Analisi delle dimensioni e delle quote di mercato del co-living in Cina: trend di crescita e previsioni (2026-2031)

Tendenze e approfondimenti sul mercato del co-living in Cina

Aumento dei prezzi delle case e accessibilità degli affitti

L'accessibilità economica degli alloggi rimane il principale fattore trainante della domanda per il mercato del co-living nelle città di prima fascia in Cina, poiché i costi di acquisto di una casa sono ancora ben al di sopra di quanto molti giovani lavoratori possano permettersi, anche dopo il ciclo di correzione del 2023-2025. Il mercato del co-living in Cina continua ad essere attraente anche perché i progetti gestiti da istituzioni a Pechino e Shanghai hanno mantenuto un tasso di occupazione vicino al 90% all'inizio del 2025, nonostante il calo generale degli affitti. Questo dimostra che le soluzioni abitative in affitto gestite professionalmente continuano ad attrarre domanda anche in condizioni di prezzi più bassi. Questa tendenza è significativa perché la forza della domanda è più duratura nelle stesse città in cui l'acquisto di una casa è meno accessibile. La pressione sugli affitti non ha quindi ridotto il ruolo del co-living, ma ha spinto gli inquilini a cercare soluzioni più convenienti all'interno di strutture gestite. Ciò mantiene Pechino, Shanghai, Shenzhen e Guangzhou al centro della domanda del mercato del co-living in Cina e favorisce la continua differenziazione dell'offerta tra camere private, monolocali e immobili di fascia media con certificazione di qualità.

La rapida urbanizzazione e la crescita della forza lavoro migrante alimentano la domanda di co-living.

Nel 2025, la popolazione di lavoratori migranti in Cina ha raggiunto i 301.15 milioni, con un aumento di 1.42 milioni rispetto all'anno precedente, il che mantiene una quota molto elevata della domanda di alloggi urbani legata ad affittuari itineranti piuttosto che a proprietari stabili. Il reddito mensile medio per i lavoratori provenienti da altre province è salito a 5,774 CNY (794 USD) nel 2025. Tuttavia, questo livello di reddito rende ancora gli alloggi nelle città di prima fascia inaccessibili a molti lavoratori senza una soluzione di affitto condiviso o gestito. Il mercato cinese del co-living beneficia di questa discrepanza, poiché offre un formato di affitto formale che si colloca tra l'alloggio condiviso informale e gli appartamenti privati ​​completi. Il dibattito politico del maggio 2026 sull'estensione dei servizi pubblici a 250 milioni di residenti urbani non registrati indica inoltre una continua spinta verso un sistema di affitto meglio regolamentato, piuttosto che una riduzione della necessità di operatori privati. Di conseguenza, gli operatori con solidi sistemi di conformità sono in grado di acquisire inquilini che altrimenti rimarrebbero in alloggi non autorizzati o frammentati.

La crescente popolazione di giovani professionisti e laureati amplia il tasso di occupazione

Nel 2025, oltre 12.22 milioni di laureati sono entrati nel mercato del lavoro cinese, confermando la stagione delle lauree come un importante fattore di crescita della domanda per il mercato del co-living nelle principali città. Una ricerca accademica pubblicata nel 2025 ha inoltre evidenziato una netta discrepanza tra i redditi iniziali e i costi degli alloggi per i laureati delle città di primo livello, rendendo il co-living una valida opzione abitativa per chi si affaccia al mondo del lavoro dopo la laurea. La domanda si sta ora ampliando, estendendosi oltre i giovani che affittano per la prima volta: nel 2025, gli inquilini di età pari o superiore a 30 anni rappresentavano oltre il 50% degli affittuari di immobili residenziali, a testimonianza di una popolazione di affittuari con una maggiore propensione a soggiornare più a lungo. Questo cambiamento modifica le aspettative in termini di prodotto, orientandole verso una maggiore privacy, servizi migliori e soluzioni abitative più adatte a coppie o piccole famiglie, piuttosto che a singoli occupanti. Spiega inoltre perché gli operatori in grado di offrire contratti di locazione flessibili e miglioramenti qualitativi stiano conquistando una quota maggiore del mercato del co-living in Cina rispetto a quelli che si rivolgono ancora esclusivamente a una clientela di passaggio.

Il sostegno governativo agli alloggi in affitto incoraggia lo sviluppo del co-living.

Il sostegno politico è diventato una leva di crescita diretta per il mercato cinese del co-living da quando la Banca Popolare Cinese e l'Amministrazione Nazionale per la Regolamentazione Finanziaria hanno pubblicato le linee guida sul finanziamento degli affitti residenziali nel febbraio 2024. Tale quadro normativo ha spinto gli istituti di credito verso prodotti specifici per gli affitti e ha ampliato le possibilità di finanziamento tramite REIT (Real Estate Investment Trust) infrastrutturali, migliorando l'accesso al capitale a lungo termine per gli operatori conformi. La revisione di Invesco del 2025 ha inoltre rilevato che l'indice dei prezzi dei REIT per gli alloggi in affitto è aumentato del 31% nel 2024, rendendo gli alloggi in affitto l'unico sottosettore immobiliare in Cina a registrare una compressione del tasso di capitalizzazione in quell'anno. Il Regolamento sugli affitti residenziali del Consiglio di Stato, introdotto nel settembre 2025, ha istituito un quadro giuridico nazionale che ha rafforzato il vantaggio operativo dei fornitori autorizzati rispetto ai proprietari informali. Il risultato è un percorso di investimento più chiaro per il mercato cinese del co-living, poiché regolamentazione e finanziamento si muovono ora nella stessa direzione.

Gli elevati costi di acquisizione e gestione degli immobili aumentano le spese di sviluppo.

La pressione sui costi rimane un vincolo significativo, poiché il modello di contratto di locazione principale è diventato molto più difficile da difendere da quando gli affitti hanno iniziato a diminuire nel 2025, lasciando gli operatori con obblighi contrattuali fissati ai livelli massimi precedenti. Gli affitti centralizzati degli appartamenti a Shanghai sono scesi da 195.6 CNY (26.9 USD) al metro quadro al mese nel 2021 a 149.6 CNY (20.6 USD) al metro quadro al mese nel 2025, evidenziando il rischio di perdita di profitto delle strategie di arbitraggio sugli affitti quando il tasso di occupazione scende al di sotto del punto di pareggio. Anche i progetti costruiti appositamente richiedono ingenti investimenti di capitale, come dimostra l'iniziativa congiunta di Invesco Real Estate e Ziroom a Pechino, con un investimento totale previsto di 1.2 miliardi di RMB (165 milioni di USD). Queste soglie restringono il campo delle aziende in grado di offrire alloggi di qualità in posizioni privilegiate e rallentano l'espansione degli operatori indipendenti. Il mercato cinese del co-living, pertanto, cresce più rapidamente dove capitali istituzionali, sostegno politico e team operativi esperti sono già presenti.

L'incertezza normativa tra le città ritarda l'espansione del mercato

Le normative nazionali sono migliorate, ma l'attuazione a livello locale varia ancora notevolmente da città a città, limitando la velocità con cui il mercato cinese del co-living può espandersi oltre i principali centri urbani. La politica di conversione di Shanghai ne è un esempio lampante, in quanto consente agli edifici commerciali di essere convertiti in spazi in affitto con una struttura operativa di 15 anni senza dover pagare ulteriori premi fondiari, una flessibilità che la maggior parte delle città più piccole non offre ancora. Gli operatori nelle città di secondo e terzo livello si trovano ancora ad affrontare normative di licenza disomogenee, minore chiarezza sugli standard di occupazione condivisa e un accesso più limitato agli strumenti di finanziamento legati agli immobili in affitto. Ciò mantiene il mercato cinese del co-living concentrato a Pechino, Shanghai, Shenzhen e Guangzhou, nonostante la domanda di affitto si stia diffondendo in tutta la Cina urbana. Inoltre, favorisce gli operatori più grandi con una maggiore capacità legale e di gestione dei rapporti con le istituzioni, in quanto possono assorbire più facilmente i costi di conformità rispetto ai piccoli operatori locali.

Analisi del segmento

In base alla configurazione della proprietà: le camere private rappresentano la principale fonte di ricavo, mentre monolocali e intere unità costituiscono la quota di mercato.

Nel 2025, le configurazioni con stanze private detenevano il 52% della quota di mercato del co-living in Cina, rappresentando la principale fonte di reddito tra tutte le tipologie di alloggi. Questa posizione di leadership riflette una semplice preferenza per la privacy in un contesto di co-living, soprattutto tra gli inquilini che cercano un'opzione più economica senza rinunciare allo spazio personale. Gli alloggi con stanze condivise rimangono comunque importanti nella fascia entry-level, in quanto si rivolgono a studenti e immigrati recenti, più sensibili al canone mensile che alla qualità della disposizione degli spazi. Allo stesso tempo, il mercato del co-living in Cina si sta evolvendo oltre la mera offerta a basso costo, poiché si prevede che i monolocali e gli appartamenti interi cresceranno a un tasso di crescita annuo composto (CAGR) del 16.50% fino al 2031. Tale crescita è legata a un profilo di inquilini più ampio, che include sempre più professionisti più anziani e piccoli nuclei familiari.

Il cambiamento è già visibile nei modelli di transazione: le compravendite di appartamenti con tre camere da letto nelle principali città sono aumentate del 15% trimestre su trimestre nella prima metà del 2026.^{[1]China Urban Housing Rental Think Tank e Ziroom Research Institute, "Rapporto semestrale sul mercato degli affitti a lungo termine nel primo semestre 2026", NetEase News, 163.com}Questo aumento suggerisce che la domanda di alloggi adatti alle famiglie o orientati alla privacy non si limita agli affitti tradizionali di appartamenti, ma si sta diffondendo anche nel settore del co-living gestito. L'offerta di camere condivise è quella che risente maggiormente della concorrenza degli alloggi a canone agevolato, poiché le unità pubbliche competono direttamente sul prezzo nella fascia più bassa. Le camere private si trovano in una posizione intermedia più difendibile, in quanto offrono un migliore equilibrio tra convenienza, praticità e controllo personale rispetto sia alle soluzioni in stile dormitorio aperto sia alle unità private più costose. Gli operatori stanno reagendo aggiungendo sistemi di accesso intelligenti, servizi basati su app e standard di manutenzione più uniformi alle camere private e agli interi appartamenti, il che contribuisce a mantenere alto il tasso di occupazione e a ridurre il turnover anche quando gli affitti in generale sono bassi.

In base al modello di business: gli accordi di gestione a basso impiego di capitale sostituiscono le strutture ad alto impiego di capitale.

Nel 2025, il modello di master lease/lease arbitrage, caratterizzato da un basso impiego di capitale, deteneva una quota del 46%, confermandosi come il modello di business più diffuso nel mercato cinese del co-living, nonostante il peggioramento del suo profilo di rischio. Questo modello si era espanso rapidamente negli anni precedenti, consentendo agli operatori di scalare senza dover acquistare immobili, ma li esponeva anche al rischio derivante dalla soppressione della crescita degli affitti di mercato. Tale debolezza si è manifestata in modo più evidente nel 2025, quando la deflazione degli affitti ha compresso i margini, mentre gli impegni contrattuali sono rimasti fissi, limitando la flessibilità di guadagno degli operatori con ampi portafogli di immobili in locazione. Al contrario, si prevede che il modello di management agreement, caratterizzato da un basso impiego di capitale, crescerà a un tasso annuo composto (CAGR) del 16.90% fino al 2031, diventando il modello in più rapida crescita sul mercato. Questa crescita riflette un più ampio spostamento degli operatori verso i ricavi da commissioni, allontanandoli dall'esposizione diretta al ciclo degli affitti.

Il modello economico è interessante perché gli operatori possono guadagnare dal 20% al 30% dei ricavi da locazione come commissione di gestione, evitando al contempo l'onere di bilancio derivante da passività di locazione a lungo termine. La joint venture di Mofang con Shanghai Huayi Holdings Group Co. Ltd. ha dimostrato come questo approccio funzioni nella pratica, con l'ente statale che detiene l'immobile e la società privata che ne gestisce le operazioni. Questa separazione tra proprietà pubblica e gestione privata è importante perché l'espansione degli alloggi in affitto a prezzi accessibili rappresenta sia una minaccia competitiva nella fascia bassa del mercato, sia una fonte diretta di contratti di gestione. Anche le strutture di tipo "own-develop-operate" (OSP-OSP) ad alta intensità di immobili stanno suscitando un rinnovato interesse, ma principalmente attraverso partnership istituzionali come la piattaforma Invesco Real Estate e Ziroom, piuttosto che attraverso l'espansione di operatori indipendenti. Ciononostante, la durata dei contratti, dai 3 ai 5 anni, crea un rischio di continuità, il che suggerisce che il mercato cinese del co-living probabilmente premierà gli operatori con una solida performance a lungo termine rispetto a quelli che si affidano esclusivamente a una rapida crescita della presenza sul territorio.

Per fascia di prezzo: il segmento di fascia media domina i volumi, mentre il segmento premium/lusso si distacca dal mercato.

Nel 2025, il segmento di fascia media deteneva una quota del 48%, risultando la fascia di prezzo più ampia nel mercato cinese del co-living, in quanto più in linea con i budget degli affittuari urbani che lavorano. Questo segmento si colloca tra l'offerta economica sovvenzionata e gli alloggi premium con servizi più elevati, garantendo un'ampia base di clienti composta da giovani professionisti e inquilini con soggiorni più lunghi. Il segmento premium/lusso è ancora quello in più rapida crescita, con un CAGR del 17.30% fino al 2031, a dimostrazione che la crescita non deriva solo dalla domanda di affitti bassi. Il mercato cinese del co-living premium/lusso si sta espandendo poiché una base di inquilini over 30 più ampia attribuisce maggiore valore alla privacy, all'affidabilità operativa e agli standard di vita di marca. Questa preferenza aumenta anche il valore dell'integrazione tecnologica e di migliori servizi per gli inquilini nelle proprietà di prezzo più elevato.

La resilienza della domanda nel segmento di fascia alta si è dimostrata migliore rispetto al ciclo degli affitti in generale, con gli immobili gestiti da istituzioni a Pechino e Shanghai che hanno mantenuto tassi di occupazione tra il 90% e il 91% all'inizio del 2025, nonostante il calo generale degli affitti. Il co-living economico si trova a fronteggiare la concorrenza più diretta degli alloggi in affitto sovvenzionati, e l'84% della nuova offerta centralizzata di appartamenti nel 2025 proveniva da progetti di affitto a prezzi accessibili, inferiori alle alternative di mercato. Questo divario di prezzo riduce il margine di manovra per gli operatori privati ​​che vogliono competere esclusivamente sul costo nel segmento più basso. Il segmento di fascia media, pertanto, rimane il principale punto di riferimento in termini di volume, poiché si rivolge a inquilini che non possono permettersi l'acquisto di un immobile e a coloro che cercano una maggiore stabilità rispetto a quella offerta dagli affitti informali. Il segmento premium/di lusso, al contrario, sta diventando la strada più chiara per gli operatori che cercano margini più elevati e una minore esposizione alle pressioni sui prezzi imposte dallo Stato.

Per utente finale: la base studentesca mantiene i volumi, mentre i professionisti che lavorano guidano il mix

Nel 2025, gli studenti rappresentavano il 53% del mercato cinese del co-living, costituendo il gruppo di utenti finali più numeroso in termini di volume. La loro importanza è legata al flusso annuale di laureati che entrano nel mercato del lavoro delle principali città: oltre 12.22 milioni di laureati sono entrati nel mondo del lavoro nel 2025. Questa domanda stagionale sostiene l'occupazione nelle aree universitarie e i distretti lavorativi, soprattutto a Pechino, Shanghai e Shenzhen, dove la concorrenza sugli affitti è più forte. Si prevede tuttavia che i professionisti cresceranno a un tasso di crescita annuo composto (CAGR) del 17.50% fino al 2031, diventando così il segmento di utenti finali in più rapida espansione nel mercato cinese del co-living. Questa crescita più rapida dimostra come il settore si stia trasformando da una soluzione temporanea per i laureati a una soluzione abitativa urbana a lungo termine.

Il design degli alloggi si sta evolvendo di pari passo con la composizione degli inquilini, poiché gli operatori si stanno allontanando dalle camere condivise in stile dormitorio per privilegiare camere private, monolocali e soluzioni abitative adatte alle famiglie. Il rapporto "Shanghai Youth Renting Trend Report 2025" ha rilevato che oltre il 70% dei giovani inquilini di Shanghai viveva con partner, figli o genitori, a supporto della necessità di formati di alloggio più flessibili rispetto ai soli alloggi per single. Questo è importante perché gli operatori che rimangono troppo focalizzati sui giovani inquilini single rischiano di perdere una base di clienti più ampia e stabile. I professionisti che lavorano solitamente rinnovano i contratti con maggiore regolarità e mostrano una minore sensibilità ai periodi di inoccupazione rispetto agli studenti, migliorando così la prevedibilità dei ricavi. Gli studenti rappresentano ancora un importante volume di inquilini, ma la qualità dei guadagni nel mercato cinese del co-living è sempre più influenzata da inquilini più anziani che desiderano comodità, privacy e un servizio affidabile per soggiorni più lunghi.

Analisi geografica

Nel 2025 Pechino rappresentava il 28% del mercato cinese del co-living e rimane l'esempio più lampante della solidità istituzionale del settore. Alla fine del 2025, la città contava 243 progetti di co-living operativi e quasi 116,000 unità, con un canone medio di 121 CNY (16.6 USD) al metro quadro al mese e un tasso di occupazione del 91%.^{[2]JLL Cina, "Opportunità di investimento nel settore degli alloggi in affitto, prospettive del 15° piano quinquennale", JLL Cina, joneslanglasalle.com.cn}Questo livello di occupazione dimostra che gli immobili di qualità continuano ad attrarre inquilini, anche in un mercato degli affitti nazionale più debole. Transazioni di investimento per un totale di 3.1 miliardi di RMB (426.4 milioni di dollari) in 3 operazioni nel 2025 hanno confermato che Pechino continua ad attrarre capitali globali nei progetti di edilizia residenziale in affitto. La nuova offerta rimane concentrata nei distretti periferici come Chaoyang, Fengtai e Daxing, a causa dei vincoli di costo dei terreni all'interno della cintura urbana centrale.

Shanghai è la città in più rapida crescita nel mercato cinese del co-living, con un tasso di crescita annuo composto (CAGR) previsto del 17.90% fino al 2031 e la più ampia offerta tra le principali città di accesso. Alla fine del 2025, la città contava 695 progetti e quasi 330,000 unità, con canoni di locazione medi di 113 CNY (15.5 USD) al metro quadro al mese. Il volume delle transazioni ha raggiunto gli 8.24 miliardi di RMB (1.13 miliardi di USD) nel 2025, oltre 2.6 volte il totale di Pechino, sottolineando il ruolo di Shanghai come principale hub per gli investimenti istituzionali. L'afflusso di talenti in città è rimasto consistente tra il 2021 e il 2025, ampliando la futura base di affittuari per gli alloggi istituzionali. La sua politica di conversione degli edifici commerciali sta inoltre creando un nuovo canale di offerta da immobili ad uso ufficio sottoutilizzati, conferendo a Shanghai un vantaggio nell'espansione dello stock di affitti gestiti senza dover attendere la disponibilità di nuovi terreni.

Shenzhen e Guangzhou costituiscono il polo del Delta del Fiume delle Perle per il mercato cinese del co-living, con l'offerta centralizzata di Shenzhen che ha raggiunto le 281,000 unità nel primo trimestre del 2026, la seconda più grande tra le 8 principali città cinesi. Il profilo degli affittuari di Shenzhen è influenzato dall'occupazione nel settore tecnologico, che sostiene una domanda più elevata di alloggi di fascia alta e media rispetto a molte altre città. Guangzhou sta utilizzando politiche di conversione da commerciale ad residenziale per aumentare l'offerta, mentre la sua base occupazionale mantiene ampia la domanda di alloggi a prezzi accessibili e di fascia media. Oltre alle 4 città principali, Chengdu, Hangzhou, Suzhou e altri nuovi mercati di livello 1 stanno entrando in una fase di sviluppo più incentrata sulla qualità, con una crescita delle transazioni nella prima metà del 2026 che indica l'emergere di nuovi centri di domanda al di fuori del nucleo tradizionale.