Analisi delle dimensioni e della quota del mercato immobiliare per uffici nell'area Asia-Pacifico - Tendenze di crescita e previsioni (2026-2031)

Tendenze e approfondimenti sul mercato immobiliare degli uffici nell'area Asia-Pacifico

Diversificazione economica e crescita dei servizi in India e nel Sud-est asiatico: sostenere l'assorbimento netto

Nel 2024, i centri di capacità globali hanno aggiunto 1.9 milioni di dipendenti tra Bengaluru, Hyderabad e Pune, e gli incentivi statali come il programma "Beyond Bengaluru" del Karnataka continuano a ridurre l'imposta di bollo per gli sviluppatori conformi ^{[1] Governo del Karnataka, "Beyond Bengaluru Program", karnataka.gov.in} . Giacarta, Ho Chi Minh City e Manila replicano questo modello con una robusta crescita demografica e un'offerta limitata di alloggi di Classe A che mantiene il tasso di sfitto vicino alle cifre singole. I datori di lavoro prediligono queste metropoli per i loro ampi bacini di talenti e i vantaggi fiscali, che insieme estendono la domanda ben oltre il 2028. Di conseguenza, l'assorbimento netto supera le nuove costruzioni nei corridoi con costi vantaggiosi, anche se alcuni sottomercati cinesi di livello 1 lottano con un eccesso di offerta. Questa dinamica segnala una fiducia duratura degli occupanti nonostante il contesto macroeconomico.

La fuga verso la qualità e i premi verdi aumentano la domanda di classe A

Oltre il 51% dell'inventario regionale era dotato di un'etichetta formale di sostenibilità nel 2024 dopo che Singapore ha richiesto la certificazione Green Mark per i nuovi progetti superiori a 5,000 m² ^{[2] Building and Construction Authority, “Green Mark 2021 Framework,” bca.gov.sg.} Tokyo e Hong Kong riportano entrambe una penetrazione del verde superiore al 90% e i proprietari di immobili applicano premi che variano dall'1% nei nodi secondari al 4% nei principali CBD. Per ogni cinque piedi quadrati di richieste di inquilini per immobili completamente certificati, attualmente sono disponibili solo due piedi quadrati, quindi gli occupanti si vincolano a contratti di locazione più lunghi o si impegnano in anticipo in progetti in costruzione. La scarsa offerta certificata accelera il ciclo di obsolescenza degli edifici più vecchi e incentiva il riciclo del capitale in fondi per la ristrutturazione. Con l'inasprirsi degli obblighi di divulgazione in Australia e Giappone, si prevede che i premi verdi si amplieranno, rafforzando la tesi della fuga dei proprietari verso la qualità.

Espansione della tecnologia, del GCC e delle scienze della vita nei mercati con vantaggi in termini di costi

Le aziende tecnologiche e i centri captive hanno assorbito il 44% degli affitti in India nel terzo trimestre del 2024, trainati dagli accordi per campus di milioni di metri quadrati di Cognizant, HCLTech e Infosys. Microsoft, UBS e Flutter si sono assicurate ciascuna oltre 500,000 metri quadrati a Hyderabad e Bengaluru per capitalizzare sull'arbitraggio del lavoro e sulle vacanze fiscali. La domanda di scienze biologiche nella Genome Valley di Hyderabad, nella Biopolis di Singapore e nello Zhangjiang di Shanghai attrae multinazionali che necessitano di infrastrutture di laboratorio, spingendo i tassi di pre-affitto oltre il 60%. La Cina continentale mostra una transizione verso campus consolidati e iperefficienti, guidata dal mandato nazionale sulle doppie emissioni di carbonio, comprimendo l'impronta nei nodi secondari. Questo mix di settori aumenta gli affitti medi, ma introduce una sensibilità ciclica alle assunzioni nel settore tecnologico globale.

Modelli di spazio di lavoro flessibile che supportano modelli operativi ibridi

La durata media dei contratti di locazione è scesa da 10 anni prima della pandemia a 3-5 anni nel 2024, poiché le aziende hanno adottato orari di lavoro ibridi. I proprietari, pertanto, si allineano con operatori come WeWork attraverso contratti di gestione che trasferiscono il rischio di posti vacanti in cambio di quote di fatturato. La penetrazione degli uffici gestiti ha raggiunto il 12% degli spazi di Grado A a Singapore e Hong Kong entro la metà del 2024, il doppio rispetto al livello del 2022, e i layout basati sulle attività ora assegnano solo 80-120 piedi quadrati per dipendente, rendendo praticabile la densificazione. Nonostante le dimensioni ridotte, il 70% delle aziende richiede ancora al personale di essere presente almeno tre giorni alla settimana, quindi la domanda non crolla; al contrario, si sposta verso piani flessibili all'interno di torri premium. I proprietari di edifici tradizionali con contratti di locazione a lungo termine privi di servizi di qualità devono affrontare tempi di inattività più lunghi tra un inquilino e l'altro.

Lavoro ibrido e densificazione: ridurre le esigenze di spazio per dipendente

Le allocazioni medie sono scese da 150-200 piedi quadrati per dipendente prima del 2020 a 100-150 piedi quadrati nel 2024, una contrazione del 33% che attenua immediatamente la domanda principale. Sydney e Melbourne segnalano una percentuale di spazi vacanti del 30-40% nelle torri più vecchie, poiché gli inquilini si sono ritirati in meno piani più ricchi di comfort. I dati dell'indagine mostrano un'occupazione di picco superiore all'80% solo nel 43% degli edifici monitorati, lasciando uno stock strutturalmente sottoutilizzato. Le aziende di Tokyo ora hanno una media di 1.3 dipendenti per scrivania, consentendo agli occupanti di cedere interi piani mantenendo l'organico. Gli edifici senza accesso ai trasporti pubblici o strutture per il benessere subiscono la più forte erosione dell'occupazione, con conseguente pressione sugli affitti e riduzione della liquidità degli asset.

Costi di finanziamento elevati e inflazione delle costruzioni comprimono l'economia dell'offerta

L'aumento dei costi di costruzione ha raggiunto il 15% in Australia, il 12% in India e l'8% in Cina nel 2024, alimentato dai picchi dei prezzi di acciaio, cemento e manodopera. Nel frattempo, i tassi di interesse di riferimento si attestano al 6.5% in India, al 4.35% in Australia e allo 0.25% in Giappone, aumentando la spesa per interessi sui nuovi progetti. Gli sviluppatori di Giacarta e Mumbai hanno sospeso gli scavi durante la rinegoziazione dei patti sui prestiti perché i rendimenti capitalizzati non superavano più i tassi di rendimento minimo. Anche le ambizioni di ammodernamento sono in calo, poiché i periodi di ammortamento per gli aggiornamenti LEED Gold ora superano i 10 anni ai costi di finanziamento correnti, a meno che i green premium non vengano ulteriormente ampliati. Le consegne più lente delle condotte limitano l'offerta futura, ma possono ritardare l'equilibrio del mercato.

Analisi del segmento

Per modello di business: il predominio degli affitti consolida il capitale istituzionale

Le transazioni di locazione hanno rappresentato il 77.2% del fatturato del 2025, confermando che il mercato immobiliare per uffici dell'Asia-Pacifico predilige flussi di cassa prevedibili e garantiti da contratti di locazione. I proprietari istituzionali apprezzano durate medie dei contratti di locazione di 5-7 anni in India e di 3-5 anni nel Sud-est asiatico, che attenuano la volatilità dei ricavi a breve termine. Nel 2024, i REIT hanno riequilibrato portafogli per un valore di 3.5 miliardi di dollari, come dimostra l'acquisizione da parte di Keppel REIT di una partecipazione del 50% nel Pinnacle Office Park di Mumbai per 239 milioni di dollari di Singapore (177 milioni di dollari USA) ^{[3] Keppel REIT, “Acquisition of Pinnacle Office Park,” keppelreit.com} . Le transazioni di vendita, pari solo al 22.8% in termini di valore, dovrebbero comunque crescere a un CAGR del 6.71%, trainate dalle transazioni di proprietà frazionata a Giacarta, dove il visto Golden Indonesia incoraggia la proprietà offshore. I rendimenti da locazione si comprimono al 3.0-3.5% a Tokyo e al 3.5-4.5% a Singapore, mentre Mumbai e Giacarta si mantengono ancora intorno all'8-9.5%, attirando fondi esteri in cerca di rendimento nonostante il rischio valutario.

Gli investitori core continuano a ricercare portafogli stabilizzati, mentre il capitale a valore aggiunto si concentra su asset che possono essere riposizionati per spazi di lavoro flessibili o aggiornati a certificazioni ambientali più elevate. Il differenziale tra i canoni di locazione di Grado A e Grado B si amplia maggiormente a Singapore e Tokyo, incoraggiando gli sviluppatori a monetizzare direttamente gli edifici completati, pur mantenendo i contratti di gestione. Nell'orizzonte di previsione, si prevede che le dimensioni del mercato immobiliare per uffici dell'area Asia-Pacifico per gli asset in affitto aumenteranno costantemente, mentre la quota di vendita trarrà vantaggio da prezzi opportunistici in aree metropolitane selezionate.

Per grado di costruzione: i beni di grado A richiedono un premio crescente

Le azioni di Grado A hanno rappresentato il 64.1% del valore nel 2025 e guidano la crescita con un CAGR del 6.35% fino al 2031. Le certificazioni Green Mark, WELL e LEED supportano premi di affitto dell'1-4% e Singapore richiede già tale certificazione per ogni nuovo edificio di oltre 5,000 m². Il tasso di sfitto di Grado A a Tokyo si è attestato solo al 3% nel terzo trimestre del 2024, il valore più basso a livello regionale. Gli immobili più vecchi di Grado B e C si trovano ad affrontare un aumento della sfitto, con Guangzhou e Shenzhen che superano il 22% perché le ristrutturazioni costano 15-25 dollari al piede quadrato e si ripagano lentamente con gli attuali tassi di interesse. Molti proprietari riqualificano questi edifici trasformandoli in uffici gestiti per soddisfare la domanda ibrida o valutarne la demolizione se le economie di conversione falliscono.

La quota di mercato immobiliare per uffici dell'area Asia-Pacifico per le azioni di Grado A continuerà a crescere, poiché gli inquilini sono alla ricerca di torri certificate e ricche di comfort che rispettino gli obiettivi ambientali. Al contrario, l'offerta di Grado C potrebbe ridursi a causa del riutilizzo adattivo o della rimozione, creando un mercato a due livelli in cui l'obsolescenza accelera per gli asset non conformi. Gli investitori con progetti green-ready, quindi, hanno un potere di determinazione dei prezzi in quasi tutti i quartieri centrali degli Stati Uniti.

Per uso finale: IT e ITES promuovono l'assorbimento di corrente mentre le scienze della vita accelerano

Gli utenti IT e ITES hanno generato il 42.4% dell'assorbimento nel 2025, un segmento di riferimento che mantiene un CAGR del 6.98% fino al 2031. Operatori del Consiglio di cooperazione del Golfo come HCLTech e Infosys hanno stipulato contratti di locazione di milioni di metri quadrati a Hyderabad o Bengaluru nel 2024, riflettendo vantaggi strutturali in termini di costo del lavoro. I locatari del settore bancario e assicurativo razionalizzano gli spazi di back-office, consolidando comunque le sedi principali a Singapore, Hong Kong e Tokyo, con un costante assorbimento di Grado A. Le sedi del settore delle scienze biologiche, sebbene più piccole in termini assoluti, si espandono più rapidamente, poiché le aziende farmaceutiche affittano spazi abilitati per laboratori umidi a Genome Valley, Biopolis e Zhangjiang. Questa domanda specializzata spinge i canoni medi più alti e supporta contratti di locazione più lunghi, di 8-10 anni, poiché gli investimenti di allestimento sono ad alta intensità di capitale.

Le aziende del settore retail e dell'energia convenzionale rappresentano una fetta di domanda in calo, soppiantata dalla crescita dell'e-commerce e dalle politiche di decarbonizzazione. Lo spostamento del mix verso occupanti ad alto contenuto di conoscenza aumenta la resilienza dei redditi da locazione, ma aumenta l'esposizione ai cicli occupazionali del settore tecnologico. Ciononostante, le dimensioni del mercato immobiliare ad uso ufficio dell'area Asia-Pacifico, legate agli inquilini del settore tecnologico, rimangono fondamentali per l'assorbimento in India e nel Sud-est asiatico.

Nota: le quote di tutti i segmenti individuali sono disponibili al momento dell'acquisto del report

Analisi geografica

La quota del 22.7% del mercato immobiliare per uffici dell'Asia-Pacifico in India si basa su un'espansione su larga scala del GCC, supportata da concessioni statali, un'ampia presenza di talenti STEM e rendimenti locativi del 7.5-9.0% a Mumbai e Bengaluru. L'inflazione dei costi di costruzione dell'8-12% riduce i margini, ma il pre-affitto a Pune e Chennai rimane robusto, a indicare una propensione duratura degli occupanti per campus moderni. Il T-Hub del Telangana e "Beyond Bengaluru" del Karnataka accelerano la decentralizzazione verso nodi di secondo livello, dove i costi dei terreni rimangono inferiori del 40-50% rispetto ai benchmark di primo livello, ampliando l'universo investibile.

La traiettoria dell'Indonesia è definita dalla scarsa offerta e dalla liberalizzazione normativa. Giacarta registra un tasso di sfitto di Grado A del 7.4%, il più basso tra le capitali del Sud-Est asiatico, che spinge gli affitti a 400,000-500,000 IDR al m² al mese (25-31 USD al m²). La Legge Omnibus ha dimezzato i tempi di rilascio delle licenze per i progetti e il visto d'oro Indonesia conferisce una residenza di 5-10 anni agli investitori che investono almeno 350,000 USD, incanalando nuovi capitali in piani adibiti a uffici con proprietà di tipo Strata. Sviluppatori come Autograph Tower e Plaza Office Tower 2 si rivolgono a inquilini del settore tecnologico e finanziario, mentre i REIT offshore assorbono asset stabilizzati con rendimenti dell'8-9.5%.

Cina, Giappone, Corea del Sud e Australia mostrano fondamentali divergenti. L'eccesso di offerta mantiene i tassi di sfitto a Guangzhou e Shenzhen al di sopra del 22%, e gli ostacoli alla conversione ritardano l'implementazione di soluzioni di riutilizzo adattivo. Tokyo rimane carente di offerta, con solo il 3% di sfitto, e continua ad attrarre inquilini di prima fascia nonostante il primo aumento delle tariffe in Giappone in 17 anni. L'8.5% di sfitto a Seul è moderato, con gli affitti di Gangnam sostenuti dalle concentrazioni di Samsung, LG e Hyundai. In Australia, il lavoro ibrido lascia il 30-40% di sfitto nelle vecchie torri del CBD; tuttavia, gli immobili a pochi passi dalle nuove linee della metropolitana vengono scambiati con premi significativi, poiché gli acquirenti istituzionali si orientano verso strategie orientate al trasporto pubblico.