Analisi delle dimensioni e delle quote di mercato del co-living in Francia: trend di crescita e previsioni (2026-2031)

Tendenze e approfondimenti sul mercato del co-living in Francia

La persistente carenza di alloggi nelle principali città alimenta la domanda di co-living.

La carenza di alloggi in Francia rimane strutturale e la pressione è più evidente tra i residenti più giovani, che necessitano di alloggi accessibili e flessibili vicino ai centri di studio e di lavoro.^{[1]Sénat, “Mission D'information Sur Le Logement Des Jeunes”, Sénat, senat.fr}Un'indagine del 2025 sull'edilizia abitativa giovanile, commissionata dal Senato, ha rilevato che il 17% degli studenti aveva già abbandonato gli studi perché non riusciva a trovare un alloggio a prezzi accessibili, sottolineando come la difficoltà di trovare un alloggio stia influenzando negativamente i risultati scolastici. Il mercato francese del co-living trae vantaggio da questa discrepanza, poiché le residenze arredate e gestite possono accogliere coloro che non possono attendere che le assegnazioni di alloggi per studenti o sociali convenzionali si liberino. La minore durata dei cicli lavorativi contribuisce ad aumentare la domanda, poiché i primi contratti di lavoro in Francia durano spesso quasi due anni e lasciano molti giovani inquilini all'inizio della carriera inadatti a contratti di locazione lunghi e rigidi. Questo rende il co-living più di un semplice prodotto di lifestyle, in quanto funge anche da soluzione abitativa temporanea per studenti, giovani lavoratori e altri residenti mobili le cui esigenze abitative cambiano più rapidamente di quanto l'offerta convenzionale possa rispondere. La pressione si è intensificata dopo che, a partire dal 2025, le case a basso consumo energetico sono state soggette a restrizioni di locazione più severe, il che ha comportato la rimozione dal mercato di parte del patrimonio immobiliare più datato e un aumento della concorrenza per le unità abitative conformi.

Gli elevati costi di affitto aumentano la domanda di alloggi condivisi a prezzi accessibili.

Gli elevati costi degli affitti urbani continuano a sostenere direttamente il mercato del co-living in Francia, poiché molti residenti cercano alloggi che riducano i costi mensili totali di allestimento e gestione, piuttosto che limitarsi al solo affitto. Le autorità parigine hanno evidenziato una situazione in cui un inquilino su due spende un terzo del proprio reddito per l'alloggio, e questo livello di pressione sui costi contribuisce a spiegare perché le soluzioni di co-living rimangono rilevanti anche quando hanno un prezzo superiore al solo affitto. La fine dell'incentivo fiscale Pinel nel gennaio 2025 ha inoltre ridotto il sostegno alla nuova offerta di alloggi in affitto, rendendo il mercato esistente più ristretto e aumentando il valore degli immobili già pronti all'uso. In pratica, il co-living riduce diversi oneri finanziari contemporaneamente, poiché i residenti non devono arredare gli alloggi, attivare più utenze o sostenere gli stessi costi di allestimento iniziale richiesti da un normale contratto di locazione. Questo è importante per i neolaureati e i lavoratori che si spostano frequentemente, che potrebbero avere un reddito ma risparmi limitati, e per gli studenti che già si trovano a competere in un mercato immobiliare difficile. Di conseguenza, il mercato francese del co-living compete non solo sul prezzo mensile, ma anche sulla riduzione degli ostacoli al momento del trasloco, che spesso rappresentano la barriera maggiore per chi affitta per brevi periodi.

La crescente popolazione di giovani professionisti e studenti amplia il tasso di occupazione

Il mercato francese del co-living è strettamente legato alla numerosa popolazione studentesca e ai giovani adulti del Paese, poiché questo gruppo ha la maggiore necessità di mobilità, accessibilità economica e alloggi arredati. Il Senato ha rilevato che nel 2024 le persone di età compresa tra i 18 e i 29 anni rappresentavano il 17.6% della popolazione e che il 37.4% dei giovani tra i 15 e i 24 anni era iscritto all'istruzione superiore, il che mantiene la domanda concentrata nelle città universitarie e nei centri direzionali. La Corte dei Conti ha inoltre riportato che nel 2023 2.7 milioni di giovani di età compresa tra i 18 e i 30 anni hanno ricevuto sussidi per l'alloggio, con un sostegno totale pari a 4.4 miliardi di euro (4.8 miliardi di dollari), ma la carenza di offerta è persistita in tutto il sistema abitativo. Gli operatori si sono adattati a questa base di domanda e The Boost Society lo ha dimostrato puntando a un numero di posti letto nazionale molto più elevato, espandendo i marchi KLEY e Hife. L'occupazione degli alloggi non è più determinata esclusivamente dagli studenti, come dimostrano i dati del portfolio Oqoro del 2025, secondo i quali i giovani professionisti hanno quasi raggiunto gli studenti nell'utilizzo di alloggi condivisi, suggerendo una composizione più diversificata della popolazione residente. Questo cambiamento è importante perché favorisce una maggiore resilienza del mercato francese del co-living nei diversi cicli accademici e rafforza la domanda nelle città con una base occupazionale diversificata.

La preferenza per alloggi flessibili e pronti all'uso stimola l'adozione sul mercato.

Anche il mercato francese del co-living sta beneficiando di una maggiore preferenza per alloggi arredati, gestiti digitalmente e immediatamente utilizzabili dal giorno del trasloco. Le riforme del quadro normativo sul bail mobilité del 2025 hanno esteso l'ammissibilità ai lavoratori da remoto, ai familiari che si prendono cura di persone non autosufficienti e a coloro che cambiano carriera, e successive modifiche hanno esteso la durata massima di occupazione per alcuni soggiorni legati al lavoro. Tale ampliamento normativo ha migliorato l'allineamento tra le strutture contrattuali flessibili e i modelli di business degli operatori, poiché il co-living si basa su cicli di occupazione più brevi, senza le complicazioni dei tradizionali contratti di locazione residenziali a lungo termine. Gli alloggi in co-living e le residenze studentesche gestite offrono canoni di locazione "tutto incluso" superiori del 10-15% rispetto a offerte comparabili sul mercato locale, a testimonianza della domanda di comodità, servizi e flessibilità, piuttosto che della sola superficie. Gli operatori che hanno integrato app per i residenti, check-in digitale e servizi aggiuntivi hanno registrato un elevato tasso di occupazione, con The Babel Community che ha riportato un tasso di occupazione del 94% in tutto il suo portfolio nel 2024. Ciò conferma una tendenza più ampia nel mercato francese del co-living verso la qualità del prodotto e la semplicità operativa, non solo verso il prezzo di ingresso più basso possibile.

Norme rigorose a tutela degli inquilini e dei locatari limitano la flessibilità del mercato.

La principale sfida normativa per il mercato francese del co-living è che il prodotto si trova ancora all'interno di categorie legali e politiche non create specificamente per esso. Il governo francese ha confermato nel gennaio 2026 che non avrebbe creato un quadro giuridico dedicato al co-living, precludendo una via verso la chiarezza e costringendo gli operatori a lavorare secondo le normative di locazione esistenti. Parigi ha poi aumentato il rischio politico adottando una risoluzione sulle emissioni zero nel novembre 2025, sebbene non vincolante, segnalando un atteggiamento più intransigente nei confronti dei nuovi progetti. Un disegno di legge presentato al Senato nello stesso mese proponeva registri pubblici, autorizzazioni preventive e misure più rigorose di controllo degli affitti per le residenze in co-living, indicando che il dibattito si sta allargando oltre una singola città. Questa pressione non colpisce tutti gli operatori allo stesso modo, perché i modelli di contratto di gestione comportano un'esposizione diretta ai contratti di locazione inferiore rispetto ai modelli basati su passività di locazione a lungo termine. Ciononostante, la mancanza di un quadro normativo dedicato mantiene elevato il rischio di non conformità e può rallentare le decisioni di espansione nel mercato francese del co-living.

Vincoli urbanistici e di zonizzazione ritardano i nuovi progetti di co-living.

Le normative urbanistiche rappresentano un ulteriore freno per il mercato francese del co-living, poiché i sistemi di zonizzazione comunale faticano ancora a classificare progetti che combinano stanze private, spazi condivisi ed elementi di servizio. La proposta di legge del Senato consentirebbe alle autorità locali di monitorare e regolamentare il co-living in modo più diretto e potrebbe persino prevedere limiti geografici nelle aree densamente popolate, qualora l'opposizione locale rimanesse forte. La Francia ha approvato una legge nel 2025 per semplificare la conversione di uffici in abitazioni, facilitando così agli operatori l'accesso a un maggior numero di edifici per il riutilizzo adattivo, ma il percorso di conversione comporta ancora complessità burocratiche e progettuali che possono ritardare la realizzazione. Il riutilizzo adattivo è già un elemento centrale nelle strategie di alcuni operatori e The Babel Community ha affermato che quasi l'80% dei suoi progetti riguarda questo tipo di riqualificazione urbana. Tali progetti possono sbloccare preziose posizioni centrali, ma comportano anche una maggiore incertezza urbanistica, un maggiore lavoro tecnico e un percorso più lento verso la generazione di ricavi. Ciò significa che il mercato francese del co-living può continuare a crescere, ma spesso lo farà attraverso una serie di progetti graduali piuttosto che con lanci rapidi e su larga scala nei centri urbani più densamente popolati.

Analisi del segmento

In base alla tipologia di alloggio: le camere private sono le più gettonate, mentre monolocali e appartamenti interi guadagnano terreno tra i clienti che soggiornano a lungo termine.

Nel 2025, le camere private detenevano il 41% della quota di mercato del co-living in Francia, mantenendo la posizione di leader grazie al loro equilibrio ideale tra privacy individuale e utilizzo efficiente dello spazio. Questa formula è in linea con la promessa fondamentale del co-living, in quanto offre ai residenti uno spazio personale per dormire e lavorare, pur mantenendo cucine, salotti e aree comuni condivise. Permette inoltre agli operatori di mantenere un'alta densità di posti letto senza dover adottare layout in stile dormitorio, meno attraenti per i professionisti. Le camere condivise rimangono rilevanti per le offerte a basso costo, ma subiscono una crescente pressione di sostituzione da parte di altre soluzioni abitative flessibili che offrono prezzi competitivi e maggiore indipendenza. Questa pressione probabilmente manterrà le camere condivise importanti nelle offerte economiche, ma meno centrali negli immobili di lusso, dove la privacy rappresenta un elemento più importante della proposta di valore.

Il cambiamento più rapido si sta verificando nel segmento dei monolocali/appartamenti interi, dove si prevede che il mercato francese del co-living per questa tipologia crescerà a un tasso annuo composto del 15.2% fino al 2031. Questo cambiamento riflette la più ampia tipologia di inquilini che stanno entrando nel mercato francese del co-living, in particolare lavoratori da remoto e professionisti che desiderano autonomia all'interno di un edificio gestito. Le modifiche del 2025 alla legge sulla mobilità hanno ampliato le possibilità legali per questi residenti e semplificato la strutturazione di soggiorni più brevi e arredati. Marchi di fascia alta come Hife e Bikube stanno promuovendo questa configurazione, abbinando unità private più indipendenti ad ampie aree comuni e servizi che preservano l'elemento comunitario. Il progetto ECLA Lille-Lomme, con 787 posti letto e un'apertura prevista per l'estate 2026, dimostra come le strutture costruite appositamente stiano introducendo standard ambientali più elevati e pacchetti di servizi più ampi in questo segmento del mercato francese del co-living.

Nota: le quote di tutti i segmenti individuali sono disponibili al momento dell'acquisto del report

Per modello di business: Dominanza del Master Lease / Lease Arbitrage in un modello asset-light e punto di svolta del contratto di gestione

Nel 2025, il modello di business "asset-light master lease/lease arbitrage" deteneva il 44% del mercato francese del co-living, confermandosi come la struttura leader per la crescita degli operatori. Questo modello è rimasto attraente perché consente agli operatori di controllare l'esperienza dei residenti e i ricavi senza dover possedere l'edificio. Si è inoltre rivelato adatto a un periodo in cui gli operatori desideravano continuare a espandersi, anche in presenza di condizioni di investimento meno favorevoli per lo sviluppo diretto. In termini operativi, il modello favorisce un ingresso più rapido nelle città in cui la sfida principale non è la domanda dei residenti, ma la velocità di acquisizione e lancio di immobili idonei. Questo spiega perché continua ad avere un peso rilevante nel mercato francese del co-living, anche in un contesto di finanziamento più selettivo.

La tendenza più chiara ora è verso i contratti di gestione, che si prevede cresceranno a un tasso annuo composto del 14.90% fino al 2031. I contratti di gestione rappresentano un importante cambiamento strategico perché allineano maggiormente gli interessi di proprietari e gestori e riducono l'esposizione del bilancio dei gestori rispetto alle strutture basate principalmente su contratti di locazione. L'acquisizione di Urban Campus da parte di Goldman Sachs Asset Management, annunciata nel marzo 2026, ha rafforzato questa visione, poiché il piano della piattaforma ha enfatizzato l'espansione attraverso una crescita guidata da contratti di gestione in Francia e nei mercati limitrofi. Questa transazione è importante perché dimostra che il capitale istituzionale continua a vedere un valore a lungo termine nel mercato francese del co-living quando il modello operativo è più snello e scalabile. Il modello "own-develop-operate" (proprietà, sviluppo e gestione) rimane rilevante per grandi gruppi come Vinci Immobilier e UXCO, che possono sostenere cicli di progetto più lunghi e impegni di capitale più consistenti. Tuttavia, non è il formato che guiderà la prossima fase di espansione.

Per fascia di prezzo: la maggioranza del segmento medio maschera un'impennata nel segmento premium/lusso.

Nel 2025, il co-living di fascia media deteneva una quota del 52%, a dimostrazione del fatto che il mercato francese del co-living è ancora radicato nella praticità e nell'accessibilità economica, piuttosto che in una ristretta nicchia di lusso. Questa fascia attrae studenti e giovani professionisti che necessitano di un alloggio gestito ma che desiderano contenere i costi. Rappresenta inoltre l'espressione più diretta del ruolo originario del co-living come ponte tra i costosi affitti convenzionali e la scarsità di alloggi per studenti. Le soluzioni economiche continuano a soddisfare le esigenze di chi ha un budget limitato, soprattutto al di fuori dei quartieri più costosi, ma la pressione sui margini di profitto sta diventando sempre più difficile da ignorare, dato l'aumento dei costi di acquisizione, adeguamento e ristrutturazione. Ciò significa che la fascia media rimane la base di volume del mercato francese del co-living, anche se il prodotto si sta evolvendo verso soluzioni di livello superiore.

Il segmento premium/lusso si distingue per la sua crescita prevista a un tasso annuo composto (CAGR) del 15.50% fino al 2031, il più rapido dell'intero segmento. Le residenze gestite in questa fascia spesso applicano canoni di locazione "tutto incluso" superiori del 10-15% rispetto alle opzioni locali comparabili, giustificati da servizi come utenze, benessere, spazi di coworking e servizi selezionati, piuttosto che dalla sola metratura dell'unità abitativa. Questo cambiamento sta anche modificando il posizionamento del mercato francese del co-living, poiché le offerte premium sono più facili da giustificare come prodotto abitativo differenziato piuttosto che come soluzione alternativa agli affitti calmierati del mercato tradizionale. La futura residenza ECLA Bordeaux, prevista per agosto 2026, riflette questa tendenza con la conformità allo standard RE2020, la certificazione BREEAM, unità arredate e un pacchetto di servizi integrato. Di fatto, il segmento di fascia alta non è più marginale, ma sta diventando uno dei modi più efficaci con cui gli operatori proteggono i margini e ampliano la base di residenti del mercato francese del co-living.

Per utente finale: gli studenti rappresentano la maggior parte del volume, i professionisti che lavorano sono i principali generatori di valore.

Nel 2025, gli studenti rappresentavano il 53% del mercato francese del co-living, a conferma del fatto che la domanda studentesca continua a essere il principale fattore trainante del tasso di occupazione. La ragione di fondo è semplice: in Francia persiste un ampio divario tra il numero di studenti e la capacità ricettiva dedicata. Circa 3 milioni di studenti si contendevano quasi 450,000 posti letto, di cui solo 150,000 nel settore privato, evidenziando la continua importanza dei fornitori di alloggi privati. Il mercato degli alloggi per studenti ha attratto ingenti investimenti nel 2025, suggerendo che il capitale istituzionale continua a considerare questo divario tra domanda e offerta come duraturo, nonostante l'interesse generale per gli investimenti nel co-living rimanga discontinuo. Nel mercato francese del co-living, la domanda studentesca rimane quindi la principale fonte di volume e il fattore più affidabile per il tasso di occupazione.

I professionisti che lavorano rappresentano il gruppo di utenti in più rapida crescita, con un tasso di crescita annuo composto (CAGR) previsto del 14.88% fino al 2031. Questa crescita è legata alla mobilità lavorativa, alla riduzione della durata dei contratti di lavoro per i neoassunti e a una maggiore preferenza per alloggi arredati che richiedono tempi di allestimento più brevi. L'ampliamento della mobilità su cauzione, entrato in vigore nel 2025, ha inoltre esteso l'ammissibilità a un maggior numero di adulti con elevata mobilità, rafforzando così la compatibilità legale con questa tipologia di residente. Operatori come Hife ed Ecla stanno rispondendo a questa esigenza offrendo alloggi privati ​​più ampi e servizi incentrati sul lavoro, il benessere e la comodità, piuttosto che su uno stile di vita esclusivamente studentesco.^{[2]Banque des Territoires, “ECLA Lille Lomme, Une Nouvelle Résidence Étudiante Innovante”, Banque des Territoires, banquedesterritoires.fr}Ciò significa che i professionisti stanno diventando un fattore determinante per il valore del mercato francese del co-living, anche se gli studenti continuano a rappresentare la maggior parte della domanda iniziale.

Analisi geografica

Parigi ha rappresentato il 42% del fatturato nel 2025, confermandosi come la principale area geografica del mercato francese del co-living. Questa posizione di rilievo è stata determinata dalla forte domanda della città, dalla concentrazione di studenti e giovani professionisti e dal suo precedente primato in termini di presenza di operatori. Parigi e la regione circostante offrivano inoltre la più ampia gamma di edifici che potevano essere riconvertiti in residenze gestite. L'espansione di Babel Community nel 2025 includeva una residenza di 245 unità a Saint-Quentin-en-Yvelines, a dimostrazione del fatto che gli operatori si stavano già spostando nell'area metropolitana di Parigi per rimanere vicini alla capitale, riducendo al contempo l'esposizione diretta alle restrizioni del centro città.^{[3]Après-demain SA, “Après-Demain SA e la comunità Babel, un’alleanza per promuovere la convivenza in Francia”, Après-demain SA, apres-demain.com}Parigi, pertanto, rimane il fulcro geografico del mercato francese del co-living, ma il suo percorso di espansione è ora più suburbano e selettivo rispetto al passato.

Lione, Bordeaux e Lille costituiscono ora il successivo livello di importanza strategica. Queste città combinano la domanda studentesca con il crescente interesse per i lavoratori in mobilità, offrendo agli operatori un mix di residenti più equilibrato durante tutto l'anno. Lille sta guadagnando visibilità grazie a strutture di grandi dimensioni costruite appositamente, e il progetto ECLA Lille-Lomme aggiungerà 787 posti letto con apertura prevista per l'estate del 2026. Anche Bordeaux sta acquisendo maggiore importanza nel mercato francese del co-living grazie all'espansione dei principali operatori e all'avvio di progetti di alta gamma. Lione rimane importante per le stesse ragioni, sebbene condivida anche alcune delle precauzioni normative riscontrate a Parigi. 

Marsiglia ha attratto operatori sia locali che internazionali, a dimostrazione che la città viene considerata un polo di riferimento per la gestione integrata degli alloggi, piuttosto che un semplice esperimento periferico. Montpellier sta seguendo l'esempio con un nuovo progetto ibrido che combina alloggi, spazi di coworking e aree comuni, in linea con la tendenza che si sta diffondendo nel mercato francese del co-living. Questo spostamento a livello regionale non significa che Parigi stia perdendo rilevanza. Significa piuttosto che la crescita futura dell'offerta si sta spostando verso città dove le normative sono più flessibili, la concorrenza è meno agguerrita e la gestione integrata degli alloggi può ancora espandersi con minori ostacoli politici.