Analisi delle dimensioni e della quota del mercato immobiliare commerciale degli Stati Uniti - Tendenze di crescita e previsioni (2026-2031)

Tendenze e approfondimenti sul mercato immobiliare commerciale degli Stati Uniti

Forte domanda di spazi industriali e logistici trainata dall'e-commerce e dalle esigenze della catena di approvvigionamento.

Nel 2025, l'e-commerce ha superato il 16.3% delle vendite al dettaglio negli Stati Uniti, spingendo gli inquilini ad assicurarsi 250 milioni di piedi quadrati di nuova capacità di magazzino. Prologis ha registrato una crescita del 7.2% degli affitti a parità di negozi e ha mantenuto una pipeline di sviluppo di 50 milioni di piedi quadrati nei mercati dell'ultimo miglio ^{[1] Industrial Rent Index 2025", Prologis, prologis.com} . Il nearshoring ha aggiunto 475,000 residenti in Texas nel 2025, alimentando un assorbimento industriale record a Dallas-Fort Worth. Gli affitti per i magazzini frigoriferi sono stati del 30-40% superiori rispetto ai magazzini convenzionali, eppure l'offerta è rimasta scarsa a causa della complessità delle costruzioni. I REIT industriali hanno registrato un rendimento totale del 17% nel 2025, il secondo sottosettore con le migliori prestazioni dopo gli asset sanitari.

Il crescente interesse degli investitori per gli immobili residenziali plurifamiliari e a uso misto sta ampliando l'attività dei mercati dei capitali.

Il volume delle transazioni immobiliari multifamiliari è aumentato del 28% su base annua, raggiungendo i 185 miliardi di dollari nel 2025. La crescita degli affitti nella Sunbelt, pari al 5-7%, ha attratto i fondi pensione alla ricerca di rendimenti protetti dall'inflazione. I progetti a uso misto hanno ottenuto valutazioni più elevate, poiché le città hanno promosso lo sviluppo urbano orientato al trasporto pubblico attraverso il finanziamento tramite incremento fiscale. Le società di intermediazione hanno registrato un aumento del 35% dei mandati di collocamento di capitale proprio per i rifinanziamenti di immobili multifamiliari, con tassi di capitalizzazione stabilizzati tra il 5.0% e il 5.5%. Gli acquirenti istituzionali hanno acquisito il 18% delle case unifamiliari nelle aree metropolitane target, integrandole nei portafogli multifamiliari per ottenere economie di scala nel finanziamento.

La ripresa del settore degli affitti di uffici e negozi stimola la domanda di servizi di intermediazione e locazione.

Il ritmo delle locazioni è ripreso, con Manhattan che da sola ha registrato la chiusura di 8.4 milioni di piedi quadrati nel secondo trimestre del 2025, il miglior risultato dal 2019. La fiducia degli inquilini sta tornando, ma la domanda si sta concentrando negli edifici di alta qualità, lasciando tassi di sfitto per gli immobili di classe B e C superiori al 25%. I rivenditori di prodotti esperienziali hanno riempito gli ex negozi di abbigliamento, rendendo positivo l'assorbimento netto degli spazi commerciali nei centri commerciali. Le agenzie immobiliari hanno ampliato i team di rappresentanza degli inquilini e implementato software di gestione dei contratti di locazione con commissioni ricorrenti, migliorando la visibilità dei ricavi. La maggiore durata media dei contratti di locazione, pari a 8.5 anni, aumenta il valore a vita del cliente per le società di consulenza.

L'adozione di tecnologie PropTech e dell'analisi dei dati migliora la trasparenza del mercato e l'efficienza delle transazioni.

Nel 2025, i finanziamenti per il settore PropTech negli Stati Uniti hanno raggiunto gli 8.2 miliardi di dollari, trainati dalle piattaforme di analisi dei contratti di locazione rivolte ai proprietari e dalle piattaforme di coinvolgimento degli inquilini. VTS gestiva 15 miliardi di piedi quadrati a livello globale, offrendo modelli predittivi di rinnovo con 18 mesi di anticipo. La piattaforma di HQO copriva 400 milioni di piedi quadrati, trasformando i dati sull'utilizzo dei servizi in priorità di investimento. Crexi ha chiuso un fatturato di 12 miliardi di dollari, riducendo gli spread tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita di 150 punti base grazie a prezzi trasparenti. I progetti pilota di digital twin hanno ridotto i costi delle utenze del 12% per i primi utilizzatori e l'utilizzo del BIM nelle nuove costruzioni ha superato il 65% nel 2025.

L'aumento dei tassi di interesse e dei costi di finanziamento sta rallentando il volume delle transazioni.

Nel 2025, le cedole dei mutui commerciali si sono attestate in media al 6.4%, ancora 300 punti base al di sopra del 2019, deprimendo i rendimenti con leva finanziaria ^{[2] “Commercial Mortgage Rate Survey 2025”, Mortgage Bankers Association, mba.org} . Il flusso delle transazioni è rimasto inferiore del 35% rispetto ai picchi precedenti, mentre gli spread bid-ask si sono ampliati al 20% nelle transazioni di uffici. Il debito a tasso variabile, che copre il 40% dei saldi in essere, ha subito shock di riprezzamento che hanno innescato vendite forzate. Le banche regionali hanno ridotto i prestiti dopo le turbolenze del 2023, creando un deficit di finanziamento annuale di 150 miliardi di dollari, parzialmente colmato da CMBS e fondi di debito. Le indicazioni della Fed per un allentamento di soli 50 punti base fino al 2026 suggeriscono che i costi di finanziamento rimarranno un freno per il mercato immobiliare commerciale degli Stati Uniti.

Il settore degli uffici risente negativamente del lavoro ibrido, con conseguente riduzione del tasso di occupazione e delle valutazioni immobiliari.

L'adozione di orari di lavoro ibridi da parte del 68% dei datori di lavoro ha ridotto l'utilizzo a 3.2 giorni settimanali, rendendo di fatto obsoleto il 20-25% degli immobili. Il tasso di sfitto per gli alloggi di classe B e C nelle aree metropolitane secondarie ha superato il 28%, costringendo i datori di lavoro ad accettare pacchetti di agevolazioni equivalenti a 2 anni di affitto gratuito su contratti di locazione decennali. I prezzi degli immobili non strategici sono crollati del 30-40% rispetto ai massimi del 2019 e solo il 12% del patrimonio immobiliare si presta a redditizie conversioni in appartamenti o strutture per le scienze biologiche. Il tasso di sfitto di San Francisco è salito al 34.5%, il più alto tra le grandi aree metropolitane. Gli edifici di prestigio con servizi per il benessere hanno mantenuto un tasso di occupazione dell'85% e hanno registrato aumenti di affitto del 25-30%, rafforzando la tendenza alla ricerca di immobili di qualità. 

Analisi del segmento

Per modello di business: il noleggio rappresenta oltre tre quarti del fatturato.

Il segmento degli affitti ha rappresentato il 76.2% dei ricavi del 2025, sottolineando l'interesse degli investitori istituzionali per flussi di cassa prevedibili e adeguamenti indicizzati all'inflazione. Le strategie core-plus hanno registrato una crescita del NOI (reddito operativo netto) a parità di perimetro del 4.2%, nettamente superiore al CAGR (tasso di crescita annuale composto) del mercato immobiliare commerciale statunitense nel suo complesso, poiché la maggior parte dei nuovi contratti di locazione industriale nel 2025 prevedeva aumenti annuali del 3-4%. La proprietà a scopo di locazione, inoltre, evita il rischio di mark-to-market, consentendo agli investitori di superare le fluttuazioni di valutazione e di incassare i dividendi.

L'attività di vendita, che si prevede crescerà a un tasso annuo composto del 3.19% fino al 2031, ruota attorno alla conversione di uffici in difficoltà, alla lottizzazione di terreni e alle operazioni con un unico inquilino, con prezzi superiori di 150 punti base rispetto ai tassi di capitalizzazione del costo di ricostruzione. La velocità delle transazioni dovrebbe accelerare una volta che i costi di finanziamento si attenueranno, sbloccando potenzialmente 200 miliardi di dollari di operazioni in sospeso. Ciononostante, il predominio degli affitti nel mercato immobiliare commerciale degli Stati Uniti sembra destinato a durare, poiché le compagnie assicurative e i fondi pensione stanno ampliando le allocazioni verso gli immobili a reddito netto per la copertura delle passività.

Per tipologia di immobile: la logistica aumenta vertiginosamente mentre gli uffici riorganizzano la propria attività.

Nel 2025, gli immobili ad uso ufficio hanno rappresentato il 29.1% del fatturato, nonostante il lavoro ibrido avesse svuotato gli edifici tradizionali. I proprietari di spazi di Classe A hanno reagito con interventi di miglioramento del benessere e opzioni di layout flessibili, mantenendo tassi di occupazione prossimi all'85%.

La logistica è la tipologia di immobile in più rapida crescita, con un CAGR del 3.44%, sostenuta da una penetrazione dell'e-commerce del 16.3% e dalla domanda di nearshoring per i moderni nodi di distribuzione. Gli affitti dei magazzini sono aumentati del 7.2% nel 2025 e la limitata disponibilità di terreni edificabili ha garantito un certo potere di determinazione dei prezzi. Il settore retail ha mostrato una tendenza divisa: i centri commerciali esperienziali hanno registrato un assorbimento positivo, mentre le aree commerciali tradizionali sono rimaste indietro. I data center, il settore alberghiero e il self-storage hanno ampliato la diversificazione, con il cluster "altro" che ha attratto 25 miliardi di dollari di capitale proprio nonostante una correzione nelle valutazioni dei data center.

Per utente finale: le aziende dominano, ma la domanda delle famiglie accelera

Le grandi aziende e le PMI hanno rappresentato il 79.5% delle locazioni nel 2025, riflettendo un interesse costante per uffici flessibili, spazi logistici di terze parti e negozi di destinazione ^{[3] “2025 US Net-Lease Report”, CBRE, cbre.com} . La durata media dei contratti di locazione aziendali si è ridotta a 5.2 anni, spingendo i proprietari a dare maggiore importanza alla tecnologia per l'esperienza degli inquilini che aumenta le probabilità di rinnovo.

Si prevede che il numero di individui e famiglie aumenterà a un tasso di crescita annuo composto (CAGR) del 3.25% fino al 2031, poiché i millennial e la generazione Z prediligono l'affitto rispetto all'acquisto, favorendo la diffusione di case unifamiliari in affitto e di soluzioni di co-living. Gli inquilini del settore pubblico, non profit e scolastico rimangono stabili, ma con risorse limitate. I campus a uso misto integrano sempre più la domanda aziendale e residenziale, ottimizzando l'utilizzo del territorio e aumentando le valutazioni immobiliari.

Nota: le quote di tutti i segmenti individuali sono disponibili al momento dell'acquisto del report

Analisi geografica

La quota del 21.1% delle entrate della California nel 2025 deriva dai solidi contratti di locazione per l'intelligenza artificiale nella Silicon Valley e da un assorbimento logistico annuo di 40 milioni di piedi quadrati nell'Inland Empire. La normativa Title 24 sulla costruzione completamente elettrica aggiunge l'8-12% ai budget, ma riduce i costi operativi a lungo termine di circa un quinto. Il Texas ha guadagnato 475,000 residenti nel 2025, portando l'assorbimento industriale di Dallas-Fort Worth a 35 milioni di piedi quadrati, mentre gli affitti degli immobili multifamiliari crescono del 5-7% all'anno fino al 2026. L'aumento di 365,000 persone nella popolazione della Florida ha compresso i tassi di capitalizzazione di Miami e Tampa di 50 punti base.

L'Illinois si trova a fronteggiare l'abbandono delle aziende, ma mantiene una solida posizione nel settore della logistica interna, registrando un assorbimento di 18 milioni di piedi quadrati nel 2025. La categoria "Resto degli Stati Uniti" si espanderà a un CAGR del 3.61%, trainata dalla crescita dell'8.1% degli affitti industriali di Phoenix, dal primo assorbimento positivo di uffici a Nashville dal 2019 e dal progetto di Charlotte, che prevede la costruzione di 12,000 unità abitative multifamiliari. La divergenza normativa tra i vari Stati rafforza le tendenze al trasferimento: i limiti alle emissioni di carbonio di New York City impongono interventi di riqualificazione energetica da 15-25 dollari al piede quadrato, mentre le procedure di autorizzazione semplificate del Texas riducono i tempi di sviluppo di 6-9 mesi. Il limite del 10% imposto dalla Florida sugli aumenti annuali delle valutazioni immobiliari mantiene bassi i costi di gestione, attirando capitali istituzionali.