Analisi delle dimensioni e della quota del mercato canadese delle costruzioni commerciali - Tendenze di crescita e previsioni (2026-2031)

Tendenze e approfondimenti sul mercato delle costruzioni commerciali in Canada

La crescita dei data center e delle infrastrutture critiche stimola la domanda di costruzioni specializzate.

I progetti hyperscale stanno assorbendo manodopera specializzata e capacità delle sottostazioni. BCE ha inaugurato la prima fase da 73 MW del suo campus di Kamloops nel giugno 2025, mentre eStruxture e Vantage si sono assicurate ciascuna finanziamenti a nove cifre per espandersi nelle province ricche di risorse idroelettriche. Il complesso proposto da QScale in Ontario, del valore di 1.85-2.96 miliardi di dollari, si classificherebbe tra le più grandi costruzioni monofase del paese. Le utility della Columbia Britannica e del Quebec stanno accelerando le interconnessioni per i clienti delle infrastrutture digitali, a volte rinviando altri allacciamenti industriali per liberare capacità. Queste costruzioni ad alta intensità di capitale mantengono gli appaltatori specializzati impegnati ben oltre il 2027 ^{[1] BCE Inc., “BCE Opens First Phase of 73 MW Kamloops Data Campus, June 2025,” bce.ca}.

L'espansione delle strutture logistiche e di magazzinaggio traina l'attività progettuale industriale.

La crescente penetrazione dell'e-commerce sta sostenendo la domanda di magazzini di grandi dimensioni con capacità di catena del freddo e di ultimo miglio. La British Columbia metropolitana ha completato 4.3 milioni di piedi quadrati di spazi industriali nel 2025, metà dei quali costruiti su misura per inquilini specializzati. La disponibilità a livello nazionale si è ridotta al 5.0%, anche se l'avvio di nuovi progetti ha raggiunto il minimo degli ultimi cinque anni, il che implica potenziali carenze di offerta entro il 2027. Gli ammodernamenti portuali nella British Columbia e nel Quebec stanno stimolando la creazione di nuovi parchi logistici nei comuni adiacenti, dove i prezzi dei terreni continuano a crescere a tassi a doppia cifra. I principali rivenditori come Amazon e Walmart stanno insediando cluster di distribuzione che attraggono fornitori terzi e aziende di imballaggio ^{[2] Montréal Port Authority, “2025 Container Terminal Expansion Update,” port-montreal.com}.

Progetti infrastrutturali del settore pubblico a supporto della costruzione di edifici istituzionali e civici.

I governi stanno utilizzando bilanci pluriennali per incentivare la creazione di aree commerciali intorno alle stazioni di trasporto pubblico e ai campus ospedalieri. Il bilancio 2025 ha stanziato 85 miliardi di dollari per i corridoi di trasporto e 22.2 miliardi di dollari per le strutture di difesa, accelerando le approvazioni dei permessi e segnalando una domanda a lungo termine. I progetti di riqualificazione sanitaria nella Columbia Britannica e in Ontario stanno attirando progetti privati ​​di vendita al dettaglio e di ospitalità che seguono il flusso di personale clinico e di pazienti. La linea LRT Eglinton Crosstown e la linea Ontario hanno reso disponibili centinaia di ettari per la riqualificazione urbanistica, favorendo l'accorpamento di terreni nel centro di Ontario. Un simile slancio è visibile in Quebec, dove le nuove stazioni REM stanno comprimendo i cicli di sviluppo ^{[3] Parliamentary Budget Officer, “Infrastructure and Communities Portfolio Outlook 2025-26,” pbo-dpb.gc.ca}.

I programmi di ammodernamento e decarbonizzazione incrementano i lavori di ristrutturazione commerciale.

Gli incentivi federali stanno reindirizzando i capitali verso gli edifici esistenti. Il programma Deep Retrofit Accelerator sostiene gli interventi di riqualificazione dell'involucro edilizio e l'installazione di pompe di calore, che possono ridurre il consumo energetico del 30% o più. Gli sconti offerti dalle aziende di servizi pubblici, che coprono fino al 40% dei costi di ristrutturazione, stanno accorciando i tempi di ammortamento, anche a tassi di interesse elevati. I proprietari di uffici, alla ricerca di affitti più elevati, puntano alla ricertificazione LEED, che nel 2025 ha comportato un aumento degli affitti dell'8-12%. I regolamenti edilizi comunali aggiornati ora richiedono interventi di riqualificazione profonda quando vengono rilasciati permessi importanti, garantendo un costante arretrato per tutto il decennio.

Tassi di interesse elevati e difficoltà di finanziamento rallentano i progetti di sviluppo privati.

Anche dopo il taglio dei tassi di interesse di gennaio 2025, le banche rimangono caute. I requisiti di capitale proprio superano ora il 30% per le costruzioni speculative, bloccando l'avvio di nuovi progetti per uffici nei mercati dell'Alberta con un alto tasso di sfitto. Gli spread sui prestiti per la costruzione si sono ampliati fino a 250 punti base entro la fine del 2025, spingendo gli sviluppatori di medie dimensioni verso finanziamenti privati ​​più costosi. I progetti pubblici e quelli "build-to-suit" dominano i piani attuali, in quanto offrono garanzie più solide. Finché il tasso di sfitto non si normalizzerà, l'avvio di nuove costruzioni per uffici tradizionali sarà limitato.  

Carenza di manodopera qualificata, aumento dei costi e rischi di esecuzione

Entro il 2032 il Canada avrà bisogno di oltre 85,000 lavoratori edili aggiuntivi, ma il numero di apprendistati completati è inferiore al numero di pensionamenti. Nel 2025, la retribuzione mediana degli elettricisti in Ontario ha raggiunto i 25.16 dollari all'ora, con un aumento del 14% in due anni. Spesso le imprese edili rinunciano a partecipare alle gare d'appalto perché non sono in grado di gestire i lavori a tempo indeterminato, mascherando così la reale domanda. Una nuova Alleanza per l'edilizia abitativa e le costruzioni mira a semplificare il riconoscimento delle qualifiche straniere, ma le differenze provinciali ne rallentano l'attuazione. L'aumento dei costi del lavoro è ora citato più spesso dei materiali come la principale voce di rischio per il bilancio. 

Analisi del segmento

Per tipologia di settore commerciale: i data center ridefiniscono la crescita industriale.

Gli immobili industriali e logistici sono destinati a registrare un CAGR del 5.23% fino al 2031, trainati dai data center hyperscale e dagli hub di e-commerce che richiedono sistemi di alimentazione e raffreddamento complessi. Gli spazi per uffici hanno ancora rappresentato il 36.2% del valore delle costruzioni nel 2025, tuttavia le nuove costruzioni sono diminuite poiché il tasso di sfitto, sebbene inferiore al 18.0%, rimane ben al di sopra dei livelli del 2019. Le regole per il ritorno in ufficio imposte dalle principali banche e l'obbligo di lavorare cinque giorni a settimana in Ontario hanno aggiunto 2.2 milioni di piedi quadrati di assorbimento netto, ma l'eccesso di sublocazioni mantiene gli sviluppatori cauti. Gli edifici commerciali ora privilegiano le food hall e i punti di riferimento per l'intrattenimento, mentre le aree destinate all'ospitalità, alla sanità e agli usi misti beneficiano della presenza di grandi inquilini istituzionali nelle vicinanze. Nel complesso, il riutilizzo adattivo e gli incentivi per la riattivazione del centro città stanno spingendo il settore del commercio al dettaglio verso la conversione di uffici sottoutilizzati in spazi esperienziali al piano terra.  

La tendenza degli inquilini a cercare soluzioni di qualità superiore sta ampliando il divario tra le classi, con un tasso di sfitto per gli immobili di classe AAA e A pari al 9.3% rispetto al 17.8% per quelli di classe B e C. La Fase 2 di CIBC Square ha consegnato 1.75 milioni di piedi quadrati nel 2026 e si è assicurata la piena pre-locazione da parte di società finanziarie in cerca di consolidamento. L'area metropolitana della Columbia Britannica ha aggiunto 4.3 milioni di piedi quadrati di spazi industriali nel 2025, metà dei quali costruiti su misura per la catena del freddo e le consegne dell'ultimo miglio. I data center di questa categoria ora costano più di 300 dollari al piede quadrato a causa dell'alimentazione ridondante, del raffreddamento a liquido e dell'ingegneria antisismica. Gli sviluppatori di spazi commerciali continuano a dare priorità al riutilizzo adattivo, agevolati da sovvenzioni comunali che incentivano i progetti di riqualificazione del centro città.

Nota: le quote di tutti i segmenti individuali sono disponibili al momento dell'acquisto del report

Per tipologia di costruzione: la ristrutturazione acquista slancio sotto gli obblighi di decarbonizzazione

Nel 2025, le nuove costruzioni rappresentavano ancora il 77.2% del volume totale, ma si prevede che le ristrutturazioni aumenteranno a un tasso di crescita annuo composto (CAGR) del 5.09% con l'introduzione di normative energetiche più severe. Il fondo da 148 milioni di dollari della Deep Retrofit Accelerator Initiative è destinato agli edifici costruiti prima del 2000 per interventi di ammodernamento degli involucri edilizi, degli impianti HVAC e dell'automazione. I proprietari di immobili in Ontario e nella Columbia Britannica che otterranno la certificazione LEED Gold o Platinum nel 2025 beneficeranno di un aumento degli affitti compreso tra l'8% e il 12%, il che giustifica budget di ristrutturazione di 20-30 dollari al metro quadro. Le conversioni da uffici a residenze sono in aumento a Calgary e Edmonton, dove i tassi di sfitto superiori al 25% rendono obsoleti alcuni grattacieli. Le normative provinciali adottate nel 2024-2025 prevedono ora interventi di ristrutturazione completi ogni volta che vengono rilasciati permessi importanti.  

Gli utenti industriali e logistici continuano a preferire le nuove costruzioni perché le strutture preesistenti non sono in grado di soddisfare i requisiti di altezza libera di 40 metri o di sopportare carichi elevati sui pavimenti. Tutti i data center sono progetti ex novo, il che richiede manodopera specializzata per l'installazione di sistemi di raffreddamento a liquido e alimentazioni elettriche ridondanti. Il settore della vendita al dettaglio e degli uffici storici domina i progetti di ristrutturazione, con l'aggiunta di aree ristoro, palestre e spazi di coworking per rimanere competitivi con l'e-commerce. Il programma della Canada Infrastructure Bank richiede un risparmio energetico di almeno il 30% per sbloccare i capitali, imponendo miglioramenti radicali anziché incrementali. Queste pressioni normative e finanziarie vincolano le ristrutturazioni a una domanda sostenuta fino al 2031.

Per fonte di investimento: la spesa pubblica è un punto di riferimento per le aree istituzionali.

Gli investitori privati ​​hanno fornito il 67.7% del capitale per il 2025, ma si prevede che i finanziamenti pubblici cresceranno a un tasso annuo composto del 5.05%, trainati da ospedali, linee di trasporto pubblico e progetti civici che favoriscono la creazione di aree a uso misto. Il piano infrastrutturale di Ottawa da 159 miliardi di dollari, valido fino al 2030, raggruppa tribunali e uffici con i relativi diritti di sviluppo. La riqualificazione degli ospedali nella Columbia Britannica e in Ontario sta generando un'ondata di domanda di spazi commerciali, residenziali e uffici raggiungibili a piedi. I partenariati pubblico-privato (PPP) per il trasporto pubblico, come la Ontario Line e il REM del Quebec, consentono ai consorzi di monetizzare i diritti di superficie mentre i governi finanziano le infrastrutture di base. I finanziamenti federali per progetti ecologici, pari a 298 milioni di dollari per il biennio 2025-2026, orientano ulteriormente la spesa verso il miglioramento delle infrastrutture di pubblica utilità.  

Il capitale privato si concentra ora su spazi industriali e data center costruiti su misura, dove la solvibilità degli inquilini e i contratti di locazione a lungo termine riducono il rischio di finanziamento. La costruzione speculativa di grattacieli adibiti a uffici si è arrestata nei mercati con alti tassi di sfitto, spingendo gli investitori verso il riutilizzo adattivo e le ristrutturazioni a minor rischio. La spesa pubblica agisce in modo anticiclico, snellendo gli arretrati delle imprese edili quando i progetti privati ​​si bloccano. L'Ontario e il Quebec si accaparrano quasi il 60% dei fondi federali per le infrastrutture, lasciando alle altre province risorse più limitate. I fondi pensione e i REIT si autofinanziano sempre più o attingono ai mercati del debito privato, aggirando i criteri più rigidi delle banche per la concessione di prestiti edilizi.

Analisi geografica

Nel 2025, l'Ontario deteneva il 34.1% delle costruzioni nazionali, grazie all'avanzamento della Fase 2 di CIBC Square e dell'Union Centre. Tuttavia, un tasso di sfitto degli uffici pari al 18.0% ha dirottato i capitali verso progetti di data center e logistica nelle aree suburbane di Mississauga, Brampton e Vaughan. L'assorbimento netto ha raggiunto 2.2 milioni di piedi quadrati dopo che le banche hanno ripristinato l'obbligo di presenza in ufficio e l'Ontario ha ordinato il lavoro in presenza per cinque giorni a settimana a partire da gennaio 2026, mentre il campus pianificato da QScale, del valore di 2.5-4.0 miliardi di dollari canadesi (1.85-2.96 miliardi di dollari USA), ha sottolineato la crescente domanda di appaltatori specializzati e di energia. La solidità industriale è proseguita intorno agli hub di Amazon e Walmart, supportata dai permessi di costruzione di febbraio 2025 per un valore di 3.7 miliardi di dollari USA e dalle intenzioni annuali di costruzione di edifici non residenziali per 57 miliardi di dollari USA.

Si prevede che la Columbia Britannica crescerà a un tasso annuo composto del 5.41% fino al 2031, con un tasso di sfitto industriale nell'area metropolitana pari al 6.0% e 1.3 milioni di piedi quadrati di nuove costruzioni speculative previste per il 2026. La città ha consegnato 4.3 milioni di piedi quadrati di spazi industriali, in gran parte costruiti su misura, nel 2025, mentre operatori di data center come BCE ed eStruxture hanno sfruttato l'energia idroelettrica a un costo inferiore a 0.05 dollari/kWh. Il tasso di sfitto degli uffici, pari all'11.6%, unito agli elevati costi dei terreni, sta orientando gli investimenti verso il riutilizzo adattivo, poiché i grandi progetti di trasporto pubblico e ospedalieri stimolano la domanda commerciale circostante in un contesto di carenza di manodopera che ha spinto i salari degli elettricisti a 34 dollari canadesi (25.16 dollari USA) l'ora.

La vasta rete di imprese edili dell'Ontario, la disponibilità di terreni edificabili legata ai trasporti pubblici e la solida base di inquilini del settore finanziario ne sostengono le dimensioni, mentre la scarsità di terreni nella Columbia Britannica spinge verso la costruzione di magazzini multipiano più costosi e una maggiore pressione salariale. Entrambe le aree metropolitane puntano alla crescita dei data center, ma l'Ontario si affida all'energia nucleare e al gas, mentre il mix idroelettrico della Columbia Britannica offre vantaggi in termini di costi e sostenibilità. In entrambi i mercati, i progetti di riqualificazione del settore retail privilegiano ora le aree ristorazione e i format incentrati sull'intrattenimento, che sfruttano i piani terra di vecchi edifici.