Analisi delle dimensioni e delle quote di mercato degli immobili per data center: trend di crescita e previsioni (2026-2031)

Tendenze e approfondimenti sul mercato immobiliare globale dei data center.

I carichi di lavoro legati all'intelligenza artificiale stimolano la domanda di data center ad alte prestazioni.

L'intelligenza artificiale sta cambiando i requisiti fisici del mercato immobiliare dei data center perché l'elaborazione ad alta densità richiede più potenza, più raffreddamento e blocchi di capacità contigui più grandi. Questo cambiamento non si limita ai cluster di training, poiché il traffico di inferenza sta iniziando a definire la posizione delle future strutture rispetto agli utenti e alle applicazioni aziendali. Questo cambiamento è importante per le decisioni immobiliari perché l'inferenza distribuita supporta la crescita sia nei grandi campus che nei nodi più piccoli più vicini ai centri di domanda. La pressione è anche tecnologica, poiché le nuove piattaforme server stanno costringendo gli operatori a riprogettare i sistemi termici piuttosto che espandere i layout legacy. NVIDIA ha rilasciato la sua piattaforma server Rubin nel 2026 con un design completamente raffreddato a liquido, che alza l'asticella per le infrastrutture pronte per l'IA nei nuovi sviluppi ^{[1] NVIDIA, “Hotter Than a Hot Tub, The 45°C Breakthrough to Cool AI's Biggest Machines,” NVIDIA Blog, blogs.nvidia.com}.

L'espansione del cloud e dell'hyperscale accelera la crescita della capacità

Il mercato immobiliare dei data center continua a beneficiare dell'espansione del cloud, poiché i clienti hyperscale necessitano ancora di grandi quantità di capacità a fronte di tempi di consegna sempre più ristretti. Ciò ha spostato il valore dalla semplice acquisizione di terreni verso siti che possono essere avviati allo sviluppo senza lunghi ritardi. Inoltre, favorisce gli operatori che già comprendono la gestione di grandi campus, il coordinamento delle utenze e la strutturazione di contratti di locazione a lungo termine. La domanda di questa portata sta modificando il profilo tipico dei progetti, poiché i requisiti di 300 MW e superiori influenzano ora il modo in cui gli sviluppatori acquisiscono terreni e risorse energetiche, piuttosto che la commercializzazione di un edificio. Di conseguenza, il mercato immobiliare dei data center sta assistendo a una maggiore sovrapposizione tra le strategie hyperscale e di colocation nella fascia alta della capacità offerta.

Le politiche di localizzazione dei dati aumentano la domanda di data center nazionali.

Le norme sulla localizzazione dei dati stanno trasformando la regolamentazione in una domanda diretta di infrastrutture in diverse parti del mercato immobiliare dei data center. Il Decreto n. 165/2025/ND-CP del Vietnam, entrato in vigore il 1° luglio 2025, richiede che i dati fondamentali e importanti siano archiviati entro i confini vietnamiti ^{[2] Digital Policy Alert, “Data Localisation Requirements in the Kenya Cloud Policy, 2025,” Digital Policy Alert, digitalpolicyalert.org} . La politica cloud del Kenya, emanata nel maggio 2025, applica anche requisiti di localizzazione basati sulla sensibilità dei dati. Queste politiche spingono i fornitori di servizi cloud, le piattaforme digitali e le imprese regolamentate a costruire o affittare capacità locali da hub regionali. Il risultato è una maggiore diffusione del mercato immobiliare dei data center, soprattutto nei paesi in cui la domanda digitale è in aumento ma l'offerta locale è ancora limitata.

I siti con alimentazione elettrica pre-autorizzata attraggono investimenti nei data center

Il vantaggio più significativo nel mercato immobiliare dei data center deriva ora dai terreni che dispongono già di permessi, allacciamenti alle utenze e un chiaro percorso di interconnessione. Questo cambia le dinamiche di valutazione del rischio, poiché gli investitori attribuiscono maggiore importanza alla certezza della realizzazione piuttosto che ai tradizionali fattori di valutazione della posizione. Inoltre, sposta la concorrenza verso i proprietari in grado di assicurarsi sottostazioni, diritti di passaggio e autorizzazioni prima ancora che gli inquilini si impegnino. In termini pratici, i siti con visibilità sull'allacciamento elettrico possono essere affittati più rapidamente, avere prezzi migliori e attrarre inquilini più strategici rispetto a terreni simili privi di tale predisposizione. Il mercato immobiliare dei data center sta quindi premiando la disciplina nella fase di pre-sviluppo in un modo che pochi altri settori immobiliari riescono a fare attualmente.

I ritardi nella connessione alla rete elettrica rallentano lo sviluppo di nuovi data center.

Il principale vincolo operativo nel mercato immobiliare dei data center è rappresentato dai tempi di connessione alla rete elettrica, poiché nella maggior parte delle aree centrali la domanda non è il problema. Quando la fornitura di energia elettrica è in ritardo di diversi anni rispetto alla domanda degli inquilini, gli sviluppatori non possono convertire terreni e capitali in ricavi secondo una tempistica prevedibile. Questo ritardo indebolisce la redditività dei siti e costringe gli occupanti a pre-affittare gli spazi prima del previsto. Inoltre, aumenta il divario di valore tra i siti già pronti e i progetti speculativi che dipendono ancora da tempistiche incerte delle utenze. Il mercato immobiliare dei data center è quindi influenzato tanto dalla tempistica delle infrastrutture energetiche quanto dalla crescita della domanda digitale.

Gli elevati costi di costruzione e delle attrezzature riducono i profitti del progetto.

I costi di costruzione rimangono un vincolo significativo per il mercato immobiliare dei data center, poiché questi asset richiedono ormai materiali, sistemi elettrici e apparecchiature di raffreddamento più specializzati rispetto alla maggior parte delle strutture commerciali. Gli allestimenti predisposti per l'intelligenza artificiale (IA) fanno lievitare ulteriormente i costi, in quanto aggiungono densità, ridondanza e requisiti termici che le strutture standard non possono soddisfare a basso costo. Anche le tempistiche di approvvigionamento sono diventate più complesse, poiché i lunghi tempi di consegna delle apparecchiature elettriche possono influire sulla consegna anche dopo l'ottenimento del finanziamento. Ciò crea un divario prestazionale più ampio tra i grandi sviluppatori con potere d'acquisto e gli operatori più piccoli che non dispongono di tale leva. Nel mercato immobiliare dei data center, l'aumento dei costi non frena la domanda, ma comprime i margini e aumenta il rischio di esecuzione.

Analisi del segmento

Per tipologia di immobile: il colocation domina, le proprietà dei data center edge riscrivono la curva di crescita

Nel 2025, le strutture di colocation detenevano il 46.80% della quota di mercato degli immobili per data center, mantenendo questa tipologia di struttura in posizione di leadership nell'intero portafoglio immobiliare. Il segmento continua a beneficiare della domanda di inquilini che desiderano un'occupazione rapida, infrastrutture condivise e minori costi di sviluppo. Ciò è particolarmente importante per le piattaforme cloud, gli operatori neocloud e le aziende che necessitano di capacità immediata anziché di un ciclo di costruzione pluriennale. Il basso tasso di sfitto nei principali hub di colocation dimostra inoltre che l'offerta rimane limitata nei principali distretti di domanda. Nel mercato immobiliare dei data center, la colocation offre ancora la soluzione più ampia per la scalabilità, in quanto supporta sia la domanda delle grandi aziende sia il sovraccarico di richieste hyperscale all'interno di un unico modello operativo.

Le strutture hyperscale rimangono il secondo segmento più grande perché i principali inquilini richiedono ancora spazi simili a campus e ingenti consumi energetici. Allo stesso tempo, si prevede che il segmento dei data center edge crescerà a un tasso annuo composto del 15.20% fino al 2031, diventando il formato immobiliare in più rapida crescita nell'attuale panorama. Tale crescita riflette la diffusione dell'inferenza sensibile alla latenza, della distribuzione localizzata delle applicazioni e della pianificazione della resilienza regionale. Anche le strutture modulari stanno suscitando interesse perché riducono i tempi di implementazione nei mercati in cui la costruzione tradizionale può richiedere troppo tempo. I formati rimanenti continuano a perdere peso relativo nel settore immobiliare dei data center, poiché le strutture legacy gestite dai proprietari lasciano il posto a piattaforme gestite dagli operatori con maggiori capacità di alimentazione e raffreddamento.

Nota: le quote di tutti i segmenti individuali sono disponibili al momento dell'acquisto del report

Per tipologia di proprietà: il modello di leasing domina il mercato

Nel 2025, gli immobili in leasing rappresentavano il 78.40% della quota di mercato degli immobili per data center e registrano anche il tasso di crescita annuo composto (CAGR) più elevato, pari al 12.10% fino al 2031. Ciò dimostra che il modello di proprietà dominante non solo è diffuso, ma continua anche a rafforzarsi con l'aumento della domanda. Gli inquilini prediligono il leasing perché riduce l'onere finanziario, accorcia i tempi di implementazione e trasferisce parte del rischio di sviluppo a operatori specializzati. Questa preferenza è diventata ancora più importante in quanto le tempistiche per i permessi, l'approvvigionamento delle apparecchiature e la fornitura di energia elettrica sono diventate meno prevedibili. Nel mercato immobiliare dei data center, il modello di leasing è ora legato tanto alla velocità strategica quanto alla convenienza economica del settore immobiliare.

La forza di questo segmento è visibile anche nell'attività di transazione per gli asset in locazione stabilizzati. Nel giugno 2026, Digital Realty ha concordato l'acquisizione delle partecipazioni di Blackstone in tre data center completamente affittati nella Virginia settentrionale per 7.8 miliardi di dollari, evidenziando come gli asset premium con contratti di locazione a lungo termine vengano valutati nei mercati principali ^{[3] Blackstone, “Digital Realty Announces Purchase of Blackstone Interest in Three Northern Virginia Data Centers,” Blackstone Press Release, blackstone.com} . Gli immobili occupati dai proprietari soddisfano ancora esigenze specifiche nei settori della difesa, dell'intelligence, delle banche centrali e delle imprese con obblighi on-premise mantenuti. Le strutture costruite su misura sfumano ulteriormente il confine perché offrono agli inquilini strutture personalizzate senza richiedere la proprietà diretta. Il settore immobiliare dei data center si sta quindi muovendo verso un modello in cui il controllo delle infrastrutture mission-critical è più importante del possesso diretto dell'asset fisico.

In base alle dimensioni dell'impresa: le grandi imprese sono in testa, mentre le piccole e medie imprese guidano la crescita futura.

Nel 2025, le grandi imprese rappresentavano il 69.10% del mercato, a testimonianza della forte domanda proveniente da hyperscaler, operatori di telecomunicazioni, istituzioni finanziarie e grandi piattaforme digitali. Questi acquirenti possono impegnarsi in blocchi più ampi, contratti di locazione più lunghi e scadenze di consegna più stringenti rispetto alla maggior parte degli occupanti di dimensioni minori. La loro presenza è più marcata negli hub principali, dove gli impegni di capacità molto elevati contribuiscono a definire i prezzi e la disponibilità del mercato locale. Questa concentrazione rafforza inoltre un modello a due livelli tra gli asset in grado di servire grandi inquilini singoli e quelli che non possono. Il mercato immobiliare dei data center rimane ancorato a questi grandi utenti perché continuano ad assorbire i maggiori volumi di capitale e di energia.

Si prevede che le piccole e medie imprese cresceranno a un tasso annuo composto (CAGR) del 13.60% fino al 2031, il che le rende la categoria di imprese in più rapida crescita secondo le attuali previsioni. La loro crescita è legata a contratti di dimensioni più ridotte, a un accesso più ampio ai servizi di colocation e a punti di ingresso più accessibili grazie a formati modulari e edge computing. L'inferenza AI e le implementazioni cloud-adjacent stanno inoltre rendendo gli spazi specializzati di terze parti più utili per le aziende di medie dimensioni con esigenze di elaborazione localizzate. Questo è importante perché diversifica la base di domanda, anche se i grandi inquilini continuano a dominare la capacità assoluta. Il segmento sta quindi contribuendo ad ampliare il mercato immobiliare dei data center, andando oltre la ristretta cerchia dei grandissimi occupanti.

Nota: le quote di tutti i segmenti individuali sono disponibili al momento dell'acquisto del report

A cura degli utenti finali: leader nel settore dell'informatica e delle telecomunicazioni, la sanità diventa il settore dirompente più rapido

Nel 2025, gli utenti finali del settore informatico e delle telecomunicazioni rappresentavano il 45.10% del mercato immobiliare dei data center, risultando il segmento di domanda più ampio in tutti i settori verticali. La realizzazione di infrastrutture cloud hyperscale, i requisiti di edge computing per le telecomunicazioni e la continua espansione delle piattaforme digitali consolidano la loro posizione di leadership. Questo segmento tende inoltre a essere il primo a muoversi quando si libera capacità, poiché gli operatori digitali principali pianificano le infrastrutture con largo anticipo rispetto all'utilizzo a breve termine. Il settore bancario, dei servizi finanziari e assicurativi rimane il secondo settore verticale per importanza, in quanto gli ambienti di transazione in tempo reale, i sistemi di gestione del rischio digitale e le esigenze di resilienza normativa richiedono infrastrutture di hosting sicure. Nel mercato immobiliare dei data center, questi due settori verticali continuano a definire i parametri di riferimento per l'occupazione, la durata dei contratti di locazione e i requisiti per le strutture di fascia alta.

Si prevede che il settore sanitario crescerà a un tasso annuo composto (CAGR) del 14.30% fino al 2031, risultando il segmento di utenti finali in più rapida espansione nelle previsioni attuali. La sua crescita è trainata dalle cartelle cliniche elettroniche, dalla diagnostica per immagini, dal monitoraggio dei pazienti e dalla diagnostica basata sull'intelligenza artificiale, che richiedono operatività continua e accesso a bassa latenza. Anche la domanda da parte del settore pubblico e governativo è in aumento, poiché i programmi di cloud sovrano e i requisiti di elaborazione a livello nazionale assumono un'importanza crescente in diverse regioni. Altri utenti finali, tra cui media, e-commerce ed energia, continuano ad espandere le proprie infrastrutture, in quanto i loro carichi di lavoro diventano sempre più intensivi in ​​termini di dati. Questa crescente diversificazione degli utenti conferisce al mercato immobiliare dei data center una base di domanda più ampia e resiliente rispetto ai cicli precedenti.

Analisi geografica

Nel 2025, il Nord America deteneva il 37.80% della quota di mercato immobiliare dei data center, risultando la regione con il maggiore contributo al fatturato globale. Gli Stati Uniti sono rimasti il ​​principale punto di riferimento, grazie alla presenza del bacino di utenza più ampio e alla maggiore concentrazione di piattaforme operative e capitali. Allo stesso tempo, la regione è anche quella in cui la fornitura di energia e le tempistiche di approvazione stanno diventando i vincoli più immediati all'espansione. Il Canada sta acquisendo importanza come opzione adiacente per implementazioni su larga scala, soprattutto per gli operatori che cercano maggiore flessibilità nello sviluppo dei campus e nell'approvvigionamento energetico. Anche il Messico sta attirando l'interesse di strategie di infrastrutture digitali nearshore volte a soddisfare la domanda latinoamericana con latenza inferiore e allineamento regionale.

L'Europa ha rappresentato una quota sostanziale del mercato immobiliare dei data center e ha continuato a fare ampio affidamento sul cluster FLAPD per le nuove aggiunte all'offerta nel 2025. Francoforte e Londra sono rimaste al centro dell'attività regionale grazie alla combinazione di connettività avanzata, forte domanda da parte delle aziende e consolidati ecosistemi di operatori. Ciononostante, le aspettative più stringenti in materia di sostenibilità e reporting stanno innalzando la soglia di conformità per i nuovi operatori. Questa dinamica favorisce asset di maggiori dimensioni, gestiti professionalmente, in grado di assorbire i requisiti di reporting, efficienza e resilienza in modo più efficace rispetto a piccole strutture indipendenti.

Si prevede che la regione Asia-Pacifico crescerà a un tasso annuo composto (CAGR) del 13.80% fino al 2031, risultando la regione con il tasso di crescita più rapido nel mercato immobiliare dei data center. La regione beneficia di una forte domanda digitale, dell'effetto spillover dell'hyperscale, dell'espansione del cloud locale e di un più ampio insieme di politiche nazionali che incoraggiano l'hosting dei dati a livello nazionale. L'India si sta affermando come uno dei mercati strutturalmente più aperti, poiché la sua base di capacità operativa è in crescita, mentre la domanda a lungo termine rimane elevata. Anche la Malesia e altri hub secondari stanno beneficiando del flusso di clienti proveniente da Singapore, che sta reindirizzando parte dell'espansione regionale verso destinazioni alternative. Il Sud America e il Medio Oriente e l'Africa sono più piccoli in termini assoluti, ma entrambe le regioni stanno attirando l'attenzione in quanto incentivi fiscali, programmi digitali sovrani e grandi progetti di campus legati all'intelligenza artificiale stanno creando nuovi corridoi di sviluppo.