Analisi delle dimensioni e della quota del mercato immobiliare commerciale in Thailandia - Tendenze di crescita e previsioni (2026-2031)

Tendenze e approfondimenti sul mercato immobiliare commerciale in Thailandia

Gli incentivi del corridoio economico orientale attraggono gli investimenti diretti esteri industriali

Il Consiglio per gli Investimenti dell'EEC ha approvato progetti di data center per 2.7 miliardi di dollari nei primi cinque mesi del 2024, a conferma dell'attrattiva della zona speciale per le infrastrutture digitali ad alto carico. Un visto EEC decennale che offre un'imposta fissa sul reddito del 10% elimina la barriera dei talenti più qualificati, mentre collegamenti autostradali e ferroviari ad alta velocità, supportati da 17 miliardi di dollari di finanziamenti pubblici, collegano il corridoio ai porti e agli aeroporti di Bangkok. Il valore dei terreni industriali ha raggiunto i 17.8 dollari per rai nel primo semestre del 169,000, con un aumento del 1% su base annua, a indicare una riduzione dell'offerta. Il trasferimento dalla Cina, a causa della guerra commerciale, ha accelerato questa tendenza; il parco da 2024 milioni di dollari del Gruppo TCC fuori Bangkok è progettato espressamente per questi nuovi entranti.

Domanda di qualità per uffici ecologici di prima categoria

Le aziende che occupano spazi commerciali si stanno rapidamente orientando verso edifici che soddisfano i framework ESG internazionali e il 90% di tutti i nuovi contratti di locazione firmati nel 2024 riguarda immobili con certificazione LEED Gold o equivalenti. Il Clean Air Management Act aggiunge urgenza normativa collegando le emissioni operative agli obblighi di rendicontazione degli inquilini. Anche il finanziamento sta seguendo lo stesso percorso: l'obbligazione legata alla sostenibilità di Central Pattana, del valore di 218 milioni di dollari, è stata collocata con successo a un prezzo inferiore rispetto al debito convenzionale, confermando il forte interesse degli investitori. Il patrimonio immobiliare di Bangkok sta invecchiando; il 60% ha ormai più di 20 anni, quindi i proprietari che non sono in grado di finanziare gli interventi di ammodernamento si trovano ad affrontare un crescente rischio di obsolescenza. Nuove torri come One City Centre di Mitsubishi Estate colgono questa tendenza contraria, attirando inquilini di alto profilo a canoni di locazione premium che superano i cali del mercato in generale ^{[1] Central Pattana, “Sustainability-Linked Bond Offering Press Release,” Central Pattana Public Company Limited, cpn.co.th}.

Gli hub di evasione degli ordini dell'e-commerce stanno espandendo l'adozione della logistica

Le norme IVA riviste, entrate in vigore a maggio 2024, hanno eliminato le esenzioni per i mini-pacchi, spingendo i venditori transfrontalieri verso magazzini doganali che consentono il pagamento rateale dei dazi. Mitsui OSK Lines ha risposto con l'impianto automatizzato "OMEGA 1 Bang Na", previsto per febbraio 2027, per supportare le finestre di consegna metropolitane in giornata. Il fatturato logistico di WHA Corporation è aumentato del 61% su base annua nel primo trimestre del 2024, risultato diretto dell'integrazione delle reti di distribuzione omnicanale dei produttori di elettronica e automobili intorno a Bangkok. Le approvazioni a sportello unico dell'Autorità per le zone industriali riducono i tempi di costruzione su misura, mentre il piano di espansione asiatica di DACHSER mira a far sì che il 10% del suo fatturato globale provenga dalla Thailandia entro il 2027 ^{[2] Industrial Estate Authority of Thailand, “One-Stop Service Guidelines for Warehouse Development,” Industrial Estate Authority of Thailand, ieat.go.th}.

La ripresa trainata dal turismo incrementa gli accessi al settore alberghiero e al commercio al dettaglio

Gli arrivi nell'ambito della campagna thailandese "Amazing Thailand 2025" hanno superato i picchi mensili pre-pandemia all'inizio del 2025 e i resort di lusso a Phuket ora registrano tariffe medie giornaliere vicine ai 109 dollari. I proprietari di immobili commerciali stanno integrando l'intrattenimento di destinazione, come dimostra l'arena polifunzionale da 1.36 miliardi di dollari del gruppo The Mall, destinata a eventi e concerti internazionali. Asset World Corp ha riportato un fatturato alberghiero superiore del 63% rispetto al 2019, a conferma della domanda repressa una volta riaperte le frontiere. Tuttavia, è evidente una divergenza geografica: le località balneari secondarie mantengono prezzi scontati per difendere l'occupazione e l'aumento dei premi assicurativi contro i rischi climatici sta erodendo i margini lungo le coste esposte ^{[3] Chayaporn Supawong, "International Tourist Arrivals Dashboard 2025", Ministero del Turismo e dello Sport, mot.go.th}.

Le eccedenze di stock di uffici legacy stanno mettendo sotto pressione gli affitti effettivi

Il tasso di sfitto a Bangkok è salito al 27.8% entro il quarto trimestre del 4, con l'ingresso di 2024 m² di nuova offerta in un mercato già indebolito dal lavoro ibrido. Si è delineata una biforcazione: le torri certificate ESG registrano un elevato tasso di assorbimento, mentre gli edifici della fine degli anni '300,000 faticano ad attrarre interesse senza ingenti investimenti. I proprietari che ritardano gli ammodernamenti rischiano di rimanere sfitti per diversi anni, con conseguente riduzione della copertura del servizio del debito.

La scomoda forma di locazione dei terreni per gli investitori stranieri

La stretta della Corte Suprema del 2024 sulle strutture di proprietà assoluta de facto ha riacceso l'incertezza proprio mentre i capitali in entrata stavano rimbalzando. La proposta di legge sui contratti di locazione a 99 anni promette chiarezza, ma l'approvazione parlamentare rimane elusiva, congelando alcuni accordi in corso. I progetti di ospitalità nei resort sono i più colpiti perché gli operatori cercano lunghi periodi di controllo per eguagliare i rendimenti degli investimenti in conto capitale. Frasers Property ha citato queste barriere tra i fattori che hanno ridotto la sua allocazione in Thailandia per il 2025.

Analisi del segmento

Per tipologia di proprietà: gli uffici mantengono la loro crescita mentre gli “altri” accelerano

Il segmento uffici ha mantenuto il 38.22% della quota di mercato immobiliare commerciale thailandese nel 2025, nonostante l'aumento degli spazi vacanti; le torri premium ESG-ready hanno mantenuto l'occupazione vicina al 90% e aumentato i canoni misti del 4%. Le rinegoziazioni dei contratti di locazione includono sempre più spesso pass per il coworking e abbonamenti a club alberghieri, a indicare un ampliamento dell'offerta di servizi. Gli spazi commerciali stanno tornando in auge con la ripresa del turismo e il programma di espansione da 3.68 miliardi di dollari di Central Pattana punta a 200 siti entro il 2028 con design incentrati sull'intrattenimento. La superficie destinata alla logistica cresce di circa il 6% all'anno grazie all'evasione degli ordini omnicanale, con scaffalature automatizzate e soppalchi ormai standard per le offerte build-to-suit.

Altri settori, come parchi industriali, data center e ospitalità, rappresentano la fetta in più rapida crescita, con una previsione di CAGR del 8.74%. Gli incentivi del Board of Investment per l'assemblaggio di cloud e semiconduttori stanno spostando l'assorbimento di terreni più a est, verso Chonburi e Rayong. Le approvazioni di data center per un valore di 2.7 miliardi di dollari dimostrano come l'infrastruttura digitale sia diventata una classe di asset distinta all'interno del mercato immobiliare commerciale thailandese. Il RevPAR degli hotel presso le proprietà di Asset World Corp ha superato i livelli del 2019 del 63%, a dimostrazione della resilienza, nonostante l'aumento dei costi delle assicurazioni climatiche per le proprietà costiere. La spinta del Board of Investment a ospitare mega-eventi aggiunge un nuovo flusso di domanda per hotel con capacità MICE.

Nota: le quote di tutti i segmenti individuali sono disponibili al momento dell'acquisto del report

Per modello di business: predominio degli affitti con slancio delle vendite

I flussi di reddito da locazione hanno generato il 69.15% delle dimensioni del mercato immobiliare commerciale thailandese nel 2025, riflettendo la preferenza degli inquilini per la flessibilità di bilancio e un ecosistema REIT maturo che canalizza il capitale istituzionale in asset stabilizzati. La sola Asset World Corp ha chiuso 16,000 m² di nuovi contratti di locazione nel secondo trimestre del 2, utilizzando formati di co-living e food-hall per aumentare la durata dei soggiorni. Le regole aggiornate della Borsa hanno eliminato i test sul capitale minimo, riducendo gli ostacoli per gli sviluppatori di fascia media nell'avvio di veicoli pubblici, il che dovrebbe aumentare la liquidità per il settore immobiliare commerciale thailandese.

Le transazioni di vendita, pur rappresentando solo il 30.85% del volume, stanno procedendo a un CAGR dell'7.63%, poiché la liberalizzazione delle norme sulla proprietà attrae acquirenti stranieri verso resort e immobili industriali. Il prezzo medio dei condomini nei quartieri più prestigiosi ha raggiunto i 3,600 dollari al m², segnalando una propensione verso immobili di lusso, poiché gli sviluppatori si tutelano dall'inflazione dei costi. L'approvazione del disegno di legge sui contratti di locazione a 99 anni renderebbe le acquisizioni dirette più attraenti per i fondi transfrontalieri, accelerando potenzialmente la quota di mercato delle vendite nel mercato immobiliare commerciale thailandese.

Per utente finale: nucleo aziendale, recupero domestico

Nel 71.90, le aziende e le PMI hanno occupato il 2025% dello spazio totale, e le multinazionali da sole hanno affittato il 65% degli uffici di Grado A, a conferma del ruolo della Thailandia come nodo direzionale regionale. Gli incentivi CEE hanno attratto 317 aziende straniere nei primi cinque mesi del 2024, incrementando la domanda di capannoni industriali e spazi di lavoro flessibili. La partecipazione delle famiglie è in aumento, poiché il Leasehold Asset Act estende i termini a 99 anni, consentendo alle famiglie di considerare le case-negozio e gli uffici condominiali come ricchezza generazionale.

Gli investitori istituzionali e i REIT, la categoria "Altri", stanno crescendo rapidamente, spinti dai mandati ESG che orientano i fondi globali verso asset immobiliari certificati green. L'eccedenza di sottoscrizioni obbligazionarie di Central Pattana e l'inclusione di 54 società quotate al SET nell'indice di sostenibilità SETTHSI evidenziano la crescente influenza degli screening del mercato dei capitali. Questa tendenza alimenta una domanda duratura di edifici efficienti, un circolo virtuoso che avvantaggia il mercato immobiliare commerciale thailandese.

Nota: le quote di tutti i segmenti individuali sono disponibili al momento dell'acquisto del report

Analisi geografica

Bangkok detiene il 41.96% del valore grazie al suo status di hub dei trasporti e alla concentrazione di sedi centrali. La smart city "Bangkok 36.5", da 2 miliardi di dollari nella vicina Huai Yai, ospiterà 350,000 residenti e 200,000 posti di lavoro una volta completata, rafforzando l'attrattiva della regione della capitale. Tuttavia, un tasso di posti vacanti superiore al 27% segnala una svolta verso la qualità, con l'avvento del lavoro ibrido. La ferrovia ad alta velocità e i lavori di ammodernamento dell'aeroporto di U-Tapao collegano la metropolitana ai porti marittimi, mantenendo il mercato immobiliare commerciale thailandese integrato con le catene di approvvigionamento regionali.

Phuket si distingue come il nodo in più rapida crescita, con un CAGR del 6.02% fino al 2031. L'occupazione alberghiera ha raggiunto il 75% nel 2024 e un ADR medio di 109 dollari sostiene la riqualificazione del patrimonio immobiliare fronte mare in formati di lusso. I modelli di coinvestimento tra proprietari locali e bandiere straniere stanno proliferando, mentre i premi per il rischio climatico spingono i costruttori a elevare i terreni e a rafforzare le zone costiere arretrate.

Il resto della Thailandia, principalmente le province della CEE, registra un aumento del 53% annuo negli acquisti di terreni industriali, con prezzi richiesti intorno ai 169,000 dollari al rai. Google e GDS IDC Services stanno investendo 1.8 miliardi di dollari in siti iperscalabili a Chonburi, a dimostrazione dello slancio delle infrastrutture digitali. La durata decennale del visto CEE garantisce la disponibilità di manodopera qualificata, rendendo Rayong e Chachoengsao alternative credibili a Bangkok per la produzione avanzata e le attività ad alta intensità di dati.

Panorama normativo

Il mercato immobiliare commerciale thailandese è influenzato da restrizioni sulla proprietà terriera, controlli urbanistici e incentivi agli investimenti di settore. In generale, i cittadini stranieri non possono possedere terreni, salvo rare eccezioni gestite dal Ministero dell'Interno attraverso percorsi di autorizzazione basati sugli investimenti. La proprietà straniera di condomini è consentita entro la quota del 49% della superficie totale, previa documentazione di rimesse in valuta estera. Per i progetti industriali e strategici, i quadri normativi per la promozione degli investimenti, in particolare i percorsi collegati al BOI (Board of Investments) e i meccanismi delle zone speciali nella CEE (Eastern Economic Corridor), influenzano la selezione dei siti, le autorizzazioni e le condizioni operative degli immobili commerciali, inclusi i distretti industriali e i data center.

Nel 2026, l'applicazione delle norme sulle strutture di proprietà si è intensificata, con le autorità che hanno preso di mira gli accordi di tipo fiduciario utilizzati per replicare di fatto la proprietà piena. Nel maggio 2026, il Dipartimento del Territorio (DOL) ha emesso una circolare urgente (ว 10722) per standardizzare le ispezioni e le segnalazioni relative alle strutture di proprietà fondiaria fiduciaria, a seguito del riconoscimento da parte del Consiglio dei Ministri, nel febbraio 2026, di un rapporto interagenzie che incaricava inoltre il DOL di studiare modifiche all'articolo 94 del Codice Fondiario per consentire la confisca statale senza indennizzo. Anche la conformità pratica delle transazioni si è irrigidita, con un maggiore controllo sulle registrazioni di valore più elevato, come le transazioni pari o superiori a 5 milioni di THB e i pagamenti in contanti pari o superiori a 2 milioni di THB, aumentando i requisiti di trasparenza in merito alla provenienza dei fondi e alle persone giuridiche, che incidono sulla strutturazione delle operazioni e sulla sottoscrizione di capitali di provenienza estera.

Analisi della catena del valore

La catena del valore del settore immobiliare commerciale in Thailandia inizia con l'acquisizione dei terreni e la conformità urbanistica (processi di registrazione presso il Dipartimento del Territorio, pianificazione urbana e agevolazioni per le zone speciali), per poi passare al finanziamento dello sviluppo, alla progettazione, alla costruzione e, successivamente, alla locazione o alla vendita, seguite dalla gestione a lungo termine. I principali sviluppatori e gestori di aree industriali acquisiscono terreni, ottengono i permessi (inclusa la semplificazione delle procedure in stile sportello unico nelle aree industriali) e stipulano contratti con imprese EPC e specialistiche. Successivamente, convertono gli asset in ricavi attraverso la pre-locazione, la realizzazione su misura o portafogli stabilizzati che possono essere destinati ai REIT (Real Estate Investment Trust). Dal lato della domanda, le aziende e gli utenti di centri logistici e di dati influenzano sempre più le specifiche, tra cui uffici con certificazione ESG, layout di magazzini automatizzati e predisposizione per servizi ad alto carico nell'EEC (Eastern Economic Corridor) e nella Grande Bangkok.

Oggi, nella filiera, spiccano due elementi operativi. In primo luogo, i progetti e i corridoi di connettività nazionale stanno influenzando la scelta dei siti e la concentrazione degli inquilini, come dimostrato dall'avviso di avvio dei lavori dell'aprile 2026 per l'aeroporto di U-Tapao e la Eastern Aviation City, del valore di 290 miliardi di baht, nell'ambito di una concessione a lungo termine, e dalla ripresa, nel giugno 2026, del progetto del ponte terrestre che collegherà i porti d'altura di Chumphon e Ranong. In secondo luogo, la disciplina nell'approvvigionamento dei materiali da costruzione sta acquisendo sempre maggiore importanza, dato che i prezzi dei materiali hanno mostrato una rinnovata volatilità nel 2026, spingendo sviluppatori e appaltatori verso una gestione più rigorosa degli approvvigionamenti, dei contratti e l'utilizzo di strumenti digitali per gli acquisti. Ad esempio, Asset World Corp e SCB hanno promosso l'approvvigionamento basato su blockchain (B2P) per migliorare la trasparenza della catena di fornitura e l'esecuzione dei progetti immobiliari.