Analisi delle dimensioni e della quota del mercato delle costruzioni nell'Europa orientale - Tendenze di crescita e previsioni (2026-2031)

Tendenze e approfondimenti sul mercato delle costruzioni nell'Europa orientale

Aumento dei programmi infrastrutturali finanziati dall'UE

Nell'ambito del Connecting Europe Facility (CEF), i paesi membri dell'UE hanno ricevuto 25.8 miliardi di euro (28.1 miliardi di dollari) per il periodo 2021-2027, sbloccando ingenti finanziamenti per corridoi ferroviari, stradali, energetici e digitali. Il solo progetto di ammodernamento della linea ferroviaria MAV in Ungheria combina 1 miliardo di euro (1.1 miliardi di dollari) di finanziamenti della Banca europea per gli investimenti con un cofinanziamento nazionale, sottolineando il ruolo catalizzatore del capitale pubblico misto. Il bando CEF Trasporti 2024 ha introdotto ulteriori 2.5 miliardi di euro (2.7 miliardi di dollari) e ha esteso l'ammissibilità a Ucraina e Moldavia, ampliando il portafoglio di progetti ammissibili. Il rispetto della normativa UE in materia di appalti pubblici e degli standard ambientali sta incentivando gli appaltatori ad aggiornare i processi digitali. Nel loro insieme, queste misure costituiscono un arretrato pluriennale che dovrebbe mantenere pieni i portafogli degli ordini di ingegneria civile nel medio termine ^{[1.0] Adina Vălean, “Connecting Europe Facility 2024 Transport Call Launches,” European Climate, Infrastructure and Environment Executive Agency, cinea.europa.eu}.

Rapido sviluppo di asset di energia rinnovabile

La transizione energetica dell'Europa orientale sta catalizzando la domanda di costruzioni nei settori della generazione, trasmissione e stoccaggio. Il Corridoio dell'Energia Verde, che collega Azerbaigian, Georgia, Ungheria e Romania, rappresenta un'opportunità da 10 miliardi di euro (10.9 miliardi di dollari) per la costruzione di 1,100 km di linee ad alta capacità, in grado di trasportare 4 GW di energia pulita. L'Ungheria ha stanziato 52.5 milioni di euro (57.2 milioni di dollari) per ammodernare la propria rete e triplicare la capacità solare entro il 2030, il che richiede nuove sottostazioni e automazione. In Romania, un parco eolico da 400 MW a Peștera II ha attratto 30 milioni di euro (32.7 milioni di dollari) di finanziamenti dalla BEI, mentre il progetto Pecineaga da 93 milioni di dollari è in fase di costruzione. La società ucraina DTEK sta realizzando un portafoglio da 5 GW in quattro mercati dell'UE, investendo quasi 163 milioni di dollari in parchi eolici e solari in fase iniziale. Questi investimenti stanno accelerando il rafforzamento della rete, i lavori di fondazione e l'installazione dei componenti in tutta la regione ^{[2] Valdis Dombrovskis, “La Commissione europea approva 52.5 milioni di euro per l'ammodernamento della rete ungherese”, Commissione europea, ec.europa.eu}.

Il ritorno degli investimenti diretti esteri nella ricostruzione dell'Ucraina postbellica

L'UE ha approvato 50 miliardi di euro (54.4 miliardi di dollari) per la ripresa dell'Ucraina, mentre il fabbisogno totale per la ricostruzione è stimato in 451 miliardi di euro (491.6 miliardi di dollari). Le multinazionali si stanno posizionando in anticipo: CRH ha investito 500 milioni di dollari in Ucraina dal 1999, di cui 80 milioni dopo l'invasione del 2022, e ha acquisito Dyckerhoff Cement Ukraine per garantire l'approvvigionamento di cemento. Il programma FIRST ucraino offre assistenza tecnica per infrastrutture prioritarie, dalle reti elettriche all'edilizia sociale. La produzione interna di cemento si è stabilizzata a 7.97 milioni di tonnellate nel 2024 e le esportazioni si sono moltiplicate fino a 1.7 milioni di tonnellate, a dimostrazione del rapido adattamento dell'offerta. L'impulso degli investimenti diretti esteri sta quindi incrementando la domanda di materiali da costruzione e anticipando le gare d'appalto per le infrastrutture critiche ^{[3] Andriy Kostin, “Ukraine Facility for Infrastructure Reconstruction Technical Brief,” European Investment Bank, eib.org}.

Aumento della domanda di alloggi multifamiliari a prezzi accessibili nei corridoi urbani

La formazione di nuclei familiari e la riduzione delle dimensioni delle unità abitative stanno spingendo le città ad accelerare la distribuzione degli appartamenti. Il patrimonio immobiliare di Cluj-Napoca è aumentato del 12% dal 2011 al 2018, con i quartieri periurbani che hanno assorbito la maggior parte della nuova offerta grazie al miglioramento delle infrastrutture per i pendolari. Sviluppatori come Kesz Group hanno avviato i lavori per il Corallis Apartments di Bucarest da 54.5 milioni di dollari nel 2024, un progetto di cinque torri il cui completamento è previsto per il 2027. Le persistenti lacune in termini di accessibilità economica e la ridotta disponibilità di alloggi sociali creano una solida base di domanda. Di conseguenza, è probabile che il settore residenziale urbano mantenga la sua quota nonostante le difficoltà finanziarie.

L'ambiente ad alto tasso di interesse sta comprimendo la liquidità degli sviluppatori

I tassi ufficiali oscillano tra il 4.5% e l'8.1% dal 2023, erodendo i coefficienti di copertura del debito e affossando alcuni progetti speculativi. Da allora, la Banca Centrale Europea ha iniziato a tagliare i tassi chiave, riducendo gli spread di rendimento degli immobili commerciali e rilanciando parzialmente il flusso di operazioni. I finanziatori privati sono tornati selettivamente nell'Europa centrale e orientale dopo una stasi decennale, ma la sottoscrizione rimane prudente. Gli sviluppatori immobiliari, pertanto, si trovano ad affrontare un periodo di scarsità di capitale, che probabilmente modererà la crescita nei prossimi due anni.

La grave carenza di manodopera qualificata alimenta l'inflazione salariale

Due terzi delle imprese edili ceche hanno segnalato posizioni vacanti nel 2024, mentre le aziende moldave hanno segnalato carenze pari al 30%, in aumento rispetto al 16% del 2021. L'indagine Deloitte del 2025 sul settore immobiliare nell'Europa centrale classifica i costi e la disponibilità di manodopera prima dei finanziamenti come la sfida più urgente del settore. I governi stanno affrontando il divario attraverso iniziative di riqualificazione e regimi di visto più flessibili; Ungheria e Grecia hanno allentato le regole di ingresso per i lavoratori edili stagionali. L'eliminazione da parte della Romania delle agevolazioni fiscali salariali per i lavoratori in cantiere rischia un'ulteriore escalation dei costi. A meno che gli afflussi migratori non compensino i deficit interni, l'aumento delle retribuzioni potrebbe comprimere i margini degli appaltatori nel medio termine.

Analisi del segmento

Per settore: infrastrutture come ancora e acceleratore

Le infrastrutture hanno contribuito per il 38.49% al fatturato del 2025 e si prevede che cresceranno a un CAGR del 7.28%, il più rapido tra tutti i settori, definendo così il vettore di crescita delle dimensioni del mercato delle costruzioni dell'Europa orientale. Progetti ferroviari di grandi dimensioni, come la modernizzazione da 2.162 miliardi di euro (2.4 miliardi di dollari) in Ungheria e l'estensione delle autostrade transfrontaliere in Romania, procedono di pari passo con gli ammodernamenti della rete elettrica, come il Green Energy Corridor da 10.9 miliardi di dollari. Gli interventi sulle infrastrutture energetiche sono ulteriormente supportati dagli ammodernamenti della rete da 57.2 milioni di dollari in Ungheria, volti a triplicare la capacità solare entro il 2030.

L'attività residenziale è eterogenea: la domanda di appartamenti in città rimane forte, come evidenziato dal progetto Corallis da 54.5 milioni di dollari di Bucarest, ma i tassi elevati e i prezzi elevati dei terreni limitano la sostenibilità dei mutui. Il settore commerciale si sta orientando verso ristrutturazioni di uffici a basse emissioni di carbonio, come dimostra la torre in legno di Skanska a Praga, mentre gli edifici industriali e logistici beneficiano del near-shoring e della crescita dell'e-commerce, nonostante le difficoltà legate ai permessi di costruzione.

Nota: le quote di tutti i segmenti individuali sono disponibili al momento dell'acquisto del report

Per tipo di costruzione: la ristrutturazione accelera in base ai mandati di efficienza

Le nuove costruzioni hanno mantenuto il 60.85% del fatturato del 2025, consolidando il loro ruolo di quota di mercato più ampia dell'edilizia nell'Europa orientale. Tuttavia, i lavori di ristrutturazione stanno accelerando a un CAGR del 6.15%, poiché gli asset di epoca sovietica sono sottoposti a interventi di adeguamento energetico per soddisfare gli standard prestazionali europei. L'Ucraina offre un mix unico, dove lo sminamento e la ricostruzione parziale dei servizi sono prerequisiti per nuove costruzioni su larga scala.

I finanziamenti dell'UE premiano sempre più i progetti di ristrutturazione profonda, agevolando il finanziamento dell'isolamento delle facciate, degli aggiornamenti degli impianti di riscaldamento, ventilazione e condizionamento (HVAC) e dell'installazione di contatori intelligenti. La scarsità di spazio nei centri urbani e la complessità delle autorizzazioni orientano ulteriormente l'economia verso il riuso adattivo, in particolare tra i proprietari di immobili commerciali che devono rispettare i limiti di bilancio in termini di emissioni di carbonio.

Con il metodo di costruzione: la prefabbricazione si avvicina al mainstream

Le tecniche convenzionali in cantiere hanno ancora controllato l'88.05% del fatturato del 2025, ma i metodi moderni stanno crescendo a un CAGR del 8.65%, erodendo il tradizionale predominio del mercato delle costruzioni dell'Europa orientale. La quota di prefabbricati in Polonia, al 6.5%, segnala una trazione iniziale rispetto all'11% della Germania, mentre i requisiti BIM stanno comprimendo le curve di apprendimento per i flussi di lavoro modulari.

Si prevede che l'obbligo BIM per la Lettonia entro il 2025, unito alla crescente adozione di moduli in legno, orienterà gli appalti pubblici verso soluzioni integrate off-site. La prefabbricazione mitiga inoltre la carenza di manodopera qualificata e accelera i tempi di implementazione, rafforzando la sua posizione economica in tutta la regione.

Nota: le quote di tutti i segmenti individuali sono disponibili al momento dell'acquisto del report

Per fonte di investimento: i fondi pubblici detengono la maggioranza, ma il capitale privato prende piede

I bilanci pubblici hanno erogato il 54.10% della spesa del 2025, grazie alle dotazioni di coesione dell'UE e ai prestiti multilaterali. Lo stanziamento di 25.8 miliardi di euro (28.1 miliardi di dollari) del Meccanismo per collegare l'Europa e il pacchetto di ripresa da 50 miliardi di euro (54.4 miliardi di dollari) dell'Ucraina sottolineano l'entità dei finanziamenti garantiti dai contribuenti.

Gli investimenti privati stanno aumentando a un CAGR del 7.45%, sostenuti da investimenti specifici del settore come l'installazione di 5 GW di energia rinnovabile da parte di DTEK e le acquisizioni di cementifici da parte di CRH. I tagli dei tassi d'interesse della Banca Centrale Europea e la riduzione dell'offerta di asset verdi stanno ulteriormente spingendo gli investitori verso pipeline di sviluppo, segnalando un mix di finanziamenti più equilibrato entro la fine del decennio.

Analisi geografica

La Romania ha guidato il fatturato regionale con una quota del 21.20% nel 2025, sfruttando la sua posizione di ponte tra l'Europa occidentale e il Mar Nero. I lavori in corso sull'autostrada A3 (92.7 milioni di dollari) e il parco eolico di Pecineaga (93 milioni di dollari) sottolineano l'ampiezza delle condutture di trasporto ed energia. Tuttavia, la produzione del 2024 è diminuita del 4% dopo sette anni di rapidi guadagni, con la scadenza degli sgravi fiscali sul lavoro e il persistere di un'inflazione significativa. 

L'Ucraina è pronta per il CAGR più rapido del 6.78% entro il 2031, grazie a pacchetti multilaterali e a un'industria nazionale del cemento che si è stabilizzata a 7.97 milioni di tonnellate nel 2024. Sono previste due nuove linee di forni a Kryvy Rih e Ivano-Frankivsk, e la struttura Ukraine FIRST sta organizzando assistenza tecnica per strade, ospedali e centri energetici. 

Mercati secondari come Ungheria, Croazia e Bulgaria beneficiano dei fondi di coesione dell'UE e degli interconnettori transfrontalieri. La revisione ferroviaria da 1.1 miliardi di dollari e l'ammodernamento della rete da 57.2 milioni di dollari in Ungheria illustrano un percorso ricco di opportunità sia per l'ingegneria civile che per il sistema elettrico. Il secondo collegamento Grecia-Bulgaria a 400 kV è già in costruzione e il Corridoio dell'Energia Verde aggiunge ulteriori 10.9 miliardi di dollari di lavori alla rete. La Polonia si sta affermando come leader negli appalti digitali, con gare d'appalto BIM e domanda modulare che mostrano un potenziale di crescita superiore alla media.

Panorama normativo

L'attività edilizia nell'Europa orientale è influenzata dalla conformità dei prodotti alle normative UE e dalle riforme nazionali volte a velocizzare le procedure di autorizzazione e a digitalizzare i flussi di lavoro. Il Regolamento (UE) 2024/3110, la versione aggiornata del Regolamento sui prodotti da costruzione, definisce un linguaggio tecnico unificato per le prestazioni dei prodotti e introduce i passaporti digitali dei prodotti, con applicazione a partire dall'8 gennaio 2026. Nel 2026 sono state introdotte anche norme secondarie di supporto, tra cui il Regolamento di esecuzione (UE) 2026/387 della Commissione (adottato il 23 febbraio 2026), che definisce il formato per le valutazioni tecniche europee nell'ambito del nuovo quadro normativo sui prodotti da costruzione e inasprisce i requisiti di documentazione e tracciabilità per i produttori di materiali edili che riforniscono progetti regionali.

Per quanto riguarda la realizzazione dei progetti, diverse giurisdizioni si sono orientate verso percorsi amministrativi più snelli e digitalizzati. La Polonia ha emanato modifiche alla sua legge sulle costruzioni tramite la legge del 4 dicembre 2025, con disposizioni chiave entrate in vigore il 1° gennaio 2026 e il 7 gennaio 2026, e ulteriori disposizioni previste per il 20 settembre 2026, che influiscono sulla documentazione e sull'elaborazione dei lavori. La Lettonia ha implementato una procedura unificata di registrazione delle costruzioni a partire dal 6 gennaio 2026, che copre l'intero ciclo di vita del progetto, dall'avvio fino all'iscrizione nel catasto, mentre la Repubblica Ceca ha continuato ad attuare la sua legge edilizia aggiornata (Legge 283/2021 Coll.) nel 2026 per centralizzare e semplificare le autorizzazioni, influenzando i tempi di realizzazione per gli sviluppi pubblici e privati ​​in tutta la regione.

Analisi della catena del valore

La catena del valore regionale si estende dai promotori di progetti pubblici e privati, inclusi i programmi di coesione dell'UE, gli istituti di credito multilaterali e i bilanci nazionali, fino agli sviluppatori e agli appaltatori generali, alle società di progettazione e ingegneria e ai fornitori di materiali e attrezzature edili che supportano l'esecuzione in loco e fuori sede. Le infrastrutture dominano la spesa, con una quota del 38.49% nel 2025, trainando la domanda di aggregati, cemento, barre d'armatura, apparecchiature elettriche e componenti ferroviarie e stradali. I progetti energetici e di rete aggiungono requisiti più specifici per sottostazioni, cablaggi e fondazioni. La crescente richiesta di BIM e appalti digitali nelle gare d'appalto pubbliche, in particolare in Lettonia e Polonia, sta inoltre spostando il coordinamento a monte, verso la progettazione e l'ingegneria, rafforzando la domanda di modelli di consegna integrati di progettazione e costruzione e di fornitura collegata.

Il rischio di esecuzione e la strategia di approvvigionamento continuano a essere influenzati dai vincoli relativi agli input e alla logistica. La disponibilità di manodopera e le pressioni sui costi del lavoro sono state indicate come la principale preoccupazione per gli sviluppatori immobiliari dell'Europa centrale nel 2025, e l'approvvigionamento di materiali è sensibile ai costi di produzione di acciaio e cemento, ad alta intensità energetica, oltre che ai maggiori costi logistici dovuti a rotte di spedizione più lunghe. L'Ucraina illustra come le catene di approvvigionamento vengano riconfigurate in situazioni di interruzione, con la dipendenza da materiali importati che aumenta dal 12-14% nel 2021 al 23% entro il 2023 a causa di blocchi e vincoli logistici, spingendo gli appaltatori verso l'approvvigionamento multi-fornitore, gli acquisti transfrontalieri e la preordinazione dei materiali. Anche gli operatori del settore dei materiali da costruzione in Polonia hanno chiesto riforme doganali e commerciali per affrontare la concorrenza delle importazioni extra-UE, evidenziando come i processi di frontiera influenzino la formazione dei prezzi e la disponibilità per le grandi opere pubbliche.