Analisi delle dimensioni e della quota del mercato immobiliare per uffici in Europa - Tendenze di crescita e previsioni (2026-2031)

Tendenze e approfondimenti sul mercato immobiliare degli uffici in Europa

Espansione del nearshoring dei giganti tecnologici statunitensi e asiatici nelle città europee di primo livello, aumentando l'assorbimento di grandi superfici

Microsoft, Google, ByteDance e Tencent hanno ampliato i loro hub in Germania, Irlanda e Paesi Bassi nel corso del 2025, firmando blocchi contigui di oltre 5,000 m² per co-localizzare i team di ingegneria e cloud operations. L'assorbimento di Francoforte nel primo trimestre del 2025 ha raggiunto i 194,600 m², il più forte assorbimento trimestrale dal 2019, e ha portato i canoni di locazione principali a 52 dollari al m² al mese. I piani ad alte prestazioni, adiacenti all'edge computing, vengono affittati prima del completamento, anticipando il riconoscimento dei ricavi per gli sviluppatori, ma limitando il potenziale di rialzo se i canoni di mercato aumentano più rapidamente delle scale mobili fisse. Le città secondarie prive di connettività in fibra ottica o aeroporti internazionali non sono riuscite a catturare volumi comparabili, ampliando la divergenza geografica nella regione.

Mandato EPBD 2026 sulle emissioni zero dell'UE che accelera gli aggiornamenti ecologici preventivi

La Direttiva sulla prestazione energetica degli edifici richiede che tutte le nuove costruzioni non residenziali dopo il 2026 emettano zero emissioni di combustibili fossili in loco e impone interventi di riqualificazione graduale per gli immobili esistenti entro il 2030. I proprietari di immobili in Germania e nei Paesi Bassi hanno anticipato i programmi di pompe di calore, isolamento delle facciate e pannelli solari sui tetti, comprimendo i tassi di capitalizzazione degli immobili certificati fino a 75 punti base rispetto agli immobili non conformi ^{[1] Commissione europea, “Direttiva sulla prestazione energetica degli edifici”, ENERGY.EC.EUROPA.EU} . I costi di riqualificazione, che si aggirano tra i 165 e i 275 dollari al m², stanno mettendo sotto pressione i piccoli proprietari, ma premiando chi si muove per primo con premi di locazione superiori al 10%. L'applicazione delle norme a livello comunale sta già creando un mercato a due velocità in cui gli immobili con certificazione EPC A godono di una maggiore stabilità valutaria, mentre gli edifici con certificazione C si trovano ad affrontare il rischio di immobili non più redditizi. Di conseguenza, i capitali si stanno orientando verso progetti di ristrutturazione piuttosto che verso la costruzione speculativa di nuovi grattacieli, riducendo l'offerta di immobili di classe A nei quartieri centrali.

Obiettivi aziendali basati sulla scienza: impegni a zero emissioni nette che alimentano la domanda di uffici di punta a energia positiva

Più di 1,000 aziende europee hanno presentato impegni Science-Based Targets che integrano la riduzione delle emissioni di carbonio di Scope 1-3 nei contratti immobiliari, spingendo gli inquilini a insistere su spazi certificati LEED Platinum, BREEAM Outstanding o DGNB Gold ^{[2] Science Based Targets, “Companies Taking Action,” SCIENCEBASEDTARGETS.ORG} . Gli affitti degli immobili di pregio nel CBD, in edifici certificati, sono aumentati del 4% nel 2025, anche se il tasso di sfitto è cresciuto, evidenziando un divario qualitativo sempre più ampio. Le società finanziarie e di servizi professionali si sono consolidate in un numero inferiore di sedi centrali, ma hanno migliorato le specifiche, portando la dimensione media delle transazioni oltre i 10,000 m². La preferenza per immobili a energia positiva reindirizza anche le ricerche di trasferimento verso nodi ben serviti dai trasporti pubblici in grado di supportare piani di micromobilità, rimodellando le mappe degli occupanti a Londra, Francoforte e Parigi.

I fondi di riqualificazione verde del Recovery & Resilience Facility dell'UE sbloccano il CapEx per le azioni invecchiate nei mercati dell'Europa centro-orientale

Il Fondo per la ripresa e la resilienza dell'UE ha stanziato l'equivalente di 796.18 miliardi di dollari, di cui almeno il 37% destinato a progetti climatici, consentendo ai proprietari immobiliari polacchi, cechi e rumeni di finanziare conversioni di pompe di calore e retrofit a LED a tariffe agevolate ^{[3] Commissione europea, “Fondo per la ripresa e la resilienza”, Commissione europea, commission.europa.eu} . I rendimenti stabilizzati del 7%-8% nei principali mercati dell'Europa centro-orientale si confrontano favorevolmente con il 4%-5% nei principali mercati occidentali, spingendo i fondi pensione tedeschi e statunitensi ad allocare nuovi capitali a Varsavia, Praga e Bucarest. Il rischio di esecuzione rimane dovuto ai ritardi nei permessi e alla carenza di manodopera, tuttavia i primi esborsi hanno già ridotto i divari di prestazione energetica e compresso gli spread dei tassi di capitalizzazione.

I tassi di interesse elevati della BCE e gli spread creditizi più ristretti stanno sopprimendo i progetti di sviluppo

La Banca Centrale Europea ha mantenuto il tasso sui depositi al 2.75% a gennaio 2025, portando il costo totale del finanziamento per i progetti speculativi di uffici oltre il 6%. Gli sviluppatori ora richiedono rendimenti stabilizzati del 7%-8% per raggiungere il pareggio di bilancio, un ostacolo che solo le torri di Grado A completamente pre-affittate possono superare. Francoforte, Monaco e Amsterdam hanno visto i volumi di permessi scendere del 40%-50% rispetto ai picchi del 2022, limitando fortemente le consegne post-2027. Il rischio di rifinanziamento per i prestiti erogati nel 2020-21 sta innescando vendite opportunistiche di asset con sconti a due cifre, ma il divario tra denaro e lettera rimane ampio, bloccando molte transazioni.

Ondata di subaffitti da parte delle aziende che raggiungono un utilizzo pari o inferiore al 30%, mettendo sotto pressione i canoni di locazione più vantaggiosi

L'utilizzo di spazi ibridi al di sotto del 30% ha liberato spazi in subaffitto pari al 15-20% dello stock disponibile a Londra, Francoforte e Parigi. I subaffitti scontati indeboliscono il potere di determinazione dei prezzi dei proprietari e allungano i tempi di scadenza dei contratti di locazione per i nuovi progetti. Canary Wharf e La Défense vantano ciascuna oltre 200,000 m² di surplus, il che ha portato a concessioni per un valore di 550-880 dollari al m² in indennità per gli inquilini, più fino a 18 mesi di affitto gratuito. I periti hanno ampliato i tassi massimi di Classe A di 50-100 punti base per gli edifici con un'elevata esposizione al rischio di subaffitto, riflettendo l'incertezza sui flussi di cassa futuri.

Analisi del segmento

Per grado di costruzione: la polarizzazione della qualità riscrive le preferenze degli inquilini

Gli immobili di Grado A rappresentavano il 55.68% del mercato immobiliare europeo per uffici nel 2025 e si prevede che cresceranno a un CAGR del 4.99% fino al 2031. I canoni di locazione di prima qualità per gli uffici di Grado A nel centro città hanno superato i 57 dollari al m² al mese a Monaco di Baviera nel 2025, il 30% in più rispetto agli spazi di Grado B comparabili, a dimostrazione della disponibilità degli inquilini a pagare premi per servizi benessere, solai senza colonne e credenziali ESG. Il segmento beneficia di un'offerta limitata perché i finanziamenti per progetti speculativi sono scarsi e le normative sulle emissioni di carbonio orientano gli sviluppatori verso la ristrutturazione di immobili più datati piuttosto che verso la costruzione di nuove torri. Gli immobili di Grado B occupano circa un terzo dell'inventario e mostrano una prospettiva divisa: gli uffici in posizione centrale entro 500 metri dai nodi di transito attraggono investitori a valore aggiunto che iniettano 110-165 dollari al m² di capitale di ristrutturazione per soddisfare le soglie EPC B, mentre gli immobili suburbani dipendenti dall'auto devono affrontare la conversione o la demolizione. Gli edifici di grado C, spesso costruiti prima del 1990, stanno uscendo completamente dal mercato poiché i tassi di conversione a usi residenziali o scientifici sono raddoppiati, raggiungendo il 12% del patrimonio nel 2024.

Le dinamiche di "fuga verso la qualità" sono visibili negli spread di locazione: i canoni di locazione di Grado A a Francoforte, a 52 dollari al m² al mese, sono superiori di 17 dollari rispetto ai canoni di Classe B comparabili e il differenziale si è ampliato di 600 punti base dal 2019. Gli occupanti citano gli obiettivi di coinvolgimento dei dipendenti e gli obiettivi di carbonio Scope 2 come fattori chiave. Questa divergenza sta rafforzando l'interesse degli investitori per le strategie refurb-to-core, comprimendo i rendimenti degli immobili di Grado B riqualificati entro 100 punti base dal Grado A. Con l'avvicinarsi della scadenza dell'EPBD, gli istituti di credito hanno iniziato a riservare rapporti prestito/valore preferenziali per gli immobili certificati, spostando ulteriormente l'equilibrio verso immobili di alta qualità e accelerando la svalutazione degli uffici obsoleti.

Nota: le quote di tutti i segmenti individuali sono disponibili al momento dell'acquisto del report

Per tipo di transazione: le vendite superano gli affitti nonostante il predominio degli affitti

Nel 2025, i contratti di locazione hanno conquistato il 74.88% della quota di mercato immobiliare europeo per uffici, riflettendo la preferenza degli occupanti per clausole di flessibilità da tre a cinque anni, in un contesto di previsioni incerte sull'organico. Tuttavia, si prevede che la categoria delle vendite crescerà del 5.15% annuo fino al 2031, eclissando la crescita degli affitti, poiché i fondi pensione e sovrani globali allocano capitali in titoli a lungo termine e redditizi. Gli afflussi transfrontalieri hanno raggiunto gli 8.8 miliardi di dollari nel primo semestre del 2025, trainati dagli investitori sovrani asiatici che si sono assicurati asset tedeschi e olandesi con rendimenti netti superiori al 4%. Le cessioni di immobili in difficoltà da parte di proprietari con un elevato indebitamento stanno ampliando l'universo investibile per acquirenti opportunisti in grado di sottoscrivere investimenti in conto capitale. Nel frattempo, i locatari aziendali richiedono sempre più clausole di risoluzione anticipata e pacchetti di allestimento green, allungando i cicli di negoziazione e spingendo i proprietari a finanziare maggiori incentivi per gli inquilini, tutti fattori che moderano le traiettorie di crescita degli affitti.

Le transazioni build-to-suit dominano le modeste nuove costruzioni che stanno prendendo piede, poiché gli istituti di credito richiedono contratti di pre-locazione che coprano almeno il 60% della superficie netta affittabile prima di erogare fondi. Questa tendenza allontana gli investimenti dai progetti speculativi e li indirizza verso sedi centrali su misura, ancorate a inquilini investment grade. Allo stesso tempo, le transazioni di asset di prestigio dimostrano la profondità della domanda: nel novembre 2024, CBRE Global Investors ha acquisito una torre LEED Platinum di Francoforte, interamente locata a Deutsche Bank per 418 milioni di dollari con un rendimento del 4.2%, il prezzo più basso per uffici in Germania dopo la pandemia. Tali operazioni evidenziano che la liquidità si sposta verso prodotti core e stabilizzati, anche mentre gli asset secondari languiscono.

Per utente finale: IT e ITES guidano il consolidamento di BFSI

Gli utenti di servizi IT e di tecnologie informatiche detenevano la quota maggiore del mercato immobiliare europeo per uffici, pari al 32.08%, nel 2025, e stanno registrando il CAGR più rapido, pari al 5.37%. Hyperscaler, fornitori di SaaS e società fintech stanno spingendo l'assorbimento di spazi superiori a 25,000 m² per transazione a Francoforte, Dublino e Londra, per ospitare team di formazione sui modelli di intelligenza artificiale e di cloud operations. Oltre l'80% dei contratti di locazione di immobili tecnologici stipulati nel 2025 richiedeva la certificazione LEED Gold o superiore, stabilendo di fatto un livello di sostenibilità di base per gli edifici di lusso. Gli occupanti del settore bancario, dei servizi finanziari e delle assicurazioni (BFSI), la seconda categoria più numerosa con circa il 26% della domanda, stanno riducendo la superficie totale del 10-15%, pur riducendo il numero di piani principali, rivolti ai clienti, uno scambio che aumenta l'affitto medio per dipendente e riduce la superficie netta. Le partnership di servizi professionali, che occupano circa il 20% dello spazio, rispecchiano il comportamento del BFSI sostituendo gli uffici privati ​​con zone di collaborazione, riducendo la densità pro capite a 8-10 m².

Le aziende del settore delle scienze biologiche, ancora una nicchia con una quota inferiore al 5%, segnalano un promettente percorso di conversione per gli uffici obsoleti. I proprietari di immobili a Cambridge, Basilea e Copenaghen hanno riposizionato edifici costruiti prima del 1990 trasformandoli in involucri di laboratori umidi con canoni di locazione a due cifre. Tali transazioni evidenziano il riutilizzo adattivo come un concorrente emergente del leasing convenzionale, erodendo la domanda di uffici con specifiche ridotte e aprendo al contempo un nuovo limite di valutazione per immobili altrimenti inutilizzati.

Nota: le quote di tutti i segmenti individuali sono disponibili al momento dell'acquisto del report

Analisi geografica

La Germania ha mantenuto la quota maggiore del mercato immobiliare europeo per uffici, pari al 29.58%, nel 2025 e si prevede che si espanderà a un CAGR del 4.2% fino al 2031. L'assorbimento di 194,600 m² a Francoforte nel primo trimestre del 2025 è stato trainato dai provider cloud statunitensi e dalle fintech asiatiche, portando i canoni di locazione prime a 52 dollari al m² al mese. Il canone di 59 dollari al m² di Monaco riflette la domanda di tecnologia automobilistica e semiconduttori, oltre alla bassa sfitta. I permessi di conversione accelerata degli uffici in abitazioni hanno consentito di convertire il 20% del patrimonio obsoleto nel 2024, eliminando le scorte inefficienti e sostenendo la resilienza degli affitti anche in un contesto di tassi elevati.

Regno Unito e Francia insieme rappresentavano circa il 36% del valore regionale nel 2025, ma le prospettive differiscono. Canary Wharf a Londra ha attirato impegni da parte di Visa e JP Morgan, ma i surplus di sublocazione hanno portato la quota di sfitti in tutta la città al 9.5%, frenando la crescita netta degli affitti effettivi. Parigi, al contrario, ha imposto una zonizzazione "15-minute city" che limita i permessi per il CBD a 50,000 m² all'anno. La scarsità di permessi sostiene una crescita degli affitti del 4% nell'VIII arrondissement, nonostante le difficoltà economiche più diffuse. La rigidità del diritto del lavoro e la lentezza nel rilascio dei permessi scoraggiano i progetti speculativi in ​​entrambe le aree, proteggendo implicitamente i flussi di cassa dei proprietari attuali.

Italia e Spagna, che insieme rappresentano circa il 13% del valore di mercato, hanno registrato un forte andamento delle locazioni nel 2025. Milano ha registrato 110,000 m² di assorbimento nel primo trimestre; il solo Grado A ha catturato il 60% e ha raggiunto 69 dollari al m² al mese in canoni prime, un massimo nazionale. Madrid e Barcellona hanno generato rispettivamente 45 e 34 dollari al m² al mese, abbinati a rendimenti degli investimenti di 200-300 punti base superiori a quelli degli asset core tedeschi, attraendo capitali di private equity statunitensi. Le amministrazioni locali accelerano i permessi di riutilizzo adattivo, riducendo ulteriormente l'offerta di Grado A in entrambi i paesi.

Il resto d'Europa ha registrato la proiezione di CAGR più rapida, pari al 5.52%, fino al 2031, con le capitali dell'Europa centro-orientale e le città nordiche che hanno sfruttato il nearshoring e la diffusione dei data center. Il tasso di sfitto di Varsavia è sceso all'11.2% nel quarto trimestre del 2024 grazie alla domanda di outsourcing IT, mentre Stoccolma e Copenaghen hanno assorbito oltre 50,000 m² ciascuna, legati a strutture di edge computing. I fondi UE per la ripresa e la resilienza contribuiscono a finanziare profondi interventi di ammodernamento, riducendo gli spread di rendimento rispetto ai competitor occidentali e attraendo capitali istituzionali alla ricerca di diversificazione senza sacrificare la liquidità.

Panorama normativo

Il fulcro normativo per i mercati degli uffici europei è ancorato alla direttiva rifusa sulla prestazione energetica nell'edilizia, la direttiva (UE) 2024/1275, che fissa al 29 maggio 2026 il termine per il recepimento degli standard minimi di prestazione energetica e dei percorsi di ristrutturazione per gli edifici non residenziali, al fine di raggiungere un patrimonio edilizio a emissioni zero entro il 2050.

Il Regolamento sui prodotti da costruzione, Regolamento (UE) 2024/3110, e il Piano di lavoro CPR per il periodo 2026-2029 promuovono una maggiore strutturazione della conformità dei prodotti nelle principali categorie di materiali da costruzione, con le attività di standardizzazione previste per l'edilizia prefabbricata e i sistemi modulari all'inizio del 2026, che segnalano un aumento della documentazione, delle dichiarazioni di sostenibilità e della conformità digitale nelle scelte di approvvigionamento e specifica dei progetti di studio.

Analisi della catena del valore

La catena del valore degli immobili ad uso ufficio in Europa comprende l'acquisizione e la pianificazione dei terreni, il finanziamento dello sviluppo, la progettazione e l'ingegneria, la costruzione e l'allestimento, la locazione e i miglioramenti degli spazi per gli inquilini, nonché la gestione patrimoniale continua e la ricapitalizzazione del portafoglio.

A valle, l'occupazione e la gestione dei contratti di locazione si affidano a broker, gestori immobiliari e consulenti tecnici che traducono i requisiti ESG e di prestazione energetica in specifiche di locazione, ambiti di intervento di riqualificazione e documentazione per la finanza verde. Il rischio di costi e tempi di realizzazione si concentra sugli appaltatori e sugli allestimenti interni, poiché i proprietari privilegiano la ristrutturazione rispetto alla nuova costruzione in condizioni di credito ristrette, creando colli di bottiglia per quanto riguarda la manodopera specializzata, gli aggiornamenti degli impianti meccanici, elettrici e idraulici e i materiali conformi, e aumentando l'importanza di partner di consegna integrati in grado di combinare la progettazione e la realizzazione con flussi di lavoro di monitoraggio e certificazione energetica per il riposizionamento in Classe A.