Analisi delle dimensioni e delle quote di mercato degli immobili per data center in Europa: trend di crescita e previsioni (2026-2031)

Tendenze e approfondimenti sul mercato immobiliare dei data center in Europa

L'espansione del cloud hyperscale negli hub FLAP-D stimola la crescita della capacità.

Il corridoio FLAP-D rimane il nucleo operativo del mercato immobiliare europeo dei data center perché la densità di interconnessione, la profondità degli inquilini e il traffico aziendale sono ancora più elevati in quelle aree. Il Piano d'azione continentale per l'IA 2025 della Commissione europea ha rafforzato questa posizione, chiedendo un aumento significativo della capacità di elaborazione in tutta la regione, a supporto del continuo sviluppo su larga scala nei nodi più consolidati. Anche l'Associazione europea dei data center ha sostenuto nel 2025 la necessità di investimenti infrastrutturali più rapidi per rafforzare la sovranità digitale dell'Europa, in linea con la continua concentrazione di capitali negli hub principali ^{[2] European Data Centre Association, “The European Data Centre Association Calls for Acceleration of Data Centre Investment to Strengthen Europe's Digital Sovereignty,” EUDCA, eudca.org} . Allo stesso tempo, i ritardi della rete nei principali cluster stanno costringendo parte della domanda a riversarsi nelle città secondarie vicine, poiché le code di connessione possono già raggiungere i 7-10 anni negli hub principali. L'impegno assunto da Equinix nell'ottobre 2025 di investire 3.9 miliardi di sterline (4.9 miliardi di dollari) in un grande sito nell'Hertfordshire dimostra che gli operatori continuano a desiderare una solida infrastruttura attorno alla dorsale di connettività principale, pur cercando al contempo maggiore potenza al di fuori di essa.

I carichi di lavoro basati sull'intelligenza artificiale accelerano lo sviluppo dei data center ad alta densità.

L'intelligenza artificiale sta cambiando la configurazione fisica del mercato immobiliare dei data center europei, poiché la densità dei rack per le strutture predisposte per l'IA è ormai di gran lunga superiore a quella utilizzata nelle sale di colocation convenzionali. ENTSO-E ha dichiarato nell'aprile 2026 che la domanda di energia elettrica per i data center europei crescerà di oltre il 50% tra il 2025 e il 2030, il che significa che le strutture future avranno bisogno non solo di una maggiore superficie, ma anche di un supporto energetico e di raffreddamento molto più potente. Questo cambiamento sta aumentando l'intensità costruttiva per MW e restringendo il campo degli sviluppatori a coloro che sono in grado di gestire la progettazione termica, l'approvvigionamento energetico e ingenti investimenti di capitale. La decisione di Nscale di installare un sistema NVIDIA GB300 NVL72 presso lo Start Campus di Sines ha dimostrato che la domanda di infrastrutture per l'IA non è più limitata ai tradizionali hub dell'Europa occidentale e può ora supportare grandi progetti anche in località del sud. L'ingresso di OpenAI in Norvegia nel luglio 2025 nell'ambito dell'iniziativa Stargate ha inoltre sottolineato come i carichi di lavoro di IA stiano creando nuovi fattori di attrazione geografica ovunque sia possibile reperire rapidamente energia rinnovabile e capacità su larga scala.

Le politiche di sovranità dei dati aumentano la domanda di hosting nazionale

La sovranità dei dati sta diventando un pilastro fondamentale per il mercato immobiliare europeo dei data center, poiché gli utenti soggetti a normative specifiche subiscono una pressione sempre maggiore per mantenere i carichi di lavoro sensibili all'interno dei quadri giuridici locali o europei. Il GDPR, il NIS2 e lo Spazio europeo dei dati sanitari (ESD) rendono più difficile il trasferimento di dati all'estero per i servizi pubblici e i settori regolamentati. L'orientamento della politica digitale della Commissione europea sta inoltre incoraggiando una maggiore capacità di elaborazione a livello nazionale e infrastrutture regionali più resilienti. La selezione di Scaleway nell'aprile 2026 per l'Health Data Hub francese è un chiaro esempio di come i requisiti di conformità stiano spostando carichi di lavoro di grandi dimensioni e di lunga durata verso ambienti cloud sovrani e di hosting locali. Questa tendenza garantisce al mercato immobiliare europeo dei data center un flusso costante di domanda da parte del settore sanitario, della pubblica amministrazione e di altri inquilini che non possono facilmente collocare dati critici al di fuori della giurisdizione dell'UE.

I mercati secondari pronti per la rete elettrica attraggono nuovi investimenti

I mercati secondari pronti per la rete stanno attirando nuovi investimenti perché la disponibilità di energia è diventata un fattore di selezione del sito più decisivo rispetto alla densità degli hub tradizionali in diverse parti d'Europa. Il mercato immobiliare europeo dei data center sta assistendo a questo cambiamento, poiché le lunghe code di connessione nelle principali aree FLAP-D spingono gli sviluppatori verso paesi in cui la disponibilità di terreni, l'energia rinnovabile e le condizioni per i permessi sono più favorevoli. I paesi nordici stanno beneficiando di questa tendenza e l'acquisizione di terreni da parte di atNorth nel giugno 2026 a Haugaland, in Norvegia, con piani per una capacità di campus da 300-350 MW in tutta la regione, dimostra come gli operatori si stiano preparando per i grandi carichi di lavoro futuri al di fuori del core tradizionale. Anche la Svezia sta scalando posizioni nella classifica delle sedi, con EdgeConneX che ha confermato nel luglio 2026 i piani per un campus da gigawatt a Skellefteå, destinato a funzionare principalmente con energia rinnovabile. L'Europa meridionale segue lo stesso schema, con gli operatori che si espandono in Italia, Portogallo e Spagna per sfruttare la disponibilità di energia, una connettività via cavo più robusta e maggiore spazio per lo sviluppo di data center hyperscale. Questo sta ampliando la mappa del mercato immobiliare europeo dei data center, poiché le sedi secondarie non servono più solo la domanda edge, ma competono ora per implementazioni complete di intelligenza artificiale e hyperscale.

La congestione della rete e i ritardi nella fornitura di energia elettrica limitano i nuovi progetti di sviluppo.

L'accesso alla rete elettrica è diventato il principale vincolo per il mercato immobiliare dei data center in Europa, poiché le code per gli allacciamenti elettrici nei principali hub possono protrarsi ben oltre i normali tempi di costruzione. L'Agenzia Internazionale dell'Energia ha inoltre affermato che la capacità installata di data center in Europa potrebbe aumentare solo del 70% entro il 2030, nonostante una pipeline di progetti indichi una crescita del 130%, suggerendo che molti progetti pianificati potrebbero non entrare mai in funzione nelle attuali condizioni di alimentazione. Reuters ha riportato nel febbraio 2026 che Amazon aveva sospeso alcuni progetti europei pianificati a causa della mancanza di allacciamenti alla rete elettrica e della congestione della rete, rendendo tali siti impraticabili. Questo trasforma i terreni già dotati di allacciamento elettrico in un asset di pregio e amplia il divario tra gli operatori storici e i nuovi entranti. Significa anche che il mercato immobiliare dei data center in Europa può mostrare una forte domanda da parte degli inquilini e una forte disponibilità di capitali, mentre i tempi di consegna continuano a slittare.

Le difficoltà nell'ottenere i permessi e l'opposizione della comunità rallentano l'approvazione dei progetti.

L'ottenimento dei permessi è diventato un secondo importante punto critico per il mercato immobiliare europeo dei data center, soprattutto nelle aree consolidate dove terreni, energia e consenso pubblico sono sotto pressione. Le obiezioni locali si concentrano sull'impatto visivo, sull'impatto ambientale, sul consumo idrico, sui problemi di sicurezza e sul divario tra l'ampio utilizzo di terreno e la limitata creazione di posti di lavoro a livello locale. Ciò rende ancora più importanti il ​​coinvolgimento degli stakeholder e la preparazione legale, ben prima dell'inizio dei lavori di costruzione. Quando a questo rischio di pianificazione si aggiungono i lunghi tempi di attivazione della rete elettrica, il valore dei terreni già autorizzati e predisposti per l'allacciamento alla rete aumenta vertiginosamente nei mercati consolidati. Di conseguenza, il mercato immobiliare europeo dei data center privilegia sempre più gli sviluppatori in grado di gestire lunghi cicli di approvazione e di controllare l'attenzione pubblica per diversi anni.

Analisi del segmento

Per tipologia di proprietà: ancoraggi di colocation, scale edge oltre il nucleo

Nel 2025, il colocation deteneva il 50.20% del mercato immobiliare europeo dei data center, confermando che le strutture carrier-neutral rimangono la piattaforma principale per la domanda di aziende e fornitori di servizi. Il segmento si conferma più forte negli hub principali, dove la profondità dell'interconnessione e gli ecosistemi dei locatari supportano un'occupazione stabile e relazioni durature con i clienti. Anche le strutture hyperscale si stanno espandendo grazie a grandi progetti "build-to-suit" che assegnano ai locatari principali blocchi di capacità dedicati. I data center edge sono la tipologia di immobile in più rapida crescita, con il mercato immobiliare europeo dei data center che dovrebbe registrare un CAGR del 13.80% per questo segmento fino al 2031.

La crescita dell'edge computing riflette la crescente domanda di inferenza AI, distribuzione di contenuti e carichi di lavoro industriali che richiedono una maggiore potenza di calcolo in prossimità di utenti e dispositivi, anziché affidarsi esclusivamente a grandi campus metropolitani. Ciò sta creando una nuova logica di cluster attorno ai punti di approdo dei cavi, ai nodi di scambio e alle città regionali che fino a pochi anni fa disponevano di infrastrutture digitali limitate. Il pacchetto di finanziamento di AtlasEdge da 1.39 miliardi di dollari nel 2026 mostra come gli operatori stiano finanziando l'espansione distribuita in Germania, Austria e penisola iberica per intercettare questo modello di domanda diffusa ^{[3] AtlasEdge, “AtlasEdge Secures Milestone EUR 1.2 Billion Financing Facility,” AtlasEdge, atlasedge.com} . Il mercato immobiliare dei data center europei si sta quindi muovendo verso un mix di portafoglio in cui la colocation rimane la base di guadagno, l'hyperscale aggiunge scalabilità e l'edge amplia la portata geografica, con una maggiore conformità e complessità operativa.

Nota: le quote di tutti i segmenti individuali sono disponibili al momento dell'acquisto del report

Per proprietà: le infrastrutture in leasing si affermano come standard aziendale

Nel 2025, gli immobili in leasing rappresentavano il 79.80% della quota di mercato immobiliare europea dei data center, e si prevede che questo segmento crescerà a un tasso annuo composto (CAGR) dell'11.10% fino al 2031. Ciò dimostra che il leasing non è solo il modello operativo dominante nella base attuale, ma anche la struttura preferita per l'espansione futura. Le aziende prediligono la capacità in leasing perché preserva la flessibilità del capitale in un momento in cui i costi delle infrastrutture per l'intelligenza artificiale, il fabbisogno energetico e i cicli di aggiornamento rimangono difficili da preventivare con precisione. Anche gli investitori istituzionali preferiscono flussi di reddito a lungo termine da inquilini solvibili, piuttosto che assumersi la complessità quotidiana della gestione diretta delle strutture.

Nel 2025, le strutture di proprietà rappresentavano il restante 20.2% della domanda e rimanevano concentrate in istituti finanziari, operatori di telecomunicazioni e in alcuni contesti del settore pubblico con rigidi requisiti di controllo. Anche laddove i programmi di calcolo sovrani sono in crescita, le strutture costruite su misura e gestite da operatori esterni sono spesso più pratiche rispetto ai tradizionali campus di proprietà. Ciò mantiene l'equilibrio a lungo termine inclinato verso operatori esterni con dimensioni, competenze ingegneristiche approfondite e accesso a una fornitura di energia elettrica garantita. Il mercato immobiliare europeo dei data center sta quindi diventando sempre più guidato da proprietari-operatori. Allo stesso tempo, la proprietà da parte degli utenti finali rimane limitata ai casi in cui i requisiti di controllo superano chiaramente le esigenze di costo e flessibilità.

In base alle dimensioni dell'impresa: le grandi imprese sono in testa, le piccole e medie imprese accelerano grazie ai modelli gestiti.

Nel 2025, le grandi imprese rappresentavano il 69.40% della domanda, costituendo la principale base di clienti per il mercato immobiliare dei data center in Europa. Le loro dimensioni riflettono le elevate esigenze infrastrutturali nei settori delle telecomunicazioni, della finanza, dei media e della produzione. Allo stesso tempo, si prevede che le piccole e medie imprese cresceranno più rapidamente, con un CAGR del 12.20% fino al 2031. Questo ritmo accelerato è dovuto alla migrazione al cloud, alla crescita del commercio digitale e agli oneri di conformità che rendono più difficile giustificare un'infrastruttura autogestita per le organizzazioni più piccole.

Le opportunità per le PMI si concentrano nei modelli di colocation gestita e edge computing, adatti a implementazioni sub-MW e a condizioni di locazione flessibili. L'attenzione di Portus Data Centers verso sedi edge carrier-neutral ad Amburgo, Monaco e Lussemburgo si allinea a questo modello e dimostra come la domanda regionale possa essere aggregata attraverso infrastrutture più ridotte. Le grandi aziende, al contrario, si stanno orientando verso soluzioni di colocation scalabili più flessibili, in grado di assorbire improvvise richieste legate all'intelligenza artificiale senza vincolarle a rigidi impegni di spazio a lungo termine. Il mercato immobiliare europeo dei data center si sta quindi espandendo secondo due diverse logiche di clientela: i grandi clienti trainano i volumi, mentre le piccole imprese contribuiscono alla crescita attraverso formati di hosting gestiti e distribuiti.

Per utenti finali: il settore dell'informatica e delle telecomunicazioni domina, mentre il settore sanitario traina la stabilità degli affitti.

Nel 2025, i settori dell'informatica e delle telecomunicazioni hanno rappresentato il 44.80% della domanda, confermandosi come il gruppo di utenti finali più numeroso nel mercato immobiliare europeo dei data center. La loro leadership è trainata dai fornitori di servizi cloud, dalle reti di distribuzione di contenuti (CDN) e dagli operatori di telecomunicazioni, che necessitano di volumi di colocation elevati e ricorrenti presso i principali punti di interscambio. Il settore sanitario è quello in più rapida crescita, con un CAGR del 12.90% fino al 2031. In questo caso, la crescita è determinata tanto dalla regolamentazione quanto dalla digitalizzazione, poiché i dati sanitari devono risiedere sempre più in ambienti sicuri e sovrani.

La selezione di Scaleway nell'aprile 2026 per ospitare l'Health Data Hub francese dimostra come i contratti con il settore sanitario possano creare un'occupazione duratura e pluriennale e una maggiore stabilità degli inquilini rispetto a molti carichi di lavoro commerciali a ciclo breve. I settori bancario, dei servizi finanziari e assicurativo rimangono un altro importante gruppo di utenti, poiché la connettività a bassa latenza e l'affidabilità sono ancora fondamentali per i sistemi di trading e transazione. La domanda da parte del settore pubblico è inferiore in termini percentuali, ma strategicamente importante, soprattutto laddove i programmi nazionali di sovranità digitale influenzano gli appalti. Il mercato immobiliare europeo dei data center continua quindi a fare affidamento sull'informatica e sulle telecomunicazioni per raggiungere una dimensione significativa, mentre l'hosting nel settore sanitario e pubblico rafforza il lato a lungo termine e orientato alla conformità del mix di inquilini.

Analisi geografica

Nel 2025, il Regno Unito deteneva il 24.60% della quota di mercato europea degli immobili per data center, mantenendo la posizione di paese leader nella regione. Londra rimane il fulcro del settore grazie all'elevata densità di centri finanziari, alla connettività tramite cavi sottomarini e alla forte domanda di servizi finanziari, che continuano a conferirle la maggiore concentrazione di attività legate ai data center. L'acquisizione, da parte di Equinix nell'ottobre 2025, di un sito di 85 acri nell'Hertfordshire, con un investimento previsto di 4.9 miliardi di dollari, dimostra la forte fiducia che gli operatori continuano a riporre nel mercato britannico. Il percorso di crescita del paese è ancora limitato da tensioni legate all'energia e alla pianificazione, pertanto il Regno Unito si trova a dover conciliare condizioni di domanda molto forti con un rischio di realizzazione significativo.

La Germania è il Paese in più rapida crescita nel mercato immobiliare europeo dei data center, con un tasso di crescita annuo composto (CAGR) previsto dell'11.9% fino al 2031. Francoforte rimane un punto di riferimento centrale perché funge da polo per il traffico degli scambi finanziari e attrae carichi di lavoro governativi e aziendali che prediligono la giurisdizione tedesca. L'impianto da 40 MW di Yondr a Francoforte ha raggiunto la piena operatività nel luglio 2025, a dimostrazione che i grandi progetti continuano a essere realizzati anche in un contesto di vincoli più stringenti. Le normative tedesche in materia di sostenibilità stanno influenzando le specifiche degli impianti in modo più diretto rispetto a molti mercati limitrofi. Francia e Italia stanno entrambe attirando un rinnovato interesse, poiché gli operatori cercano di espandere la propria presenza oltre gli hub più saturi, soprattutto laddove i governi offrono supporto e la disponibilità di energia è più in linea con le esigenze dei futuri grandi campus.

Il resto d'Europa sta adottando una diversa logica di selezione dei siti, dove l'accesso alla rete e le energie rinnovabili assumono un'importanza crescente rispetto alla solidità degli ecosistemi preesistenti. I Paesi nordici stanno acquisendo maggiore visibilità nel mercato immobiliare europeo dei data center grazie alla disponibilità di energia idroelettrica, ai climi più miti e alla disponibilità di terreni che favoriscono implementazioni a basse emissioni di carbonio e predisposte per l'intelligenza artificiale. L'acquisizione di terreni da parte di North a Haugaland, in Norvegia, nel giugno 2026, e il suo piano per una capacità di campus regionale da 300-350 MW dimostrano che il cluster si sta sviluppando per un'espansione a lungo termine, piuttosto che per soddisfare solo una domanda di nicchia. Anche Polonia, Portogallo e Spagna stanno scalando la gerarchia regionale, poiché gli operatori sono alla ricerca di fonti di energia rinnovabile, accesso ai cavi e condizioni di sviluppo che possano supportare nuovi campus su larga scala.