legate all'azoto come ragioni principali per cui l'offerta di alloggi rimane al di sotto del fabbisogno. Queste pressioni sono ancora più rilevanti nel co-living perché molti progetti richiedono standard interni più elevati, prestazioni energetiche superiori e maggiori spazi comuni rispetto a un semplice contratto di locazione. Ciò aumenta il capitale necessario prima che gli operatori possano raggiungere livelli di prezzo che garantiscano rendimenti nell'ambito del nuovo regime degli affitti. I piccoli sviluppatori e gli operatori locali subiscono le pressioni maggiori perché non dispongono della stessa solidità finanziaria delle piattaforme istituzionali. Questo rallenta l'ingresso di nuovi operatori e tende a concentrare l'espansione attorno a soggetti con capitali a lungo termine e partner di consegna consolidati.

Analisi del segmento

In base alla tipologia di struttura: le unità private rappresentano la principale fonte di reddito, mentre le camere condivise registrano un'accelerazione.

Nel 2025, il 41% del fatturato era rappresentato da monolocali/interi appartamenti, risultando la tipologia più diffusa nel mercato olandese del co-living. Questo segmento beneficia della domanda di professionisti che desiderano privacy sia nello spazio notte che in quello giorno, pur apprezzando i servizi condivisi, gli eventi e la gestione dell'edificio. Le soluzioni abitative indipendenti offrono inoltre agli operatori maggiori possibilità di differenziazione in termini di design, qualità degli spazi e servizi per i residenti. In un contesto normativo più rigoroso, unità abitative con specifiche migliori possono anche aiutare i proprietari a posizionare gli immobili in modo più efficace all'interno del quadro di valutazione che ora influenza i livelli di affitto nel mercato locativo in generale.^{[2]Volkshuisvesting Nederland, "Cosa significa per me la legge sugli affitti convenienti?", Volkshuisvesting Nederland, volkshuisvestingnederland.nl}.

Le camere singole rimangono importanti perché offrono un buon equilibrio tra costi contenuti e un livello minimo di spazio personale, risultando quindi interessanti per studenti e giovani professionisti. Inoltre, offrono al mercato olandese del co-living un formato applicabile a diverse tipologie di immobili, dagli alloggi per studenti agli edifici a uso misto, fino alle riqualificazioni di aree centrali. Il tasso di occupazione del 98% registrato da Xior alla fine del 2025 conferma che gli alloggi condivisi ben gestiti continuano ad attrarre una domanda stabile quando posizione e qualità del servizio sono in linea. Si prevede che le camere condivise cresceranno a un tasso annuo composto del 15.50% fino al 2031, a testimonianza di una parte della clientela che privilegia costi di ingresso più bassi rispetto alla privacy. Questa crescita è trainata più dalla pressione dei prezzi che dalle preferenze di prodotto. Gli operatori che combinano monolocali, camere singole e camere condivise all'interno dello stesso edificio possono soddisfare diverse fasce di prezzo contemporaneamente e ridurre il rischio di sfitto. Questo approccio a configurazione mista dovrebbe rimanere importante man mano che il mercato olandese del co-living si espande, rivolgendosi sia alla fascia di prezzo premium che a quella più economica.

Per modello di business: il master lease/l'arbitraggio di leasing è in testa, mentre i contratti di gestione guadagnano terreno.

Nel 2025, il modello di master lease/lease arbitrage, caratterizzato da un basso impiego di capitale, ha rappresentato il 51% dei ricavi, a dimostrazione di come velocità ed efficienza del capitale siano ancora fondamentali nel mercato olandese del co-living. In base a questo modello, gli operatori affittano interi edifici o grandi blocchi dai proprietari e gestiscono direttamente il prodotto, l'esperienza degli inquilini e la monetizzazione delle unità abitative. I proprietari beneficiano di un unico interlocutore operativo e di flussi di reddito più prevedibili, mentre gli operatori traggono vantaggio da un'implementazione più rapida rispetto a un approccio basato sullo sviluppo tradizionale. Questo modello si è dimostrato efficace perché la domanda di alloggi è immediata, mentre lo sviluppo di nuove unità abitative procede a rilento a causa di vincoli urbanistici e ambientali.

Il modello di gestione "asset-light" è quello in più rapida crescita, con un CAGR del 16.40% fino al 2031 nel mercato olandese del co-living. Questa struttura riduce la responsabilità contrattuale dell'operatore e diventa più attraente quando la regolamentazione limita i margini sugli immobili con punteggi di rendimento inferiori. Il lancio di Leaze da parte di Habyt nel maggio 2026 è un chiaro segnale che gli operatori stanno sviluppando piattaforme dedicate a questo segmento del mercato olandese del co-living guidato dalla gestione. Il modello si adatta anche ai proprietari che ora comprendono meglio la categoria e desiderano competenze operative senza trasferire tutta la gestione economica a un contratto di locazione principale. Il modello "owner-develop-operate" (di proprietà, sviluppo e gestione) rimane importante per gli operatori istituzionali perché offre il massimo controllo su design, mix di residenti e qualità degli immobili a lungo termine. Ciononostante, è la soluzione più intensiva in termini di capitale e pertanto rimane concentrata tra gruppi con maggiori risorse finanziarie come Greystar e altri specialisti del settore residenziale di grandi dimensioni. Nel tempo, è probabile che il mercato olandese del co-living supporti tutti e tre i modelli, ma la crescita più forte si sta spostando verso strutture con un bilancio più snello abbinate a sistemi operativi più solidi.

Per fascia di prezzo: il segmento di fascia media traina i ricavi, mentre il segmento premium/lusso registra una crescita superiore.

Nel 2025, il segmento di fascia media ha rappresentato il 45% del fatturato, conquistando la quota maggiore nel mercato olandese del co-living. Questo segmento si rivolge a professionisti, studenti post-laurea e nuovi residenti urbani che desiderano un ambiente gestito ma con costi mensili accessibili. I prodotti di fascia media vengono generalmente valutati meno in base al lusso dichiarato e più in base all'efficienza degli spazi, all'affidabilità dei servizi e al valore della comunità. Nell'attuale contesto normativo, ciò significa che gli operatori devono essere in grado di gestire in modo efficace l'allestimento, la gestione dell'occupazione e la manutenzione degli edifici per tutelare i profitti.

Si prevede che il segmento premium/lusso crescerà a un tasso annuo composto (CAGR) del 15.9% fino al 2031, diventando la fascia di prezzo in più rapida crescita nel mercato olandese del co-living. Questa crescita è favorita dagli sforzi degli operatori per creare unità di qualità superiore, pacchetti di servizi più completi e migliori prestazioni energetiche, che consentono di applicare prezzi superiori alla fascia regolamentata. La legge sull'affitto accessibile (Affordable Rent Act) rafforza indirettamente questa strategia, garantendo una maggiore redditività per gli immobili che soddisfano standard qualitativi più elevati. La domanda nel segmento premium è inoltre sostenuta da professionisti internazionali che desiderano design di qualità, unità arredate e un processo di trasferimento più agevole. Nella fascia inferiore, il segmento Economy rimane rilevante, ma la nuova offerta dedicata è più limitata perché gli sviluppatori stanno dando priorità ai progetti con una maggiore redditività operativa. Questo lascia il segmento di fascia media come quello con il maggior volume di vendite e il segmento premium/lusso come quello con il più chiaro slancio di crescita. Insieme, questi due segmenti costituiscono la maggior parte del fatturato attuale e la maggior parte dell'innovazione di prodotto futura nel mercato olandese del co-living.

Nota: le quote di tutti i segmenti individuali sono disponibili al momento dell'acquisto del report

Per utente finale: i professionisti che lavorano mantengono alto il fatturato grazie alla crescente domanda degli studenti.

Nel 2025, i professionisti hanno rappresentato il 55% del fatturato, costituendo il gruppo di utenti finali più numeroso nel mercato olandese del co-living. Questo segmento beneficia di modelli di occupazione durante tutto l'anno e di una minore dipendenza dalla stagionalità accademica. I professionisti che si trasferiscono per lavoro apprezzano spesso la possibilità di trasferirsi rapidamente, alloggi arredati e periodi di impegno più brevi durante la prima fase del trasferimento. Ciò rende il co-living gestito particolarmente rilevante nei grandi centri direzionali e nei corridoi tecnologici, dove la mobilità dei talenti è elevata.

Si prevede che il segmento studentesco crescerà al ritmo più rapido, con un CAGR del 15.98% fino al 2031 nel mercato olandese del co-living. I flussi di domanda legati alle università supportano questa prospettiva e il programma di alloggi riservati dell'Università di Utrecht è un chiaro esempio di accesso strutturato attraverso partner come SSH, Xior e Plaza. Il Merwede Block 1 di Greystar a Utrecht comprende 300 appartamenti per studenti all'interno di un progetto più ampio di 779 unità abitative, il che dimostra come la domanda studentesca venga integrata in piattaforme residenziali più ampie piuttosto che essere trattata come una nicchia separata. Gli studenti rimangono un segmento di mercato molto rilevante perché spesso necessitano di un accesso più rapido, contratti più semplici e canali di alloggio più strutturati rispetto a quanto offerto dal libero mercato degli affitti. Allo stesso tempo, il confine tra alloggi per studenti e co-living per giovani professionisti si sta facendo meno rigido negli sviluppi a uso misto. Ciò mantiene la segmentazione degli utenti finali importante per la progettazione e la definizione dei prezzi, ma meno restrittiva per la strategia di gestione degli immobili. Il mercato olandese del co-living, pertanto, beneficia della domanda sia di una popolazione lavorativa stabile sia di un flusso studentesco in crescita.

Analisi geografica

Amsterdam ha rappresentato il 34% del fatturato del 2025, mantenendo la leadership nel mercato olandese del co-living. La città si conferma la località più consolidata per domanda internazionale, posizionamento premium e visibilità degli operatori. Rimane inoltre uno dei luoghi più importanti per gli investimenti, poiché i grandi investitori e sviluppatori possono giustificare più facilmente investimenti su larga scala rispetto alle città più piccole. Anche con una regolamentazione più stringente, Amsterdam continua a dettare il ritmo del mercato olandese del co-living, grazie alla combinazione di un forte afflusso di inquilini con un'ampia gamma di potenziali profili di residenti.

Rotterdam e Utrecht costituiscono la prossima grande cintura di crescita per il mercato olandese del co-living. Rotterdam offre un'ampia base urbana e supporta l'espansione degli operatori al di fuori della capitale, mentre Utrecht mostra una forte domanda sia da parte degli studenti che dei giovani professionisti. Greystar ha avviato la costruzione del progetto Merwede Block 1, composto da 779 unità abitative, a Utrecht nel dicembre 2025, finanziato nell'ambito del progetto ABP.^{[3]Greystar, “ABP e Greystar investono 500 milioni nel mercato immobiliare olandese”, Greystar, greystar.com}Il progetto comprende unità abitative per studenti, per la fascia media del mercato, per il settore privato e per soggiorni brevi, rispecchiando il profilo di domanda diversificato che caratterizza sempre più il mercato del co-living nei Paesi Bassi. Ballast Nedam Development e McAleer & Rushe Property (MRP) hanno inoltre completato la vendita di 1,000 unità abitative in affitto nel quartiere Cartesius di Utrecht a CBRE Investment Management, il che rafforza l'attrattiva della città per gli investimenti a lungo termine.

Si prevede che Eindhoven crescerà a un tasso annuo composto (CAGR) del 17.00% fino al 2031, diventando così il segmento urbano a più alta crescita nel mercato olandese del co-living. La sua forza deriva dal corridoio dell'innovazione Brainport e dall'afflusso di lavoratori internazionali legati alle tecnologie avanzate e al settore manifatturiero. La piattaforma SSLV, lanciata da ABP e Rockfield, si rivolge anche alle città universitarie e alla domanda di prime case, supportando una rete urbana più ampia che va oltre la sola Amsterdam. Ciò significa che il mercato olandese del co-living si sta gradualmente trasformando in una piattaforma multi-città, con Amsterdam come polo di riferimento per i ricavi, Utrecht e Rotterdam come centri di sviluppo e Eindhoven come nodo di domanda in più rapida crescita.