Analisi delle dimensioni e delle quote di mercato del co-living in Australia: trend di crescita e previsioni (2026-2031)

Tendenze e approfondimenti sul mercato del co-living in Australia

La crescente difficoltà nel trovare alloggi a prezzi accessibili alimenta la domanda di co-living.

Il mercato australiano del co-living sta beneficiando di un divario di accessibilità economica degli alloggi che si è ulteriormente ampliato nel 2026. La quota del reddito familiare mediano necessaria per un nuovo contratto di locazione ha raggiunto il 33% nel 2026, mentre gli anni necessari per risparmiare per un mutuo sono saliti a 11.2 anni, il che ha mantenuto una quota maggiore di affittuari nel mercato degli affitti per un periodo più lungo.^{[1]Consiglio nazionale per l'offerta e l'accessibilità degli alloggi, "Stato del sistema abitativo 2026", NHSAC, nhsac.gov.au}Questa pressione è importante perché il co-living riduce l'onere dei costi iniziali e ricorrenti, raggruppando affitto, arredamento e servizi condivisi in un unico pagamento gestito. La carenza di alloggi alla base di questo cambiamento è ancora di natura strutturale, dato che si prevede che il periodo di validità del National Housing Accord realizzerà 980,000 abitazioni a fronte di un obiettivo di 1.2 milioni. La Housing Industry Association (HIA) ha inoltre rilevato che la domanda di alloggi ha continuato a superare l'offerta nel 2025, il che conferma lo stesso andamento di accessibilità economica osservato nel mercato australiano del co-living. Finché la nuova offerta rimarrà inferiore alla domanda, gli alloggi condivisi gestiti professionalmente continueranno a servire gli inquilini che non possono permettersi un appartamento indipendente.

La forte crescita demografica e l'emigrazione netta dall'estero aumentano la domanda di alloggi.

Il mercato australiano del co-living sta beneficiando anche della crescita demografica, che continua a superare il numero di alloggi completati. Il saldo migratorio netto dall'estero ha aggiunto 306,000 persone nell'anno finanziario 2024-25, e i maggiori incrementi netti sono stati registrati nel Nuovo Galles del Sud, nel Queensland e nell'Australia Occidentale. Si tratta degli stessi stati in cui la pressione sugli affitti rimane elevata e dove l'offerta di nuovi alloggi in co-living ha il maggiore potenziale di crescita. Quasi due terzi degli immigrati arrivati ​​erano in possesso di visti temporanei e gli studenti internazionali hanno rappresentato il gruppo più numeroso, con 157,000 arrivi. La Housing Industry Association (HIA) ha stimato che la crescita demografica annua implica una domanda di 190,000-200,000 nuove abitazioni all'anno, una cifra che è rimasta superiore al numero effettivo di alloggi completati. Ciò mantiene basso il tasso di sfitto e sostiene condizioni di occupazione costanti in tutto il mercato australiano del co-living.

La crescente popolazione di studenti internazionali e giovani professionisti fa aumentare il tasso di occupazione.

Il mercato australiano del co-living è sostenuto da due gruppi di affittuari che necessitano di alloggi urbani flessibili: studenti internazionali e giovani professionisti. University World News ha riportato nel maggio 2026 che le iscrizioni studentesche erano inferiori del 10-15% rispetto ai livelli precedenti, mentre le politiche collegavano sempre più la crescita delle iscrizioni alla capacità ricettiva effettiva. Questo cambiamento rafforza la necessità di alloggi di emergenza gestiti professionalmente, poiché i posti letto per studenti rimangono limitati rispetto alla domanda. Il Property Council of Australia ha dichiarato nel giugno 2026 che la penetrazione degli alloggi per studenti costruiti appositamente si attestava intorno al 6% della popolazione studentesca, ben al di sotto del 54% registrato nel Regno Unito. Anche ABC News ha riportato che la scarsità e l'elevato costo degli alloggi per studenti hanno continuato a spingere gli studenti stranieri verso soluzioni di alloggio condiviso nel 2025. In pratica, ciò significa che la domanda studentesca amplia il mercato australiano del co-living senza modificarne l'attrattiva principale per i lavoratori residenti che apprezzano l'accessibilità, la flessibilità e un costo settimanale prevedibile.

L'espansione dei complessi residenziali di co-living appositamente costruiti stimola la crescita del mercato.

Anche il mercato australiano del co-living sta progredendo grazie alla crescente visibilità dei progetti formali. Nel maggio 2026, il Dipartimento di Pianificazione, Edilizia e Infrastrutture del Nuovo Galles del Sud (NSW) ha approvato un progetto di sviluppo misto a Melrose Park, a Sydney, che comprende 154 unità di co-living e 197 unità di edilizia sociale, nell'ambito del programma Housing Delivery Authority (HDA) del Fondo per il Futuro di Housing Australia. Tale approvazione è significativa perché dimostra che il co-living può seguire un percorso strutturato quando la sua destinazione d'uso è in linea con le priorità di pianificazione e di accessibilità economica. Nel 2026, Pro-Invest Group ha inoltre portato avanti una strategia di riqualificazione adattiva acquisendo il Coogee Sands Hotel and Apartments per la conversione in 80 monolocali flessibili. La precedente joint venture con Kajima ha aggiunto altri 500 milioni di dollari australiani (318 milioni di dollari USA) ai suoi piani di sviluppo di alloggi in affitto in Australia, rafforzando il più ampio spostamento di capitali verso modelli abitativi urbani in affitto. Con l'aumentare dei progetti conformi che passano dalla fase concettuale a quella di realizzazione, il mercato australiano del co-living dovrebbe espandersi oltre il piccolo gruppo di strutture iniziali.

Gli elevati costi di sviluppo e costruzione limitano la fattibilità del progetto.

Anche il mercato australiano del co-living rimane esposto a pressioni sui costi che incidono sulla fattibilità, sui prezzi e sulle tempistiche. L'aumento dei costi di costruzione rappresenta un rischio a breve termine, esercitando ulteriore pressione sulla già precaria redditività dei progetti di edilizia residenziale urbana ad alta densità. Il National Housing Supply and Affordability Council (NHSAC) ha inoltre rilevato nel 2026 che le turbolenze geopolitiche avevano introdotto ulteriore incertezza nelle prospettive di realizzazione di alloggi, aggiungendo un ulteriore livello di rischio a un'offerta già limitata. Quando i costi di costruzione aumentano, gli sviluppatori necessitano di affitti più elevati, terreni più economici o strategie di riutilizzo più efficienti per rendere i progetti redditizi. Questo è uno dei motivi per cui il riutilizzo adattivo e le partnership istituzionali stanno diventando sempre più comuni nel mercato australiano del co-living. La limitazione non arresta la domanda, ma rallenta la velocità con cui l'offerta può rispondere.

La complessità delle procedure di approvazione normativa e urbanistica ritarda i nuovi progetti.

Il mercato australiano del co-living continua a presentare un trattamento urbanistico disomogeneo tra i vari stati. Il Nuovo Galles del Sud (NSW) ha un percorso più definito attraverso il quadro normativo Housing SEPP, mentre Victoria, Queensland e Australia Occidentale non offrono ancora lo stesso livello di riconoscimento formale per il co-living come classe distinta di utilizzo del territorio. Ciò costringe molti progetti al di fuori del Nuovo Galles del Sud a procedure di approvazione locali caso per caso, che allungano i tempi e aumentano il rischio di esecuzione. L'approvazione del progetto Melrose Park nel maggio 2026 ha dimostrato che i progetti conformi possono andare avanti, ma ha anche evidenziato quanto la realizzazione del co-living rimanga strettamente legata alla struttura urbanistica e alle priorità delle politiche pubbliche.^{[2]PAYCE / Medianet, “PAYCE, l'approvazione del progetto per incrementare l'offerta di alloggi in affitto a prezzi accessibili a Sydney”, Medianet, medianet.com.au}Questo è importante perché gli operatori necessitano di procedure di approvazione prevedibili prima di poter espandere i propri portafogli in più città. Finché questa uniformità non migliorerà, il mercato australiano del co-living continuerà a espandersi più rapidamente nelle località in cui le normative urbanistiche sono più chiare.

Analisi del segmento

In base alla configurazione della struttura: le camere private definiscono il rendimento, mentre le camere condivise accelerano

Nel 2025, le camere private detenevano il 52% della quota di mercato australiana del co-living, risultando la tipologia di alloggio più diffusa nel Paese. Questa posizione riflette la preferenza di base degli affittuari urbani, che accettano cucine, salotti e servizi in comune, ma desiderano comunque uno spazio privato e sicuro per dormire. Nel mercato australiano del co-living, questo formato offre inoltre agli operatori un equilibrio tra densità e attrattiva per gli inquilini. Favorisce una maggiore stabilità del tasso di occupazione, poiché la camera stessa rappresenta lo spazio personale minimo per cui la maggior parte degli inquilini di lunga durata è disposta a pagare.

Nel 2025, gli alloggi monolocali/interi si rivolgevano a un gruppo di affittuari più ristretto ma di fascia alta. Queste soluzioni abitative attraggono inquilini con soggiorni più lunghi, professionisti con redditi più elevati e residenti che desiderano una soluzione flessibile senza dover condividere l'ingresso con altre persone. Si prevede che le camere condivise cresceranno più rapidamente, con un CAGR del 17.00% fino al 2031, a dimostrazione del fatto che la pressione sui costi sta ampliando il bacino di potenziali acquirenti oltre la base di utenti che predilige le camere singole. I progetti di sviluppo più ampi offrono inoltre agli sviluppatori una maggiore flessibilità nel combinare alloggi privati, condivisi e monolocali all'interno di un'unica proprietà. Con l'espansione del mercato australiano del co-living in un numero sempre maggiore di città, è probabile che gli operatori utilizzino questa combinazione per bilanciare accessibilità economica, tasso di occupazione e ricavo medio per camera.

Nota: le quote di tutti i segmenti individuali sono disponibili al momento dell'acquisto del report

Per modello di business: il leasing operativo a basso impiego di capitale / l'arbitraggio di leasing guadagnano terreno mentre i capitali cercano rendimenti scalabili

Nel 2025, il segmento "owner-develop-operate" (di proprietà, sviluppo e gestione) ad alta intensità di capitale rappresentava il 43% del mercato, a dimostrazione che l'offerta iniziale è stata realizzata da operatori disposti a investire terreni, capitali di sviluppo e un controllo operativo diretto. Questo modello rimane importante perché garantisce il pieno controllo su design, conformità, servizi ed esperienza degli inquilini. Permette inoltre ai proprietari di trattenere una quota maggiore dei profitti operativi a lungo termine, una volta che gli immobili si stabilizzano. Nel mercato australiano del co-living, questo approccio ha contribuito a consolidare la categoria di prodotto prima che si attivassero maggiori flussi di capitale.

I modelli di master lease e lease a basso impiego di capitale sono quelli in più rapida crescita, e si prevede che il mercato australiano del co-living per questo modello si espanderà a un tasso annuo composto del 17.50% fino al 2031. Questo approccio sta guadagnando terreno perché consente agli operatori di espandersi utilizzando edifici esistenti anziché solo nuove costruzioni. La strategia di riutilizzo adattivo di Pro-Invest Group illustra questo cambiamento, con il gruppo che ha convertito un hotel di Sydney in 80 monolocali flessibili nell'ambito di una più ampia piattaforma di alloggi urbani.^{[3]Pro-Invest Group / The Hotel Conversation, “Pro-Invest Group si aggiudica il primo immobile ad uso ricettivo urbano riqualificato”, The Hotel Conversation, thehotelconversation.com.au}Gli accordi di gestione rappresentano una terza via, soprattutto quando i proprietari istituzionali desiderano un partner operativo senza trasferire la proprietà degli immobili. Per questo motivo, il mercato australiano del co-living si sta orientando verso un mix più ampio di modelli di crescita guidati da sviluppatori, da contratti di locazione e da gestori, anziché affidarsi a un'unica struttura dominante.

Per fascia di prezzo: il segmento di fascia media guida i volumi, mentre il co-living premium/di lusso supera la crescita del mercato.

Nel 2025, le proprietà di fascia media rappresentavano il 46% del mercato australiano del co-living, a conferma che la domanda principale si concentra ancora su accessibilità economica e rapporto qualità-prezzo piuttosto che sul lusso. Questa fascia di prezzo funziona perché offre ai residenti un risparmio tangibile rispetto a un appartamento indipendente, pur mantenendo elevati standard di qualità, gestione e servizi. È inoltre il segmento che meglio si allinea al profilo di reddito dei professionisti che necessitano di accedere alle principali aree urbane. In termini pratici, l'offerta di fascia media rimane il motore trainante del mercato australiano del co-living.

Si prevede che il co-living premium/di lusso crescerà più rapidamente, con un CAGR del 18.00% fino al 2031, e il mercato australiano del co-living per questa fascia si sta espandendo da una base più piccola ma sempre più visibile. Questo segmento si rivolge a professionisti in mobilità, dipendenti aziendali e affittuari che desiderano servizi in stile alberghiero con maggiore flessibilità di locazione rispetto a un appartamento tradizionale. Il co-living economico continua ad essere rilevante, ma è limitato da standard di progettazione e gestione di base che impediscono a questo formato di scendere troppo nella curva dei prezzi. Ciò lascia il mercato con un'ampia fascia intermedia e un segmento premium in rapida crescita, piuttosto che una corsa al ribasso sui prezzi. Il risultato è una struttura di prezzi in cui l'accessibilità economica guida la crescita su larga scala, mentre i formati premium aumentano i margini e ampliano la clientela.

Nota: le quote di tutti i segmenti individuali sono disponibili al momento dell'acquisto del report

Per utente finale: i professionisti che lavorano trainano la domanda, mentre l'afflusso di studenti intensifica il mercato.

Nel 2025, i professionisti che lavoravano rappresentavano il 56% della domanda, costituendo il gruppo di utenti finali più numeroso nel mercato australiano del co-living. Si prevede inoltre che cresceranno al ritmo più rapido, con un CAGR del 17.30% fino al 2031. Questa combinazione suggerisce che il segmento principale dei professionisti è ancora sottosviluppato, piuttosto che prossimo alla saturazione. Il co-living si adatta a questo gruppo perché riduce i costi di avviamento, accorcia i tempi di ricerca e permette ai residenti di essere più vicini ai centri lavorativi. È ideale anche per gli affittuari i cui impegni lavorativi o la fase della carriera in cui si trovano rendono meno attraenti i contratti di locazione a lungo termine.

Gli studenti rimangono il secondo segmento di utenti finali più importante e rappresentano un canale di utenza aggiuntivo fondamentale per il mercato australiano del co-living. La carenza strutturale di alloggi per studenti è evidente, con una penetrazione di alloggi specificamente costruiti per studenti pari a poco più del 6% della popolazione studentesca nel 2026. Le politiche universitarie che collegano la crescita delle iscrizioni alla capacità ricettiva rafforzano inoltre il ruolo di opzioni di alloggi gestiti in modo affidabile al di fuori del sistema universitario. Ciò significa che la domanda studentesca non sostituisce la base di affittuari professionisti; al contrario, aggiunge un ulteriore flusso stabile di occupazione in aree in cui la pressione abitativa urbana è già elevata. Nel tempo, il mix di utenti finali dovrebbe rimanere prevalentemente professionale, pur diversificandosi maggiormente per età, profilo di reddito e durata del soggiorno.

Analisi geografica

Nel 2025, Sydney deteneva il 41% della quota di mercato australiana del co-living, mantenendo un ampio vantaggio rispetto a qualsiasi altro segmento urbano. La città rimane la base operativa più consolidata grazie alla combinazione di una forte domanda di affitti, un'elevata densità urbana e un quadro normativo più chiaro rispetto alla maggior parte degli altri stati. Nel maggio 2026, il progetto Melrose Park ha ottenuto l'approvazione urbanistica e di riclassificazione per 154 unità di co-living e 197 unità di edilizia sociale, a dimostrazione che il co-living può essere in linea con le più ampie priorità di sviluppo abitativo di Sydney. Sydney continua inoltre a fungere da mercato di riferimento per prezzi, design e interesse istituzionale nell'intero mercato australiano del co-living. Dato l'elevato costo dei terreni e la difficoltà di accesso agli appartamenti a prezzi accessibili, la coabitazione ad alta densità continua a svolgere un ruolo concreto nel mercato degli affitti della città.

Melbourne rimane il secondo mercato urbano per importanza, sebbene il suo portafoglio di progetti sia più limitato di quanto la domanda di affitto lascerebbe supporre. L'assenza di un quadro normativo statale formale per la pianificazione del co-living e le attuali normative sull'imposta fondiaria continuano a frenare lo slancio dei progetti. Allo stesso tempo, a giugno 2026 Melbourne vantava il più grande portafoglio di alloggi per studenti costruiti appositamente in Australia, a dimostrazione della forte domanda di affitti, nonostante il rallentamento della realizzazione di progetti di co-living. Brisbane è il segmento urbano in più rapida crescita, con un CAGR del 18.3% fino al 2031, e il mercato australiano del co-living a Brisbane si sta espandendo partendo da una base più piccola, sostenuto dall'immigrazione, dalle attività infrastrutturali e dalla forte pressione sugli affitti. Questo profilo di crescita rende Brisbane uno dei mercati con le maggiori prospettive di espansione a breve termine, al di fuori di Sydney. Offre inoltre agli operatori la possibilità di espandersi prima che la città raggiunga la maturità osservata nel mercato leader del Nuovo Galles del Sud.

Perth e il resto dell'Australia rappresentano ancora opportunità promettenti nel mercato australiano del co-living. L'Australia Occidentale ha registrato un saldo migratorio netto di 40,410 persone provenienti dall'estero nel biennio 2024-25, mentre Perth ha continuato a operare in condizioni di mercato degli affitti molto rigide. A giugno 2026, Perth si è inoltre posizionata al primo posto a livello nazionale per la costruzione di alloggi per studenti, il che indica una maggiore fiducia degli investitori nella domanda di alloggi in affitto in generale. Questi mercati non dispongono ancora della stessa offerta di Sydney e Melbourne, ma offrono le maggiori opportunità per chi si muove per primo, dato che lo stock di alloggi in co-living formali rimane limitato.