Analisi delle dimensioni e della quota del mercato immobiliare residenziale di lusso in Europa - Tendenze di crescita e previsioni (2026-2031)

Tendenze e approfondimenti del mercato immobiliare residenziale di lusso in Europa

La migrazione di capitali e la domanda di seconde case favoriscono l'assorbimento di immobili residenziali di pregio nelle città e nelle località turistiche.

L'afflusso netto di milionari in Portogallo, Spagna e Grecia sta reindirizzando i capitali globali verso i corridoi turistici del Mediterraneo. Circa il 45% delle transazioni immobiliari di pregio in Spagna nel 2025 ha coinvolto acquirenti non residenti che hanno pagato tra i 5 e i 50 milioni di dollari per ville a Marbella, una fascia di prezzo che appare ancora interessante rispetto a Londra o Monaco. Henley & Partners ha stimato che il Portogallo ha accolto circa 1,400 nuovi individui con patrimoni elevati nel 2025, confermando lo status del Paese come porta d'accesso europea per le famiglie latinoamericane e statunitensi. La Grecia ha registrato 2.75 miliardi di dollari di investimenti da parte di non residenti nel 2024, con un aumento annuo del 28.9%, e oltre l'85% di queste transazioni riguardava seconde case su isole o sulla costa. Il regime di tassazione forfettaria italiano ha attratto solo 5,000 richiedenti di residenza elettiva dal suo lancio, a dimostrazione che le infrastrutture legate allo stile di vita contano più degli incentivi pubblicizzati. Nel loro insieme, questi flussi sostengono un assorbimento resiliente sia nei mercati degli appartamenti in città che nelle zone residenziali con ville di lusso.^{[1]Henley & Partners, “Rapporto sulla migrazione del patrimonio privato 2025”, henleyglobal.com} .

Disponibilità limitata di immobili di prima scelta e rigidi controlli sullo sviluppo mantengono il potere di determinazione dei prezzi basato sulla scarsità.

A Londra, l'attività edilizia di nuova costruzione è crollata a soli 3,990 nuovi edifici residenziali nei 12 mesi fino a marzo 2025, a causa dell'allungamento della coda di approvazione del Building Safety Act Gateway 2, che ha scoraggiato i costruttori dal realizzare progetti di grattacieli. Parigi si trova ad affrontare vincoli analoghi, dove la tutela del patrimonio storico limita le modifiche alle facciate, spingendo gli acquirenti verso appartamenti esistenti dell'epoca Haussmann, nonostante i maggiori costi di ristrutturazione. A Monaco, il prezzo medio di vendita ha raggiunto i 51,967 dollari al metro quadro nel 2024, poiché l'offerta è rimasta trascurabile e tre quarti delle transazioni hanno superato i 10 milioni di dollari. Nel Regno Unito, l'obbligo di una seconda scala per gli edifici di altezza superiore a 18 metri ha comportato un aumento stimato di 1.8 miliardi di dollari nei costi di costruzione, rendendo non redditizi molti progetti di pregio. Questi colli di bottiglia combinati consolidano la scarsità e trasferiscono valore ai proprietari di immobili preesistenti conformi alle normative.^{[2]Governo del Regno Unito, “Linee guida sulla sicurezza degli edifici”, gov.uk} .

Crescita nel settore delle residenze di lusso e dei progetti incentrati sui servizi, che ampliano i progetti di sviluppo di fascia alta.

A metà del 2025, Spagna e Portogallo ospitavano 47 progetti di residenze di lusso con marchio, per un totale di circa 2,400 unità, con prezzi superiori di circa il 30% rispetto a immobili comparabili senza marchio. Knight Frank prevede che entro il 2030 il numero di progetti di residenze di lusso con marchio a livello globale supererà quota 1,000, con l'Europa che rappresenterà il 13% del totale. Servizi che spaziano dal concierge in stile alberghiero alla proprietà frazionata attraggono individui con patrimoni elevati, che apprezzano la gestione chiavi in ​​mano e il potenziale reddito da locazione. Un progetto da 200 milioni di euro a Marbella, annunciato nel gennaio 2026, dimostra lo slancio regionale e l'interesse dei capitali mediorientali. Sebbene tali progetti supportino la crescita del mercato primario, non compensano completamente il rallentamento di Londra, pertanto la scarsità di immobili nelle principali città persiste.

Miglioramenti in termini di sostenibilità e certificazioni energetiche influenzano le preferenze degli acquirenti per immobili di lusso modernizzati.

La direttiva rivista dell'UE sulla prestazione energetica degli edifici (EPBD) obbliga gli Stati membri a portare il 15% delle abitazioni con le prestazioni più basse alla classe energetica E entro il 2030 e a eliminare gradualmente le caldaie a combustibili fossili entro il 2040. Le stime del settore edile indicano che gli standard per gli edifici a zero emissioni aumentano i costi dei progetti dell'8%-12%, estromettendo dal mercato i costruttori più piccoli. L'Italia, dove il 60% del patrimonio immobiliare è antecedente al 1970, si trova ad affrontare una delle curve di conformità più ripide, eppure i venditori lungimiranti stanno già ristrutturando le ville per raggiungere la classe energetica A o B e ottengono sovrapprezzi fino al 20% sul Lago di Como e in Toscana. La Francia vincola le condizioni dei mutui alla classificazione energetica, incentivando i proprietari a ristrutturare in anticipo per assicurarsi margini di finanziamento inferiori. Il Regno Unito ha abolito l'obbligo di certificazione energetica C per gli affitti nell'ottobre 2025, facendo risparmiare denaro ai proprietari ma lasciando agli inquilini la libertà di richiedere case con consumi energetici inferiori, una discrepanza che potrebbe dividere i futuri canoni di locazione.^{[3]Commissione Europea, “Revisione della direttiva sulla prestazione energetica nell’edilizia”, europa.eu} .

L'aumento dei costi di finanziamento riduce l'attività degli acquirenti che ricorrono alla leva finanziaria nei mercati prime.

La Banca Centrale Europea (BCE) ha tagliato i tassi di interesse otto volte nel corso del 2025, eppure i costi dei mutui ipotecari di fascia alta rimangono circa il doppio rispetto ai livelli del 2020, tenendo alla larga gli acquirenti che si finanziano con debito. In Germania, nel primo semestre del 2025 sono state registrate transazioni immobiliari residenziali per un valore di 4.5 miliardi di dollari, contro i 9 miliardi di dollari del primo semestre del 2022, con la maggior parte degli investitori che ha pagato in contanti per evitare la pressione sui tassi d'interesse. In Italia, l'erogazione di mutui è cresciuta del 32.8% nel primo trimestre del 2025, ma il 70% di questi prestiti ha riguardato segmenti di clientela di fascia media piuttosto che ultra-prime, segno che gli acquirenti di fascia alta preferiscono il capitale proprio. A Londra, le transazioni con rapporti prestito/valore superiori al 50% sono scese al di sotto del 20% del volume previsto per il 2025, rispetto al 35% del 2019. L'elevato onere del servizio del debito, pertanto, limita il potenziale di crescita della domanda di mutui a leva fino a quando gli spread dei tassi non si normalizzeranno.

Le modifiche alle normative in materia di tassazione, residenza e proprietà aumentano le difficoltà di transazione per gli acquirenti stranieri.

Il Regno Unito ha abolito lo status fiscale di "non-domiciliato" nell'aprile 2025, provocando un esodo di circa 16,500 milionari e riducendo di circa un terzo le richieste di immobili di pregio nel centro di Londra. La Spagna ha proposto una sovrattassa del 100% sugli acquisti di immobili da parte di cittadini extra-UE nel 2025; sebbene ancora oggetto di dibattito, la proposta ha ridotto l'interesse dei nuovi acquirenti del 20-30% secondo i sondaggi tra gli agenti immobiliari. La revisione del Golden Visa portoghese del 2024 ha eliminato l'acquisto di immobili come requisito di ammissibilità, riducendo del 60% le domande di partecipazione al programma nel 2025. La Grecia ha congelato i nuovi permessi di costruzione a Mykonos fino al 2030, convogliando la domanda verso le scarse ville esistenti e limitando l'offerta. Questi cambiamenti di politica generano incertezza e allungano i tempi decisionali per gli acquirenti internazionali.

Analisi del segmento

Per modello di business: il mercato degli affitti cresce più rapidamente, poiché la flessibilità prevale sulla proprietà.

Nel 2025, le vendite hanno rappresentato il 70.2% del fatturato, sottolineando il tradizionale predominio della proprietà con atto di proprietà nel mercato immobiliare residenziale di lusso europeo. Nei principali centri come Londra, gli affitti settimanali nei quartieri centrali più prestigiosi si aggirano in media tra i 1,300 e i 6,500 dollari, mentre a Parigi gli appartamenti di lusso vengono affittati a prezzi compresi tra i 5,300 e i 21,200 dollari al mese, attirando dirigenti d'azienda, studenti internazionali e famiglie di espatriati. Gli affitti delle ville estive in Costa Azzurra possono superare i 212,000 dollari a settimana nei periodi di punta, e gli chalet alpini svizzeri a St. Moritz arrivano a costare fino a 159,000 dollari a settimana, a testimonianza della domanda di soggiorni brevi e ricchi di esperienze.  

Si prevede che il segmento degli affitti crescerà a un tasso annuo composto (CAGR) del 4.68% dal 2026 al 2031, più rapidamente del CAGR del 3.85% previsto per le vendite, poiché le famiglie adottano stili di vita multi-residenziali senza immobilizzare capitali. I pacchetti di trasferimento aziendale si sono orientati verso contratti di locazione flessibili e i consulenti patrimoniali raccomandano sempre più spesso l'affitto in attesa di chiarezza sulla residenza fiscale post-Brexit. Poiché le agenzie immobiliari notano commissioni ricorrenti più elevate derivanti dagli affitti, molte si stanno orientando verso modelli ibridi, integrando servizi di concierge e gestione immobiliare per migliorare i margini e allungare il ciclo di vita dei clienti nel mercato immobiliare residenziale di lusso europeo.

Nota: le quote di tutti i segmenti individuali sono disponibili al momento dell'acquisto del report

Per tipologia di immobile: Ville Appartamenti Outspace su Privacy Premium

Appartamenti e condomini hanno mantenuto il 59.1% del fatturato del 2025, a testimonianza della densità dei centri urbani di Londra, Parigi, Milano e Berlino. Tuttavia, si prevede che ville e case indipendenti registreranno la crescita più rapida, con un CAGR del 4.87% fino al 2031, poiché gli acquirenti post-pandemia apprezzano giardini, piscine e la privacy garantita da proprietà recintate. In Spagna, gli immobili sul Miglio d'Oro di Marbella hanno prezzi che variano dai 5 ai 50 milioni di dollari, mentre le ville di Cap Ferrat, sulla Costa Azzurra francese, superano spesso i 100 milioni di dollari, attirando family office mediorientali e imprenditori tecnologici statunitensi.  

Sebbene la vita verticale domini le capitali, i resort di ville di lusso con marchio stanno sfumando i confini tra residenziale e alberghiero, integrando servizi in stile hotel e programmi di affitto su proprietà a titolo definitivo. Questo ibrido offre agli individui con patrimoni elevati sia l'uso personale che il potenziale di rendimento, e i prezzi medi di lancio si attestano al 30% in più rispetto alle proprietà non di lusso, rafforzando la tendenza premium del mercato immobiliare residenziale di lusso europeo a livello di segmento.

In base alla modalità di vendita: il predominio della rivendita rispecchia le strozzature nell'offerta di nuove costruzioni.

Nel 2025, il 67.6% delle transazioni riguardava la rivendita di immobili già esistenti, a dimostrazione di come i ritardi nella pianificazione urbanistica vincolino gli acquirenti a immobili già consolidati. A Londra, i lanci di nuove costruzioni sono diminuiti del 77% rispetto al picco del 2015, mantenendo scarsa l'offerta di appartamenti sul mercato secondario di Mayfair e Kensington e aumentando la tensione delle offerte. In Spagna, il 60-70% delle transazioni a Marbella riguardava immobili già esistenti, poiché gli acquirenti post-COVID hanno preferito quartieri consolidati, mentre gli acquirenti parigini apprezzano l'architettura Haussmann, che la maggior parte dei nuovi grattacieli non è in grado di eguagliare.  

Il mercato immobiliare primario (di nuova costruzione) dovrebbe comunque registrare un tasso di crescita annuo composto (CAGR) del 4.59% dal 2026 al 2031, grazie soprattutto alle residenze di lusso affiliate a catene alberghiere in Spagna e Portogallo. Entro il 2027 sono previste oltre 1,200 unità di questo tipo in Spagna, e Knight Frank stima un totale globale di oltre 1,000 progetti entro il 2030. Tuttavia, gli elevati costi di costruzione, legati al rispetto delle normative EPC e alle norme di sicurezza, fanno sì che la maggior parte dell'offerta incrementale rimanga concentrata nei mercati turistici piuttosto che nei centri storici delle città, perpetuando il sovrapprezzo di rivendita nel mercato immobiliare residenziale di lusso europeo.

Nota: le quote di tutti i segmenti individuali sono disponibili al momento dell'acquisto del report

Analisi geografica

Il Regno Unito ha conquistato il 23.4% del valore del 2025, trainato dai quartieri londinesi dove gli appartamenti di seconda mano a Knightsbridge o Mayfair vengono scambiati a prezzi compresi tra 2,600 e 6,500 dollari al piede quadrato. L'abolizione dello status fiscale per i non-domiciliati nel 2025 ha spinto circa 16,500 milionari all'estero, riducendo la domanda estera, ma anche le nuove costruzioni sono crollate, con un calo del 77% rispetto al 2015, quindi l'offerta limitata continua a sostenere i prezzi. Le approvazioni Gateway 2 ai sensi del Building Safety Act richiedono in media 26 mesi, contro i 17 mesi del 2015, e i costi di conformità aggiungono circa 1.8 miliardi di dollari a livello nazionale, scoraggiando la costruzione speculativa di grattacieli nelle zone più prestigiose.

Germania e Francia continuano a essere dominate da complessi residenziali di lusso a Berlino, Monaco e Parigi. La Germania ha registrato transazioni per 4.5 miliardi di dollari nel primo semestre del 2025 e prevede 8.1 miliardi di dollari per l'intero anno, mentre gli affitti dei nuovi immobili sono aumentati di circa l'8% su base annua, confermando un'offerta limitata. La Francia prevede quasi 940,000 transazioni nel 2026, con valori degli immobili di pregio a Parigi intorno ai 10,150 dollari al m² e un aumento del 24% su base annua delle transazioni di lusso superiori a 5 milioni di dollari. Anche Lione, Nizza e Saint-Tropez registrano una solida attività, favorita dagli acquirenti nazionali di seconde case e dagli americani che sfruttano il dollaro forte.

Si prevede che la Spagna registrerà la crescita più rapida, con un CAGR del 5.05% fino al 2031, grazie a un'impennata di acquirenti latinoamericani e nordeuropei alla ricerca di immobili di lusso con uno stile di vita mediterraneo. I prezzi degli immobili di lusso a Madrid sono aumentati del 6.4% nei 12 mesi fino a giugno 2025 e gli acquirenti stranieri rappresentano ora circa il 45% delle transazioni immobiliari di lusso. Un trend analogo sta trainando il Portogallo, che ha guidato la crescita dei prezzi nell'UE nel 2025 con un +16.3% su base annua; le case in Algarve hanno raggiunto un prezzo medio di 3,675 dollari al m² e gli attici di nuova costruzione a Lisbona hanno toccato i 12,720 dollari al m². Grecia, Monaco e località emergenti dell'Europa orientale come Bucarest completano il quadro regionale, ognuna delle quali beneficia di specifici fattori di domanda che vanno dalle alternative al Golden Visa all'attività record di ormeggio di superyacht.