Analisi delle dimensioni e della quota del mercato delle costruzioni residenziali in India - Tendenze di crescita e previsioni (2026-2031)

Tendenze e approfondimenti sul mercato delle costruzioni residenziali in India

Sviluppo delle infrastrutture urbane e espansione di nuovi micromercati

I corridoi di trasporto stanno ridisegnando le mappe della domanda. Il bilancio per l'anno fiscale 26 ha stanziato 11.8 miliardi di dollari per un Fondo per le sfide urbane dedicato all'estensione delle metropolitane e alle superstrade. ^{[1]Ufficio Stampa, "Allocazione delle infrastrutture per metropolitana e superstrade", pib.gov.in}Il distretto di Kokapet a Hyderabad è un esempio emblematico di questa ripresa: il sito di 5 acri di Godrej Properties, acquisito tramite asta elettronica, ha un potenziale di fatturato di 490 milioni di dollari, sfruttando la vicinanza ai centri IT. Pattern simili si osservano a Pune e nella regione di Delhi NCR, dove si registrano aumenti dei prezzi del 17% nel secondo trimestre del 2025, grazie alla riduzione dei tempi di percorrenza dovuta alle nuove linee di trasporto. Gli sviluppatori monetizzano le aree periurbane a costi del terreno inferiori, mantenendo al contempo prezzi elevati grazie a una migliore connettività.

Premiumizzazione della domanda: aumento dei lanci e delle vendite.

Il settore immobiliare di lusso sta concentrando i ricavi in ​​un numero minore di progetti. Le unità con un prezzo superiore a 118,000 dollari hanno rappresentato il 63% del valore nel quarto trimestre del 2025, in aumento rispetto al 53% dell'anno precedente. Gli sviluppatori quotati in borsa hanno registrato un fatturato di 19.1 miliardi di dollari nell'anno fiscale 2025, con DLF e Prestige che si sono già assicurati quasi la metà degli obiettivi di vendita per l'anno fiscale 2026 nel primo trimestre. Kolte-Patil ha aumentato il suo prezzo medio di vendita dell'11% a 99 dollari al piede quadrato nel terzo trimestre dell'anno fiscale 2025 grazie al lancio di immobili di lusso. Il rapido ricambio riduce i periodi di detenzione, tuttavia le lacune di accessibilità economica nei mercati di secondo livello costringono le aziende ad adottare accordi di sviluppo congiunto e offerte di terreni edificabili. Nel complesso, la premiumizzazione aumenta la resilienza dei margini e rafforza la segmentazione del marchio.

Il programma PMAY-Urban 2.0 sostiene la domanda di alloggi a prezzi accessibili e per la classe media.

Approvato nell'agosto 2024, il PMAY-Urban 2.0 punta a 10 milioni di abitazioni e stanzia 27.1 miliardi di dollari in sussidi. Sovvenzioni legate al credito e incentivi all'affitto stabilizzano le vendite nella fascia di prezzo tra i 36,000 e i 60,000 dollari, proteggendo il mercato indiano delle costruzioni residenziali dalle fluttuazioni cicliche del segmento di lusso. Il fondo SWAMIH Fund 2, con i suoi 1.8 miliardi di dollari, sta sbloccando i progetti in ritardo, aumentando l'offerta di immobili pronti all'uso e riducendo il rischio di contenzioso. Le costruzioni a prezzi accessibili puntano sempre più spesso alla certificazione IGBC Green Affordable Housing per ottenere approvazioni più rapide e l'accesso ai sussidi. Il flusso di progetti pubblici funge da ancora anticiclica, garantendo la continuità delle costruzioni anche durante le fasi di recessione.

Passaggio a progetti più alti e densi: un miglioramento dell'economia fondiaria.

La semplificazione normativa sta sbloccando il potenziale dello sviluppo verticale. La riforma del Karnataka del febbraio 2026 consente indici di edificabilità fino a 5.2 su strade di 30 metri, offrendo il 40-50% in più di superficie vendibile a Bengaluru. La normativa di Mumbai dell'ottobre 2025 innalza automaticamente l'altezza libera per i grattacieli a 180 metri, riducendo drasticamente i tempi di approvazione. Il progetto di Sunteck Realty ad Andheri-Kurla, del valore di 294 milioni di dollari, punta a un fatturato di 1.43 miliardi di dollari, pari a 168 milioni di dollari per acro, raggiungibile solo attraverso layout ad alta densità. I ​​grattacieli più alti offrono servizi di alta gamma che giustificano prezzi più elevati, ampliando ulteriormente i margini e incoraggiando l'adozione di sistemi di casseratura e gru a torre all'avanguardia.

Gli elevati costi di acquisizione dei terreni mettono sotto pressione la fattibilità

Nel 2024, gli sviluppatori hanno acquistato 2,335 acri per 468.7 milioni di dollari, con una media di 2 milioni di dollari per acro; i terreni a Mumbai sono costati 4.6 milioni di dollari per acro, 2.3 volte la media nazionale. Il capitale totale investito in questi acquisti supera i 733.3 milioni di dollari, il che impone un maggiore ricorso ad accordi di condivisione dei ricavi. Nel 2024, Godrej Properties ha stipulato 12 di questi accordi, per un valore di 275.9 milioni di dollari in potenziali prenotazioni.^{[2]Moneycontrol, “Le transazioni immobiliari del 2024 superano i 397 miliardi di rupie”, moneycontrol.com}Le joint venture riducono l'esborso iniziale, ma introducono la ripartizione degli utili e il rischio di coordinamento, rendendo la fattibilità più sensibile ai rallentamenti del mercato.

L'aumento dei costi di finanziamento e la stretta creditizia ritardano l'avvio dei progetti.

Mentre il tasso repo si attesta al 5.25%, la crescita dei mutui ipotecari a livello di sistema è rallentata al 12% nella prima metà dell'anno fiscale 2026 a causa di criteri di concessione del credito più rigorosi. Si prevede che l'espansione del credito delle società finanziarie non bancarie (NBFC) si attesti tra il 13% e il 15%, al di sotto dei picchi dell'anno precedente, a causa del maggiore controllo normativo e dell'aumento delle insolvenze. Le imprese edili più piccole, prive di rating di investimento, si trovano ad affrontare cicli di approvazione più lunghi e spread più elevati, con conseguenti ritardi nell'avvio dei lavori. Anche i prestiti agli acquirenti nelle città di secondo livello ne risentono, con tempi di decisione più lunghi e volumi ridotti nel segmento degli alloggi a prezzi accessibili.

Analisi del segmento

Per tipologia: gli appartamenti sono predominanti, mentre le ville registrano una crescita più rapida.

Nel 2025, appartamenti e condomini rappresentavano il 71.1% della quota di mercato delle costruzioni residenziali in India, a testimonianza della scarsità di terreni e della preferenza degli acquirenti per i servizi gestiti. Si prevede che ville e case indipendenti registreranno il tasso di crescita annuo composto (CAGR) più rapido, pari al 6.97%, fino al 2031, poiché le famiglie cercano spazi privati ​​più ampi vicino alle autostrade in espansione. Bengaluru, Pune e Hyderabad guidano la domanda di ville; il terreno da 12.2 milioni di dollari di Embassy a Bengaluru Nord aggiunge ampliamenti residenziali al suo complesso, attirando acquirenti orientati allo stile di vita. ^{[3]Embassy Group, “Annuncio di espansione di Embassy Springs”, embassyindia.com}.

La domanda di appartamenti si sta frammentando in base alla fascia di prezzo. Le torri di lusso con prezzi superiori a 590,000 dollari sono cresciute dell'8% su base annua nel primo semestre del 2025, mentre l'assorbimento da parte della classe media ha subito un rallentamento a causa della difficoltà di accesso al credito. Le tipologie ibride di case a schiera e duplex sfumano i confini, offrendo ai costruttori la flessibilità di monetizzare i terreni in modo efficiente. I complessi residenziali integrati ora destinano fino al 30% dello spazio alle ville, bilanciando aspirazioni e economia della densità.

Per tipologia di costruzione: le nuove costruzioni sono in testa, le ristrutturazioni accelerano.

Nel 2025, le nuove costruzioni rappresentavano l'81.2% del mercato edilizio residenziale indiano, evidenziando la carenza di alloggi nelle metropoli in rapida urbanizzazione. Le ristrutturazioni, sebbene di dimensioni inferiori, sono in espansione con un tasso di crescita annuo composto (CAGR) del 7.05% fino al 2031, grazie agli interventi di adeguamento sismico ed energetico degli edifici risalenti agli anni '1980. A Mumbai, i progetti di riqualificazione cooperativa prevedono la sostituzione delle vecchie unità abitative con moderni grattacieli, liberando così la superficie vendibile in eccesso che viene utilizzata per finanziare la ricostruzione.

I portali statali a sportello unico introdotti nel 2025 hanno ridotto i tempi di approvazione per i nuovi progetti edilizi, stimolando la crescita del settore. Gli interventi di riqualificazione beneficiano della certificazione IGBC Green Residential, che può ridurre le bollette energetiche del 20-30% e garantire prestiti agevolati [IGBC.IN]. Le imprese specializzate in facciate e impianti MEP si stanno espandendo per soddisfare questa domanda, creando una catena del valore parallela a quella delle grandi imprese di costruzione.

Per metodo costruttivo: quello convenzionale rimane predominante, mentre i metodi moderni si ritagliano delle nicchie di mercato.

Nel 2025, i metodi tradizionali in loco detenevano una quota del 90.5%, supportati da una solida rete di appaltatori e dalla familiarità con le normative. I sistemi prefabbricati e stampati in 3D sono destinati a crescere a un tasso annuo composto del 7.21%, trainati dai progetti pilota nel settore della difesa e della gestione delle emergenze. L'IIT-Gandhinagar e il CPWD hanno presentato prototipi stampati in 3D nel settembre 2025, tuttavia gli elevati costi delle apparecchiature e le lacune normative ne limitano l'adozione su larga scala.

Le agenzie che si occupano di edilizia sociale utilizzano unità modulari per ridurre i tempi di costruzione di 6-9 mesi, ma gli acquirenti privati ​​restano cauti riguardo al valore di rivendita. Le tecniche tradizionali mantengono un vantaggio in termini di flessibilità progettuale e assorbimento di manodopera, sebbene l'aumento dei salari potrebbe orientare la convenienza economica verso le soluzioni prefabbricate nel prossimo decennio.

Per fonte di investimento: il capitale privato domina, i progetti pubblici prendono slancio

Nel 2025, gli operatori privati ​​si sono accaparrati l'83.4% della spesa, sostenuti da indicatori di leva finanziaria in miglioramento; il rapporto debito netto/capitale proprio dei principali sviluppatori, pari a 0.05, consente acquisizioni di terreni a prezzi vantaggiosi. La prima tranche da 21.2 milioni di dollari di Blackstone per il 40% di Kolte-Patil è un esempio della fiducia istituzionale nelle piattaforme scalabili.

Le costruzioni del settore pubblico legate al programma PMAY-Urban 2.0 stanno crescendo a un tasso annuo composto del 6.82%, con progetti sovvenzionati nelle città di secondo livello che colmano le lacune in termini di accessibilità economica. La certificazione IGBC è ora un prerequisito per molti appalti statali, spingendo gli standard di sostenibilità più in profondità nella catena di fornitura.

Analisi geografica

Il valore di mercato rimane concentrato, con Mumbai, Delhi NCR, Bengaluru, Pune e Hyderabad che insieme superano il 60% nel 2025. I corridoi di pregio di Mumbai, come South Mumbai e Bandra-Kurla, mantengono la liquidità nonostante i prezzi dei terreni di 4.6 milioni di dollari per acro, spingendo gli sviluppatori verso grattacieli a uso misto che ammortizzano gli elevati costi di ingresso. L'allentamento normativo che ha innalzato le soglie automatiche per gli edifici alti sta catalizzando progetti più imponenti, come dimostra il progetto da 1.43 miliardi di dollari di Sunteck vicino all'aeroporto.

Hyderabad offre l'espansione più rapida, con un CAGR del 7.41% fino al 2031, trainata dagli stipendi del settore tecnologico e da un indice di edificabilità (FAR) permissivo. L'investimento cumulativo di Godrej di 796 milioni di dollari su tre lotti segnala l'interesse nazionale. L'impennata dei prezzi del 17% su base annua nella regione di Delhi NCR è in linea con la realizzazione di metropolitane e superstrade che trasformano le zone periferiche in aree raggiungibili in 60 minuti.

Le dinamiche delle città di prima fascia si riflettono a Bengaluru e Pune, dove i recenti aumenti della superficie edificabile consentono la riqualificazione verticale lungo le principali arterie stradali, favorendo la realizzazione di complessi ad alta densità, attraenti per i fondi istituzionali. Chennai, Kolkata e un ampio gruppo di città del resto dell'India mostrano una crescita più costante, trainata dai sussidi del programma PMAY-Urban 2.0 e dalle offerte di terreni edificabili. La maturità delle infrastrutture ora determina l'assorbimento a livello cittadino più delle fluttuazioni macroeconomiche, ancorando il mercato indiano delle costruzioni residenziali a fondamentali specifici di ciascuna località.