Analisi delle dimensioni e della quota del settore dell'ospitalità in Vietnam - Tendenze e previsioni di crescita (2025-2030)

Tendenze e approfondimenti sul mercato dell'ospitalità in Vietnam

Cultura resiliente dei viaggi di piacere nazionali e del lavoro-vacanza

I viaggi nazionali hanno raggiunto i 110 milioni di viaggi nel 2024, generando 840 trilioni di VND di entrate (34.0 miliardi di USD). I professionisti vietnamiti ora combinano lavoro e tempo libero più frequentemente, rendendo città costiere come Da Nang e Hoi An una calamita per i viaggiatori a lungo termine che generano un'occupazione infrasettimanale che in precedenza diminuiva durante le stagioni intermedie. I resort aggiornano la disposizione delle camere per includere scrivanie ergonomiche, internet in fibra ottica e insonorizzazione, catturando così le tariffe notturne premium del segmento lavoro-vacanza. Una classe media in crescita con un reddito disponibile in aumento mostra la disponibilità a pagare per pacchetti benessere, gastronomia e cultura, aumentando le tariffe medie giornaliere anche nelle destinazioni di seconda fascia. Una domanda interna costante fornisce inoltre agli hotel flussi di cassa prevedibili che supportano il servizio del debito e il finanziamento dell'espansione.

Pipeline alberghiera di lusso alimentata dagli investimenti diretti esteri nelle città costiere di secondo livello

Gli afflussi di IDE immobiliari hanno raggiunto i 6.31 miliardi di dollari nel 2024, pari al 16.5% dell'assorbimento di capitale della nazione e fortemente concentrati in asset alberghieri di lusso lungo le coste emergenti^{[3]VietnamPlus, "La revisione dei visti in Vietnam attirerà più turisti", VietnamPlus.vn} Le estensioni autostradali e gli ammodernamenti aeroportuali riducono i tempi di percorrenza dai principali hub, aumentando l'attrattiva delle vacanze del fine settimana per gli ospiti nazionali e migliorando la redditività dei voli charter per gli operatori stranieri. Gli sviluppatori di lusso beneficiano di massimali tariffari più solidi che coprono l'inflazione dei costi di costruzione e offrono rendimenti interni (IRR) interessanti rispetto ai progetti di medie dimensioni. Le autorità locali offrono canoni di locazione dei terreni ridotti e licenze accelerate per gli investitori che adottano tecniche di edilizia sostenibile, allineando gli obiettivi di IDE con le priorità ESG.

Visti per nomadi digitali e ibridi di co-living

Da Nang e Hoi An occupano due delle prime cinque posizioni in Asia per i nomadi digitali, grazie al basso costo della vita, all'affidabilità delle infrastrutture digitali e alla vivacità culturale. I responsabili politici stanno elaborando visti specifici che potrebbero garantire soggiorni di un anno con permessi per il lavoro da remoto, formalizzando il segmento e semplificando la conformità per gli operatori. Le strutture di co-living integrano caratteristiche come cucine comuni, spazi di coworking ed eventi sociali organizzati, che contribuiscono ad aumentare la durata media del soggiorno. Allo stesso tempo, queste strutture mantengono la flessibilità operativa per accogliere prenotazioni di breve durata o transitorie. Gli hotel che adottano questo modello sfruttano una maggiore stabilità dell'occupazione e diverse opportunità di ricavi accessori, tra cui parcheggi a lungo termine e servizi benessere in abbonamento.

Le guerre di fedeltà delle OTA riducono i costi di acquisizione dei clienti

Nel 2024, le OTA rappresentavano una quota sostanziale delle prenotazioni nazionali. Tuttavia, la crescente concorrenza tra le principali piattaforme ha portato a commissioni ridotte e all'introduzione di crediti bonus di marketing per incentivare gli hotel partner. Gli operatori lungimiranti sfruttano il clima favorevole per rinegoziare accordi a margine vantaggioso che garantiscono comunque un posizionamento premium nei motori di ricerca. Allo stesso tempo, i siti web dei brand sfruttano i motori di personalizzazione basati sull'intelligenza artificiale per ottimizzare i tassi di conversione e favorire la crescita delle prenotazioni digitali dirette, riducendo di fatto la loro dipendenza dalle OTA. I viaggiatori nazionali mostrano un'elevata sensibilità al prezzo, ma mostrano una crescente fiducia nelle app di proprietà degli hotel che offrono premi immediati e tariffe riservate ai soci. Questa dinamica promuove la diversificazione dei canali, consentendo agli hotel di manipolare l'allocazione dell'inventario in base al ritmo di viaggio e alle condizioni di mercato in tempo reale.

L'inflazione dei materiali da costruzione riduce il ROI dei progetti

I prezzi dei mattoni sono saliti da 1,200 a 1,300 VND (da 0.047 a 0.051 USD) per unità all'inizio del 2025, mentre i prezzi della sabbia sono raddoppiati in alcune province a causa della sovrapposizione di lavori autostradali ed estensioni metropolitane. Gli sforamenti di bilancio costringono gli sviluppatori a rinegoziare i prestiti bancari o a ridurre la portata dei progetti, rallentando la crescita della pipeline di camere e limitando l'offerta futura. La Direttiva del Primo Ministro richiede la rendicontazione in tempo reale degli inventari dei materiali e consente importazioni provvisorie; tuttavia, è improbabile che si osservi un significativo calo dei prezzi prima del 2026. Gli investimenti in conto capitale più elevati minacciano in particolare i progetti di medie dimensioni, dove i prezzi medi medi annui (ADR) raggiungibili non riescono ad assorbire completamente i picchi di costo. Le proprietà esistenti beneficiano di una minore pressione competitiva, godendo di un maggiore potere di determinazione dei prezzi nel mercato alberghiero vietnamita.

Licenze lente per i resort con proprietà miste

I progetti di condotel si trovano ad affrontare una classificazione ambigua dell'uso del suolo che complica l'emissione dei certificati di proprietà, ritardando le vendite delle unità che finanziano il flusso di cassa del progetto. Le recenti modifiche alla legge fondiaria promettono chiarezza, ma migliaia di unità immobiliari obsolete rimangono in sospeso, limitando la liquidità degli sviluppatori e smorzando il sentiment degli investitori. Gli istituti finanziari inaspriscono le condizioni di prestito per i progetti a uso misto fino alla risoluzione dei colli di bottiglia legali, portando a rinvii e cancellazioni che riducono l'offerta nelle destinazioni balneari. Le amministrazioni locali stanno sperimentando centri di approvazione "one-stop shop" per semplificare la documentazione, ma la replicazione a livello nazionale potrebbe richiedere diversi anni. Gli investitori ora privilegiano formati alberghieri puri o residenze di marca con linee guida normative più chiare.

Analisi del segmento

Per tipologia: Le catene alberghiere orientano il posizionamento premium.

I marchi delle catene hanno registrato un CAGR del 9.87% fino al 2030, guadagnando terreno nonostante gli indipendenti detenessero ancora una quota di mercato del 65.87% nel settore alberghiero in Vietnam nel 2024. Hilton ha ampliato il suo portfolio con l'introduzione di 14 proprietà Tru by Hilton, mentre IHG ha delineato piani per raddoppiare la sua presenza nazionale entro i prossimi tre anni. Gli accordi di franchising consentono agli operatori locali di mantenere il controllo azionario, capitalizzando al contempo su strutture di distribuzione globali e programmi fedeltà. Questo approccio migliora le tariffe medie giornaliere rispetto a entità indipendenti equivalenti. I travel manager aziendali impongono sempre più spesso alle strutture con standard di marca di rispettare il dovere di diligenza, rafforzando il predominio delle catene nei centri urbani. Gli operatori indipendenti contrastano aderendo a collezioni di soft-brand che preservano il carattere locale ma si integrano con motori di vendita centralizzati, difendendo così posizioni di mercato di nicchia.

L'adozione di tecnologie avanzate amplia ulteriormente il divario prestazionale. Le catene alberghiere implementano sistemi integrati di revenue management che modificano le tariffe delle camere più volte al giorno in base al ritmo di crescita e ai benchmark della concorrenza. Durante i periodi di bassa domanda, le strutture di marca utilizzano promozioni basate su punti fedeltà per stimolare l'occupazione senza applicare forti sconti sulle tariffe. Le strutture indipendenti devono affrontare costi di marketing più elevati per prenotazione e spesso non dispongono della capacità analitica necessaria per ottimizzare l'inventario, sebbene gli strumenti PMS basati su cloud stiano riducendo questo svantaggio. Nel tempo, il consolidamento continuerà probabilmente, in particolare attraverso conversioni soft che mantengono frammentata la proprietà alberghiera ma allineano le operazioni agli standard globali per amplificare la proposta di valore del mercato alberghiero vietnamita.

Per categoria di alloggio: la crescita del settore del lusso supera quella dei concorrenti

Le azioni del lusso hanno registrato un impressionante CAGR dell'11.74%, rispecchiando le tendenze globali dei viaggi premium e il crescente prestigio del marchio vietnamita tra i viaggiatori asiatici benestanti. Le pipeline di sviluppo per le prossime camere nelle province costiere si rivolgono principalmente ai segmenti del lusso e di fascia alta, riflettendo la fiducia degli investitori nella continua domanda di alloggi premium. Progetti come il Sofitel Diamond Crown Hai Phong fondono suite alberghiere con residenze di marca, distribuendo il rischio su diversi flussi di reddito e soddisfacendo al contempo le crescenti aspettative dei consumatori in termini di spazio ed esclusività.

Gli hotel di fascia media rimangono la spina dorsale del volume, rappresentando il 47.38% del mercato alberghiero vietnamita nel 2024, ma subiscono pressioni per migliorare il design e il servizio per giustificare i sovrapprezzi tariffari rispetto a offerte economiche sempre più sofisticate. Le strutture economiche godono di una clientela nazionale resiliente alla recessione, ma devono investire in check-in self-service digitale e protocolli igienici standardizzati per garantire la soddisfazione degli ospiti. Gli appartamenti con servizi, nel frattempo, ricavano prenotazioni di lunga durata da espatriati e consulenti a progetto che sostengono il flusso di cassa non stagionale. L'ascesa del lusso incoraggia operatori ausiliari, charter di yacht, chef privati ​​e fornitori di tour personalizzati a concentrarsi nelle zone di fascia alta, arricchendo gli ecosistemi delle destinazioni e rafforzando la narrativa turistica ambiziosa del Vietnam.

Nota: le quote di tutti i segmenti individuali sono disponibili al momento dell'acquisto del report

Per canale di prenotazione: il digitale diretto aumenta la quota di mercato

Nel 56.75, le OTA rappresentavano ancora il 2024% del mercato alberghiero vietnamita, ma le prenotazioni digitali dirette sono cresciute più rapidamente, con un CAGR del 12.39%. I gruppi alberghieri implementano siti web mobile-first, chatbot basati sull'intelligenza artificiale e integrazioni di pagamento fluide, raddoppiando i tassi di conversione rispetto ai tradizionali portali desktop. I programmi fedeltà basati su punti facilitano le prenotazioni ripetute e promuovono i riscatti tra più strutture, ottimizzando così il costo netto di acquisizione per ospite. Gli strumenti di self-booking aziendale integrano le tariffe negoziate, garantendo coerenza e conformità dei dati per le grandi aziende. I moduli di vendita di gruppo con packaging dinamico attraggono anche gli organizzatori di eventi MICE, che apprezzano la disponibilità delle sedi in tempo reale e i prezzi dei pacchetti audiovisivi.

Le OTA rispondono implementando componenti aggiuntivi fintech come il "compra ora, paga dopo" e i portafogli crittografici, rivolgendosi a una fascia demografica più giovane e mantenendo la propria rilevanza. Le piccole strutture indipendenti senza budget di marketing dipendono ancora fortemente dalle OTA per la portata internazionale, ma stanno emergendo coalizioni di marketing collettivo e portali di destinazione per diversificare l'esposizione. Con la diffusione dei prezzi algoritmici in entrambi i canali, la concorrenza si sposterà dalla parità tariffaria a differenziali a valore aggiunto come upgrade gratuiti, crediti resort o esperienze curate. Gli hotel che padroneggiano la personalizzazione basata sui dati sono destinati a conquistare una quota di mercato enorme e un valore di vita per ospite più elevato nel mercato alberghiero vietnamita.

Analisi geografica

Nel 43.39, il Vietnam meridionale ha mantenuto una quota di mercato del 2024% nel settore alberghiero, con Ho Chi Minh City che ha generato una solida occupazione nei giorni feriali da parte dei segmenti corporate e MICE. Il Terminal 3 (T3) recentemente inaugurato presso l'aeroporto internazionale Tan Son Nhat del Vietnam ha ampliato la capacità complessiva di gestione passeggeri dell'aeroporto a 50 milioni all'anno. Il T3 è progettato per ospitare 20 milioni di passeggeri all'anno, con la possibilità di gestirne 7,000 nelle ore di punta. Situato a Ho Chi Minh City, lo sviluppo del T3 prevede la costruzione di un terminal passeggeri all'avanguardia, un parcheggio multipiano con servizi integrati, una rete stradale sopraelevata e un piazzale per aeromobili. Tuttavia, gli elevati prezzi dei terreni limitano l'offerta futura, spingendo gli sviluppatori verso città suburbane e secondarie dove i rendimenti rimangono interessanti. Il Delta del Mekong integra il turismo urbano con crociere fluviali ecologiche e percorsi gastronomici che prolungano la durata media del soggiorno e ampliano i canali di guadagno.

La Costa Centrale e gli Altopiani, sebbene più piccoli, hanno registrato un'impennata del 10.27% di CAGR fino al 2030, sostenuta dai collegamenti autostradali e dall'espansione degli aeroporti, come il Chu Lai PPP, che ha ridotto i tempi di percorrenza da Ho Chi Minh City a meno di un'ora. Huế ha accolto 3.4 milioni di visitatori nel primo semestre del 1, con un aumento del 2025% su base annua, trainato dal marketing del patrimonio UNESCO e dalle innovazioni nella biglietteria digitale.^{[4]VietnamPlus, "Hue ridefinisce il turismo con l'innovazione verde", VietnamPlus.vn} I marchi internazionali che approdano a Quang Binh, Quy Nhon e Pleiku sbloccano capacità di lusso dove esistono pochi concorrenti, cogliendo i vantaggi del pioniere e plasmando gli standard della destinazione. Campagne governative sul turismo come "Visit Vietnam Year 2025" stanziano ingenti investimenti mediatici per mettere in risalto i circuiti eco-culturali, aumentando ulteriormente la visibilità della regione.

Nel Vietnam settentrionale, regioni come Hanoi e Ha Long hanno mantenuto livelli di occupazione stabili nella fascia alta, trainati da una domanda politica, diplomatica e industriale costante. Il progetto del Terminal 3 dell'aeroporto internazionale di Noi Bai amplierà la capacità a 50 milioni di passeggeri entro il 2030, migliorando la connettività internazionale e spingendo gli albergatori a pianificare strutture collegate all'aeroporto. La scarsità di terreni all'interno del centro storico di Hanoi spinge nuovi sviluppi verso i distretti del Lago dell'Ovest e di Ha Dong, spostando i flussi di visitatori e potenzialmente livellando i tassi di occupazione media (ADR) tra i quartieri. La regione beneficia inoltre della vicinanza alla provincia cinese del Guangxi, facilitando i viaggi di piacere a breve raggio e i viaggi d'affari transfrontalieri, che sostengono i flussi costanti di pernottamenti nel mercato alberghiero vietnamita.